Mietspiegel : Wenn die Wohnung teurer wird

Post vom Vermieter? Jetzt, wo die Nebenkostenabrechnung durch ist und das kleine Hickhack um die kaputte Dusche beigelegt wurde? Wer nun Unheil ahnt, sieht sich beim Öffnen des Umschlags vielleicht bestätigt: Die Miete soll erhöht werden. Ob eine Mieterhöhung angemessen ist, verrät der neue Mietspiegel

Silke Zorn
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Lage, Größe, Baujahr – für die Einordnung in den Mietspiegel sind viele Faktoren wichtig. Mieter sollten sich damit auskennen....

Post vom Vermieter? Jetzt, wo die Nebenkostenabrechnung durch ist und das kleine Hickhack um die kaputte Dusche beigelegt wurde? Wer nun Unheil ahnt, sieht sich beim Öffnen des Umschlags vielleicht bestätigt: Die Miete soll erhöht werden.

„Zwar darf der Vermieter den einmal vereinbarten Betrag nicht nach Belieben anheben“, sagt Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, „er kann aber verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt.“ Das ist der Preis, der für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren am Markt gezahlt wurde. In Berlin ergibt sich die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, der im Juni 2009 neu erschienen ist. Ausgehend von Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung kann dort jede Wohnung einem Tabellenfeld zugeordnet werden. Dieses Feld gibt wiederum Auskunft darüber, welche Mietspanne angemessen ist.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er zwei Einschränkungen beachten: die Einjahressperrfrist und die Kappungsgrenze. „Vor der Erhöhung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein“, erklärt Vetter. „Und sie darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.“

Weitere Voraussetzung: Die Mieterhöhung muss schriftlich verfasst und begründet sein. Sie muss erläutern, dass die alte Miete unter der ortsüblichen liegt und dass der künftig verlangte Betrag diese nicht übersteigt. „Mithilfe der Begründung soll der Mieter prüfen können, ob die Erhöhung berechtigt ist“, sagt der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Christian Lindow.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Sachverständigen-Gutachten einholen, eine Mietdatenbank zu Rate ziehen oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen, für die schon eine höhere Miete gezahlt wird. Für den Mieter ist dann besondere Vorsicht geboten. „Erfahrungsgemäß nehmen Vermieter Wohnungen aus ihrem eigenen Bestand, die besonders teuer vermietet wurden“, gibt Hartmann Vetter zu bedenken. Mieter sollten auf jeden Fall anhand des Mietspiegels prüfen, ob der verlangte Betrag zulässig ist. Stellt sich nämlich heraus, dass die Forderung überhöht war, hat der Vermieter in einem späteren Prozess schlechte Karten.

Wem eine Mieterhöhung ins Haus flattert, sollte außerdem darauf achten, ob die nötigen Formvorschriften eingehalten wurden. So müssen der Name der Person, die die Erhöhung fordert, und ihre Berechtigung klar erkennbar sein. Bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle gerichtet sein.

Ist die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung, kann man sich um eine Zustimmung nicht drücken. Innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Schreibens muss man sein Einverständnis erklären, sonst kann der Vermieter klagen. Die erhöhte Miete muss dann einen weiteren Monat später gezahlt werden. Wer Zweifel hat, ob die Mieterhöhung mit rechten Dingen zugeht, sollte auf jeden Fall Rechtsrat einholen, rät Hartmann Vetter, etwa bei einer Mieterberatung oder beim Anwalt. Wer neu in eine Wohnung einzieht, kann sich übrigens nicht auf den Mietspiegel berufen; die Miete ist dann frei verhandelbar.

Ein Sonderfall ist die Mieterhöhung nach Modernisierung: Wird der Gebrauchswert der Wohnung erhöht oder sinkt der Verbrauch an Energie und Wasser, kann der Vermieter die Baukosten zum Teil auf die Mieter umlegen. „Dazu zählen etwa der Ersatz einfacher Fenster durch Isolierglasfenster oder eine deutliche Verbesserung der Wärmedämmung“, sagt Vetter. Keine Modernisierungen seien Instandhaltungen oder die Beseitigung von Schäden.

„Hat der Vermieter modernisiert, kann er bis zu elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen“, sagt Rechtsanwalt Lindow. Die Kosten für ohnehin fällige Arbeiten dürfen nicht umgelegt werden. „Installiert der Vermieter zum Beispiel Isolierglasfenster, um künftig Energie zu sparen, und waren die alten Einfachfenster undicht, müssen erst die Kosten abgezogen werden, die durch deren Reparatur entstanden wären“, erklärt Lindow.

Auch steigende Betriebskosten können schließlich dazu führen, dass die monatliche Mietbelastung steigt. „Stellt sich bei der Betriebskostenabrechnung heraus, dass der Mieter nachzahlen muss, kann der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen“, sagt Lindow. Im Gegenzug könne der Mieter bei einem Guthaben auf geringeren Zahlungen bestehen.

Der Berliner Mieterverein berät Mitglieder (www.berliner-mieterverein.de). Die Senatsbauverwaltung informiert zum Mietspiegel unter Tel. 030/9012 3737 und www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen. Dem Tagesspiegel liegt der neue Mietspiegel am 29. August bei.

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