Wirtschaft : Langfristiges Baugeld ist so günstig wie nie

FRANK BERNHARD (hb)

Auf den Finanzierungs-Mix kommt es an / Die Zinsbindung entscheidetVON FRANK BERNHARD (hb)Die Zinsen für langfristige Hypothekendarlehen sind auf einem Rekordtief angelangt.Nachdem sich der Zinsabstand zwischen fünf- und zehnjährigen Darlehen in den vergangenen Monaten verringert hat, stellt sich die Frage nach dem richtigen Finanzierungsmix neu.Für Immobilienkäufer und Bauherren könnte das Finanzierungsumfeld kaum besser sein.Unter 6,20 Prozent sind die Effektivzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung bei einigen Hypothekenbanken gefallen.Das ist verglichen mit dem langfristigen Durchschnitt von rund 8,3 Prozent effektiv bei einem 300 000 DM-Darlehen eine monatliche Zinsersparnis von rund 500 DM.Einige Kapitalmarktexperten erwarten zwar, daß die Zinsen infolge der Asienkrise und der eher moderaten Konjunkturentwicklung bei gleichzeitig niedriger Inflation noch etwas nach unten gehen könnten.Der Spielraum für weiter sinkende Zinsen ist auf dem erreichten Niveau aber sehr eng. Das gilt auch für die 15jährigen Darlehen, die der Bauherr schon unter 6,6 Prozent effektiv bekommen kann.Für welche Laufzeit man sich entscheiden soll, hängt von der persönlichen Einkommenssituation und -erwartungen ab.Dabei stellt sich immer auch die Frage, ob eine Kombination verschiedener Laufzeiten den richtigen Finanzierungs-Mix ausmacht.Der noch niedrigere Zins für fünfjährige Darlehen derzeit bei etwa 5,6 Prozent verlockt dazu, zumindest einen Teil der Finanzierungssumme mit dieser Zinsbindung aufzunehmen.Das war in den vergangenen Jahren noch attraktiver, als der Abstand zwischen Fünf- und Zehnjahreszins noch rund ein Prozent betrug.In den vergangenen sechs Monaten ist dieser Abstand aber auf etwa einen halben Prozentpunkt gesunken; der Vorteil der Darlehen mit kürzerer Zinsbindung hat sich verringert. Ein Beispiel zeigt, welchen Zinssatz die Anschlußfinanzierung nach fünf Jahren höchstens haben darf, damit sich heute der Abschluß eines Fünfjahresdarlehens gegenüber einem Zehnjahresdarlehen lohnt.Das ist der "kritische Zinssatz".Vorausgesetzt wird, daß der Kreditnehmer bei dem kürzer laufenden Darlehen die gleiche monatliche Rate zahlt wie bei einem Zehnjahresdarlehen mit einem Prozent Anfangstilgung.Das heißt, er setzt seine Zinsersparnis beim Fünfjahresdarlehen zur höheren monatlichen Tilgung ein.Beispiel: Angenommen, die fünfjährige Zinsbindung kostet aktuell 5,60 Prozent und die zehnjährige kostet 6,20 Prozent, so liegt der kritische Zinssatz bei 7,08 Prozent.Wenn die Anschlußfinanzierung (mit einem weiteren Fünfjahresdarlehen) weniger als 7,08 Prozent kosten würde, dann wäre die fünfjährige Zinsbindung heute günstiger als die zehnjährige.Bei gleicher monatlicher Belastung wäre die Restschuld nach zehn Jahren niedriger als beim Zehnjahreskredit zu 6,20 Prozent. Neben den aktuellen Zinsen spielt also die Erwartung der künftigen Zinsentwicklung eine entscheidende Rolle.Bei höheren Kreditbeträgen kann es vorteilhaft sein, die Gesamtsumme zu splitten: beispielsweise 300 000 DM auf zehn und 100000 DM auf fünf Jahre abzuschließen.

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