Wirtschaft: Mangelhafte Beratung bei Baufinanzierung „Finanztest“: Banken bieten Käufern von Immobilien zu hohe Kredite und die falschen Produkte

Berlin (ball). Wer eine Immobilie erwerben will, sollte sich nicht auf den Rat seines Bankers verlassen: Denn jede vierte Baufinanzierungsberatung durch Geldhäuser ist mangelhaft. Nur drei Institute bundesweit geben gute Tipps. Zu diesem Ergebnis kam die Stiftung Warentest, nachdem sie 32 Tester in jeweils sieben Filialen von 20 Banken und Sparkassen geschickt hatte. Die Untersuchung ist in der Aprilausgabe der Zeitschrift „Finanztest“ nachzulesen.

„Das Ergebnis ist ein Armutszeugnis“, sagte der Chefredakteur von Finanztest, HermannJosef Tenhagen. Die Bankberater hätten kaum einen Fehler ausgelassen. So rieten die Geldhäuser ihren Kunden zum Abschluss völlig überhöhter Kredite. Auch hätten sie oft den Einsatz von Bauspardarlehen empfohlen, obwohl sich dies angesichts der billigen Zinsen bei Hypothekarkrediten derzeit nicht rechnet. Und auch für das Eigenkapital der Tester, das in die Finanzierung einbezogen werden sollte, wussten viele Banker keine vernünftige Verwendung.

Die Tester wollten die Vermutung, dass die schlechte Beratung aus eigenem Interesse der Banken erfolgen könnte, nicht bestätigen. Dennoch: Banken kassieren bei jedem Kreditvertrag einen „Zinsaufschlag“, und dadurch verdienen sie umso mehr, je höher die Kreditsumme ist. Verwunderlich sind die Beratungsfehler jedoch auch deshalb, weil es zu den Binsenweisheiten von Immobilienfinanzierungen zählt, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Denn dadurch zahlt der Häuslebauer weniger Zinsen und ist seine Schulden schneller wieder los. Doch daran hätten sich die Banker nicht gehalten, sagten die Tester, sondern im Schnitt um 20000 Euro zu hohe Kreditsummen empfohlen. In einem Fall habe der Berater am Schalter sogar zu 70000 Euro mehr Schulden geraten, als der Kreditnehmer eigentlich benötigt hätte.

Banken verschweigen Risiken

Gerne hätten die Banker außerdem die sehr günstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschwiegen. Die KfW bietet Baugeld unter anderem für energiesparende Baumaßnahmen an. Die Zinsen liegen deutlich unter den am Markt sonst üblichen Konditionen. Die Anträge müssen Kreditnehmer allerdings bei Geschäftsbanken stellen. Diese verdienen jedoch kaum daran.

Grobe Schnitzer erlaubten sich die Banker auch bei der Berechnung der Finanzierungskosten: Jeder vierte Berater nannte nicht den Effektivzins zum empfohlenen Kredit. Der Effektivzins erlaubt einen Vergleich von Darlehensangeboten unterschiedlicher Geldhäuser. Auch die Angabe der Restschuld am Ende der Zinsbindungszeit machten Banker selten. Grund: Wer die Restschuld eines Kreditvertrages kennt, kann diesen mit andern Angeboten vergleichen, sofern er bei allen angefragten Banken dieselbe Kreditsumme, dieselbe Laufzeit, dieselbe monatliche Rate und die selbe Tilgungshöhe vorgibt. Das Kreditangebot mit der geringsten Restschuld ist dann auch das billigste.

Die getesteten Banken hätten ferner versäumt, die mit Baufinanzierungen verbundenen Risiken zu nennen. Da Häuslebauer sich oft hoch verschulden, tragen sie meist Jahrzehnte an dieser finanziellen Last. Dennoch hätten viele Berater lediglich die monatliche Belastung des Haushaltes im ersten Jahr angegeben. Dies ist aus Sicht der Stiftung Warentest unzureichend. Denn derzeit befänden sich die Baugeld-Zinsen im Tal. Die Wahrscheinlichkeit sei groß, dass in einigen Jahren mehr für Baugeld bezahlt werden muss. Darauf müssten Banken hinweisen.

„Mangelhaft“ schlossen im Test Postbank, Allbank, Berliner Sparkasse und Citibank ab. Gut beraten wurden die Tester bei der SEB, Stadtsparkasse Köln und Frankfurter Volksbank. Der Großteil der Institute kam über ein „befriedigend“ oder „ausreichend“ nicht hinaus. Damit verbesserte sich laut Stiftung Warentest die Beratungsqualität der Banken seit der letzten Untersuchung im Jahr 2000 nicht.

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