Wirtschaft : Kein Fall für Leisetreter

Muss die Eigentümergemeinschaft für den geeigneten Estrich unterm Fliesenboden der Wohnung sorgen?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe in einer Wohnanlage aus den 30er Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Die Wohnungsbaugesellschaft hatte das Gebäude in Wohnungseigentum geteilt und vor Jahren einen Estrichfußboden ins Bad einbauen sowie Fliesen legen lassen. Nachdem sich immer mehr Fliesen lockerten, wurde bei der Mängelbeseitigung festgestellt, dass der darunter liegende Estrich mangelhaft und für Fliesen ungeeignet ist. Kann ich von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass sie die Kosten des neuen Estrichs übernimmt, der laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Geschossdecken einschließlich der Dämm- und Isolierschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind nicht sondereigentumsfähig und gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 WEG). Allenfalls der Fußbodenbelag oberhalb der Trittschalldämmung, der Anstrich usw. gehören zu Ihrem Sondereigentum, für dessen Instandsetzung Sie selbst verantwortlich sind. Als Wohnungseigentümer haben Sie einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf ordnungsgemäße und zeitnahe Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dazu gehören auch die innerhalb Ihrer Wohnung liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums wie die Fußbodenunterkonstruktion. Durchsetzen können Sie Ihren Anspruch durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung, den der WEG-Verwalter durchsetzen muss. Verweigert die Eigentümergemeinschaft einen solchen Instandsetzungsbeschluss, so können Sie ihn notfalls gerichtlich durchsetzen. Die mit dem Gemeinschaftseigentum verbundenen Kosten fallen gemäß § 16 Abs. 2 WEG allen Eigentümern entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zur Last, auch die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung. Entsprechende Arbeiten sind entweder aus der Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage unter den Eigentümern zu finanzieren. Allerdings können die Instandsetzungskosten im Einzelfall nach einem abweichenden Maßstab verteilt werden (§ 16 Abs. 4 WEG).

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Oftmals sind bereits in der Teilungserklärung Kostenverteilungsmaßstäbe vereinbart, die vom allgemeinen Verteilungsschlüssel abweichen. Sie sollten also zunächst die Teilungserklärung prüfen, ob hier eine Kostenregelung besteht. Sollte die Eigentümerversammlung Ihnen die Kosten der Estrichreparatur auferlegen, können Sie sich gegen einen solchen Beschluss gerichtlich wehren. Die abweichende Kostenverteilung muss den „Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs“ des betroffenen Bauteils berücksichtigen. Die Fußbodenunterkonstruktion dient schließlich nicht nur Ihrem Gebrauch, sondern auch der Begrenzung zum darunter liegenden Geschoss sowie dem Trittschallschutz, der allen Bewohnern des Gebäudes zugutekommt. Es dürfte daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, alle Eigentümer an den Kosten zu beteiligen.

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