Mietrecht : Der Kreis der Angehörigen erweitert sich

Bundesgerichtshof erleichtert Vermietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Thorsten Wiese

Etwas Dramatik darf schon sein, haben die höchsten Richter des Landes festgestellt. Ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, wird vom Bundesgerichtshof zugestanden, dass er sein Vorhaben durchaus etwas überspitzt darstellen kann. Das darf einem Urteil des Bundesgerichtshofs entnommen werden. Es genüge, wenn der Hauseigentümer dem Mieter den Kündigungsgrund, die Person, für die der Bedarf angemeldet wird, sowie deren Interesse an der Wohnung eindeutig benenne. Stelle der Eigentümer darüber hinaus seine aktuellen Wohnverhältnisse nicht ganz richtig dar, könne daraus keine „formelle Ungültigkeit der Kündigung“ abgeleitet werden. Im konkreten Fall wurde ihm das jedenfalls nicht zum Verhängnis.

Ein etwaiges „Dramatisieren“ des tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs allein führt nicht zwangsläufig dazu, dass es an der nach § 573 Absatz 3 BGB erforderlichen Begründung einer Eigenbedarfskündigung fehlt und sie deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist.

Worum ging es? Die Parteien stritten, wie in solchen Fällen nicht unüblich, über die von der Wohnungseigentümerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung. Sie hatte erklärt, sie benötige den Wohnraum für sich und ihre beiden Kinder. Derzeit wohne sie zur Miete und habe darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro gemietet. In dem von der Mieterin gemieteten Wohnhaus könne sie unter einem Dach wohnen und arbeiten. Sie erspare sich damit auch die Miete für ihre derzeitige Wohnung und ihr Büro, außerdem könne sie bei einem Umzug ihre Kinder persönlich betreuen.

Das Landgericht weist die Räumungsklage ab. Aus Sicht der Richter erweckte die Vermieterin in ihrem Kündigungsschreiben den – tatsächlich unzutreffenden – Eindruck, in dem bisher von ihr bewohnten Anwesen befänden sich Wohnung und Büro nicht unter einem Dach. Damit stelle sie ihren Eigenbedarf so dar, als sei sie gerade aus diesem Grund besonders auf das von der Mieterin bewohnte Apartment angewiesen. Diese Auffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht. (Aktenzeichen: VIII ZR 70/09)

Überhaupt: Die Tendenz zu mehr Spielraum bei einer Eigenbedarfskündigung ist unverkennbar. Für Mieter ist das ein Ärgernis, für Vermieter jedoch fast die einzige Möglichkeit, einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofs hat auch den Kreis der Familienangehörigen erweitert, für die der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann: Selbst der Einzug von Neffen und Nichten kann künftig ein ausreichender Kündigungsgrund sein. „Es ist ein emotionales Eisen“, sagt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. (Aktenzeichen: VIII ZR 159/09)

Lange wurde der Kreis der „Familienangehörigen“ – so der Wortlaut im Gesetz – eng ausgelegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung nach Paragraf 573 erfüllt, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Und bis zum Frühjahr galten als Familienangehörige die Eltern und Großeltern, Kinder und Enkel, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin: „Dazu gibt es eine etablierte Rechtsprechung. Und nun sind Neffen und Nichten Kindern und Enkeln gleichgestellt.“ Allerdings konnte bereits in der Vergangenheit der Einzug von Nichte oder Neffe einen Eigenbedarf begründen. „Es musste dann jedoch eine besondere Nähe nachgewiesen werden“, sagt Ropertz. „Das hat der Bundesgerichtshof damals quasi gekippt.“

Brisant ist das Thema dadurch geworden, dass insbesondere private Vermieter ihren Mietern kaum von sich aus kündigen können. „Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund von Vermieterseite“, sagt Ropertz. Die anderen beiden sind die „Verwertungskündigung“ und der Vertragsbruch durch den Mieter. Bei der „Verwertungskündigung“ gehe es darum, dass die derzeitige Nutzung „für den Vermieter keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt – er das Haus also zum Beispiel verkaufen will und die möglichen Käufer alle nur unvermietet kaufen wollen“. Der andere Fall betrifft Mieter, die nicht zahlen oder wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen.

„Die wirtschaftliche Verwertung kommt für private Vermieter in der Praxis kaum infrage, der Abriss eines Gebäudes auch nicht“, sagt Warnecke – das komme höchstens für große gewerbliche Vermieter in Betracht. „Wenn es also in Deutschland eine Kündigung von Vermieterseite gibt, dann fast immer aus Eigenbedarf“ – und der gilt eben für bestimmte Personenkreise.

Darunter fallen zunächst der Vermieter selbst und mögliche „Haushaltsangehörige“. Warnecke nennt als Beispiel ein Au-Pair, das ein Kind im Haushalt versorgen soll und für das der Vermieter Wohnräume benötigt. Dazu kommt der Dunstkreis der Verwandten. Angst haben müssen Mieter jedoch nicht. Denn wie so häufig im Rechtswesen bestätigen Ausnahmen die Regel.

Allein der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ dafür nennt, statt des Mieters in der Wohnung leben zu wollen.

„Unvernünftig und nicht nachvollziehbar“ ist es beispielsweise, wenn der Vermieter das teuer vermietete Einfamilienhaus mit der Begründung kündigt, seine 18-jährige, noch studierende Tochter wolle dort einziehen.

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