Wirtschaft : Ku’damm-Karree fehlen neue Mieter

DB Real Estate zögert mit der Modernisierung

Daniel Rhee-Piening

Berlin - Den Mietern des Berliner Kurfürstendamm-Karree bleibt nichts anderes übrig als zu warten. Zwar ist auch dem Eigentümer, der Deutschen- Bank-Tochter DB Real Estate, seit längerem klar, dass sich in dem Einkaufscenter etwas tun muss, aber wann das geschieht, ist offener denn je.

Das Haus am Ku’damm 2006-2009 gehört dem kürzlich – zumindest vorübergehend – geschlossenen „Grundbesitz-Invest“ der DB Real Estate. Der Fonds hatte das Haus Ende 2002 für rund 205 Millionen Euro von dem Berliner Raffael Roth gekauft. Die Manager wollten es besser machen, doch inzwischen ist das Shoppingcenter auch ein Beispiel dafür, wie nicht nur Markteinflüsse, sondern auch das eigene Management einen Immobilienfonds beeinflussen. Der Fonds tut sich schwer mit seinen Objekten.

Bei dem Projektentwickler MFI, der auch das Konzept für die „Spandau Arcaden“ und das neue Shoppingcenter an der Steglitzer Schloßstraße erstellt hat, wurde ein Konzept in Auftrag gegeben. Es wurde am 14. Dezember präsentiert, der Fonds hat dem Vernehmen nach nun drei Monate Zeit zu entscheiden. Zeit, die er gut gebrauchen kann.

„Der Standort ist hervorragend“, sagt ein Sprecher von DB Real Estate. Ein attraktives Ku’damm-Karree werde zur Attraktivität des gesamten Kurfürstendamms beitragen. Bereits im Sommer 2005 ließ man mit dem „Makro Markt“, einen der größten Mieter, vorzeitig aus einem Vertrag, der eigentlich noch Jahre gelaufen wäre. Etwa 8000 Quadratmeter stehen seitdem leer und die anderen Mieter klagen, dass ein Publikumsmagnet verloren gegangen sei. Zum Jahresende werden im Ku’damm-Karree weitere rund 11 000 Quadratmeter frei. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG verlässt die gemieteten Räume im Karree. Rund ein Drittel der vermietbaren Fläche suchen dann neue Nutzer. „Das hat es im Ku’damm-Karree in den vergangenen 20 Jahren noch nicht gegeben“, sagen Beobachter aus dem Immobilienbereich. Der „normale“ Leerstand habe drei bis vier Prozent betragen. Die DB Real Estate ficht das nicht an. Man verweist auf die Umbaupläne, und dass dafür zunächst einmal Platz geschaffen werden müsse. Und „wir werden nicht überstürzt eine Entscheidung treffen“, sagt der DB Real Estate-Sprecher.

Die Entscheidung wird nicht leicht fallen. Das Konzept, das MFI vorgelegt hat, kostet nach dem Tagesspiegel vorliegenden Informationen rund 80 Millionen Euro, viel Geld für einen Fonds, der über hohe Mittelabflüsse geklagt hat, und geschlossen werden musste. Der Sprecher der DB Real Estate sieht das ganz anders. „Ich sehe keinen Zusammenhang zwischen der Schließung des Fonds und den Plänen für das Ku’damm-Karree“, und weiter: „Wir diskutieren derzeit das Konzept.“ Was davon verwirklicht werde und wie viel das dann koste, sei noch völlig offen. Aus Kreisen der DB Real Estate ist aber zu hören, man sei sehr froh, dass man derzeit kein Geld in die Hand nehmen müsse.

In Zweifel ziehen Beobachter schließlich, ob die Rechnung überhaupt aufgehen kann. Zusammen mit dem Kaufpreis hätte DB Real Estate nach der Umsetzung des vorgelegten Konzepts dann fast 300 Millionen Euro für das Karree ausgegeben. Setzt man die bei Immobilien angestrebte Rendite von vier Prozent pro Jahr an und rechnet man allgemeine Instandsetzungs- und Unterhaltskosten sowie die Einstellung in Modernisierungsrücklagen hinzu, errechnet sich sehr schnell eine Miete von durchschnittlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter. Ein Preis , da sind sich Beobachter und Makler einig, der sich nur schwer durchsetzen lassen wird.

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