Kaufen in Berlin: Heiß, aber nicht zu heiß: Der Berliner Wohnungsmarkt

Der Immobilienmarkt in Berlin bildet eine Ausnahme: Wie in keiner anderen deutschen Großstadt drängen Wohnungs- und Hauskäufer an die Spree, weil sie hoffen, dass sich mit „Betongold“ in der Bundeshauptstadt noch Geld verdienen oder die Altersvorsorge sichern lässt. Während der Zustrom von Investoren in München, Hamburg, Köln und Frankfurt am Main zu kräftigen, aber nicht extremen Preiserhöhungen für Eigentumswohnungen oder Eigenheimen geführt hat, weist Berlin – wie berichtet – Anzeichen einer Spekulationsblase auf.

„Berlin ragt etwas heraus, weil hier die Wiederverkaufsrate gestiegen ist und sich die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime so unterschiedlich entwickelt haben“, sagte Michael Hüther, Chef des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), am Donnerstag bei der Vorstellung der Immobilien-Studie in Berlin. Gemessen an der Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung, der Kreditvergabepraxis und der Preis- Miet-Relation sei die Entwicklung in Berlin jedoch „auch nicht besorgniserregend“, sagte Hüther. Bundesweit lägen die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt seit zwei Jahren mit bis zu 4,5 Prozent deutlich über der Inflationsrate.

Video: Umfrage zu Mietpreisen in Berlin

Insgesamt kommt das IW aber zu dem Ergebnis, dass in den deutschen Großstädten die Gefahr einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt nicht besteht. Deutschland ist damit von Verhältnissen weit entfernt, die in den USA oder Spanien Auslöser der Finanzkrise waren. Befürchtungen seien unbegründet. „Die Analyse zeigt, dass sich derzeit keine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt aufbaut“, sagte IW-Chef Hüther.

Anhand von vier Kriterien weist das Institut dies nach. Am wichtigsten: Trotz historisch niedriger Zinsen hat die Zahl der Kredite für Wohnungskäufe in Deutschland nicht extrem zugenommen. Von einem massiven Einsatz von Fremdkapital, der typisch für spekulative Blasenbildungen ist, kann also keine Rede sein. Zwischen Januar 2003 und April 2012 sind die entsprechenden Kreditbestände laut IW nur um sieben Prozent gestiegen. In Spanien und Irland seien es 150 Prozent gewesen.

Die Mieten steigen etwa ebenso schnell wie die Kaufpreise - für die Experten ist das ein gutes Zeichen.

Ein Zeichen für eine Blase wären laut IW auch, wenn die Kaufpreise über längere Zeit schneller steigen würden als die Mieten. Dies sei mit Ausnahme von München und Hamburg aber nicht der Fall, die Entwicklung der Mieten halte im Allgemeinen Schritt. In beiden Städten hätten die Kaufpreise zwar stärker zugelegt, aber im internationalen Vergleich maßvoll.

Das IW beruft sich auf Daten des Online-Portals Immobilienscout24. Danach sind die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 in Berlin um 39 Prozent gestiegen, in Hamburg um 31 Prozent, in München um 23 Prozent, in Frankfurt am Main um 14 Prozent und in Köln um 10,5 Prozent. Die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise für angebotene Wohnungen zahlte man im ersten Quartal 2012 in München – hier waren es 4236 Euro. In Hamburg wurden 3118 Euro und in Frankfurt 2911 Euro fällig. Deutlich günstiger sind die Preise immer noch in Berlin mit 2240 Euro und in Köln mit 2108 Euro.

Auffällig in Berlin: Die Zahl der Angebote ist seit 2007 um 60 Prozent und damit überdurchschnittlich stark gestiegen. Dies spricht laut IW für eine höhere Transaktionsgeschwindigkeit und Wiederverkaufsrate – und damit für mehr Spekulation. Angesichts der hohen Zahl von Grundsicherungs- und Wohngeldempfängern und der im Schnitt älteren Bevölkerung seien in der Bundeshauptstadt die Erwartungen aber wohl zu hoch, schlussfolgert das Institut. Berlin biete allerdings auch besondere Rahmenbedingungen: „Welche Millionenstadt hat schon so viele Freiflächen“, fragte Michael Hüther.

Der IW-Chef räumte ein, dass die Gefahr sozialer Spannungen bestehe, wenn Bedürftige kaum noch bezahlbaren Wohnraum fänden. „Steigen die Mieten in den Großstädten weiter, sind die Sozialsysteme an die neuen Gegebenheiten anzupassen“, forderte er. Dafür müsse man nicht den sozialen Wohnungsbau reaktivieren („teuer und ineffizient“) oder die Eigenheimzulage wieder einführen („sie sollte im Archiv bleiben“). Ratsam sei vielmehr eine zeitnahe Anpassung des Wohngeldes und ein Ausweis von Bauland.

„Heuschrecken“ sind für den deutschen Immobilienmarkt kein Thema mehr. Nach massiv steigenden Investitionen in den Jahren 2005 bis 2007 seien „ausländische Investoren heute nur noch eine Randerscheinung“, sagte IW-Experte Michael Voigtländer.