Interview: „Die Kommunen sind gefragt“

Herr Fahrenschon, Sie sind seit Mai in Berlin. Haben Sie eine Wohnung gefunden?

Nein, wir suchen noch.

Würden Sie eine Eigentumswohnung in Mitte oder Prenzlauer Berg kaufen?

In Mitte gibt es das ein oder andere interessante Projekt mit attraktiven Wohnungen, das mir gefallen könnte.

Aber? Zu teuer? Die Preise im Berliner Zentrum sind in den jüngster Zeit explodiert.

In einzelnen Ballungsräumen wie Hamburg, München oder Berlin gilt die alte Grundregel beim Immobilienkauf: Was zählt, ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Wenn es eine Immobilie ist, die einem zusagt, in guter Lage und mit einem realistischen Preis – warum nicht?! Die Entwicklung in Berlin geht nach oben.

Sie müssten sich womöglich – bei Quadratmeterpreisen jenseits von 5000 Euro – mit griechischen Millionären oder britischen Pensionsfonds um die Wohnung streiten.

Möglich. Seit einiger Zeit kaufen Anleger Immobilien in Berlin. Nicht unbedingt, um sie zu bewirtschaften, sondern nur, um sie zu halten. Weil sie davon ausgehen, dass viele Immobilien in Berlin an Wert gewinnen. Als privater Käufer sollte man sich daher vielleicht überlegen, ob man statt nach Mitte in die traditionellen Wohnviertel zieht wie Charlottenburg oder Steglitz.

Wie erklären Sie sich, dass es im alten Jahr einen solchen Run auf Wohnimmobilien in deutschen Großstädten gegeben hat?

Dafür gibt es – auch unabhängig von der aktuellen Niedrigzinsphase – mehrere Gründe. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden war in Deutschland immer schon ausgeprägt. Zudem sind die Ansprüche an die Größe des eigenen Wohnraums gestiegen. Weil Städte wie Berlin täglich an Attraktivität gewinnen, zieht es viele Menschen in die Metropolen. Und schließlich sagen sich viele: Die Immobilie ist unter den verschiedenen Vermögensanlagen etwas Bleibendes.

Nicht wenige Experten, darunter die Bundesbank, der Finanzvorstand der Allianz oder die Dekabank, sagen aber, dass all dies bereits Züge einer Immobilienblase trägt. Teilen Sie diese Einschätzung?

Von einer nationalen Immobilienblase zu sprechen, halte ich derzeit nicht für richtig. So habe ich auch die Bundesbank nicht verstanden. Aber wir haben in einzelnen städtischen Regionen Überhitzungen. Dort gilt es, genau zu prüfen, ob die Preise noch realistisch sind. In Ballungszentren, wo internationale Investoren engagiert sind, liegen die Immobilienpreise teilweise am oberen Rand.

"Im europäischen Vergleich sind Immobilien in Deutschland noch relativ preiswert."

Auch in den USA oder Spanien hat die Finanzkrise auf dem Immobilienmarkt angefangen. Ist der Vergleich zulässig?

Ich halte diesen Vergleich nicht für statthaft. In Spanien zum Beispiel haben wir eine echte, nationale Immobilienkrise, die von viel zu groß geratenen Tourismusprojekten gespeist wird, auf deren Erfolg sich die gesamte Volkswirtschaft verlassen hatte. In den USA waren es laxe Kreditvergabestandards, auf denen die berüchtigten strukturierten Eigenheimfinanzierungen aufgesetzt wurden, die an andere Anleger weitergereicht wurden und einen Flächenbrand ausgelöst haben. Solche Entwicklungen gibt es in Deutschland nicht.

Aber verführen die extrem niedrigen Zinsen nicht manche Anleger, eine Immobilie zu finanzieren, die sie sich eigentlich gar nicht leisten können?

Unsere Erfahrung zeigt: Die Menschen in Deutschland überlegen sich ihre Entscheidung sehr gründlich und wir unterstützen sie bei ihren Finanzierungsüberlegungen konstruktiv. Immobilien werden bei so niedrigen Zinsen attraktiver, aber nicht alle und nicht an allen Standorten. Wie gesagt: Die Lage ist entscheidend und die finanzielle Leistungsfähigkeit sollte natürlich vorhanden sein. Das muss sich jeder Käufer bewusst machen. Eine Wohnung oder ein Haus kauft man auch nicht auf Zuruf. Dafür sollte man sich Zeit nehmen.

Was müsste denn hinzukommen, damit Sie sich Sorgen um eine Immobilienblase in Deutschland machen müssten?

Wenn sich die Immobilienpreise flächendeckend vom wirtschaftlichen Umfeld abkoppeln würden und es zu Preissprüngen käme, die mit der ökonomischen Realität nicht mehr zu erklären wären. Das ist in Deutschland derzeit nicht der Fall. Wir erleben im Durchschnitt einen soliden Aufwärtstrend. Im europäischen Vergleich sind Immobilien in Deutschland noch relativ preiswert. Aber wir müssen wachsam sein. Mehrere Jahre mit so starken Steigerungen der Immobilienpreise wie 2012 wären ungesund.

Eine andere Zutat sind stark steigende Immobilienkredite.

Aus dem Anstieg der Immobilienfinanzierungen um gerade mal 1,2 Prozent in den ersten drei Quartalen kann man nicht auf eine Blasenbildung schließen. In Deutschland gibt es derzeit keine Immobilienblase.

Das jüngste Vermögensbarometer der Sparkassen deutet an, dass der Höhepunkt vielleicht sogar schon überschritten ist.

Wir rechnen auch für das kommende Jahr mit einer Nachfrage auf hohem Niveau. 2011 planten noch 35 Prozent der Bundesbürger den Erwerb einer eigenen Immobilie, im Herbst 2012 waren es 30 Prozent. Das zeigt, dass die eigenen vier Wände für die Deutschen wichtig bleiben. Jeder Zweite wohnt ja bereits in einer eigenen Immobilie.

Anders gerechnet: Mehr als die Hälfte der Bevölkerung hat noch keine eigene Immobilie und könnte – soweit die finanziellen Mittel reichen – noch kaufen wollen.

Im europäischen Vergleich ist die Eigentumsquote nach wie vor unterentwickelt. Und Immobilien sind ein zentraler Baustein der individuellen Altersvorsorge.

Wie wird sich die Nachfrage nach Immobilien 2013 weiter entwickeln?

Auch wenn sich die deutsche Wirtschaft abkühlt, wird das Interesse an Immobilien hoch bleiben. Auch die internationalen Anleger werden den deutschen Markt 2013 zu schätzen wissen. Das liegt an seiner zentralen Lage und Größe. Und ein Engagement in deutschen Großstädten – allen voran Berlin –, die an Strahlkraft nicht verloren haben, wird langfristig kein Fehler sein.

"Als absolutes Minimum sollte der Käufer 20 Prozent des Immobilienpreises mitbringen."

Wie viel Kapital muss ein privater Sparer, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, bei den Sparkassen denn mitbringen?

Wichtig ist, dass er die gesamte Finanzierung nachhaltig tragen kann. Als absolutes Minimum sollte der Käufer 20 Prozent des Immobilienpreises mitbringen, besser sind 40 oder bis zu 60 Prozent. Im Durchschnitt lag der Eigenkapitalanteil bei den Immobilien, die die Sparkassen in den letzten Jahren finanziert haben, bei 43 Prozent. Das ist ein solider Wert.

Rechnen Sie damit, dass die Zinsen in Europa mittelfristig so niedrig bleiben?

Offensichtlich orientiert sich die Politik der Europäischen Zentralbank an der Situation der Krisenstaaten in der Euro-Zone. Ich rechne deshalb in den kommenden drei bis fünf Jahren nicht mit größeren Zinssprüngen nach oben.

Wer Wohnungen nicht kaufen kann oder will, muss mieten und hat in den Großstädten ein Problem. Der Mieterbund spricht angesichts der Mietenexplosion von Vertreibungseffekten und warnt vor sozialen Unruhen. Die Sparkassenorganisation ist der größte deutsche Immobilienvermittler. Fühlen Sie sich angesprochen?

Wir können nur die Immobilien vermitteln, die auf dem Markt angeboten werden. Beim Thema Wohnungsknappheit sind vor allem die Kommunen gefragt. Die Städte und Gemeinden haben die Aufgabe, Wohnbauland in einer gesunden Mischung aus sozialem und freiem Wohnungsbau auszuweisen und die Knappheit nicht noch zu vergrößern. Klar ist: Die Nachfrage steigt.

Sind die Kommunen von der Entwicklung überrascht worden?

In Berlin ist die Zahl der privaten Haushalte in den vergangenen neun Jahren um mehr als sechs Prozent gestiegen, bundesweit lag die Steigerung bei rund vier Prozent. Konkret heißt das, dass deutschlandweit rund 1,5 Millionen Haushalte hinzugekommen sind. Ich bezweifle, dass die Wohnungsbaupolitik das angemessen berücksichtigt hat. Die gute Nachricht ist: Deutschland ist ein attraktiver Standort.

Und alle wollen profitieren.

Ja. Vor allem in den Großstädten ist es komplizierter geworden: Die Bürger, die da sind, wollen mehr Platz für sich. Die Bürger, die draußen sind, wollen rein. Und die Investoren aus dem Ausland sehen interessiert auf die Entwicklung – und wollen teilhaben.

ZUR PERSON

Georg Fahrenschon (44) ist seit Mai 2012 Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes (DSGV). Zuvor war er von 2008 bis 2011 Finanzminister in Bayern. Von 2002 bis 2007 saß er für die CSU im Bundestag, anschließend war Fahrenschon Staatssekretär im Finanzministerium. Der Diplom-Ökonom ist Aufsichtsratschef der Landesbank Berlin AG. Fahrenschon ist verheiratet und hat zwei Töchter.

DER VERBAND

Der DSGV ist als Dachverband der Sparkassen-Finanzgruppe einer der wichtigsten Bankenverbände Deutschlands mit 600 Instituten – darunter zehn Landesbausparkassen – und knapp 250 000 Mitarbeitern. Zusammengefasst liegt die Bilanzsumme der Sparkassen bei 1098 Milliarden Euro. Die Sparkassen-Finanzgruppe ist hierzulande größter Makler für Wohnimmobilien.

Das Gespräch führte Henrik Mortsiefer.