Wirtschaft : Mit den Immobilienkäufern ist gut zu rechnen

In Brandenburg wurde die Grunderwerbsteuer bereits ab 2011 erhöht – Berlin dürfte nachziehen

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Wer in Berlin eine Immobilie kauft, muss erst einmal schlucken: wegen der hohen Nebenkosten. Um nicht böse überrascht zu werden, sollte jeder Interessent vor dem Kauf genau rechnen – und peinlich darauf achten, wo man kauft. Brandenburg ist nämlich ein noch teureres Pflaster als Berlin.

Für 250 000 Euro bekommt man in Berlin eine sehr ordentliche Doppelhaushälfte – und so etwas hatte ein tüchtiger Immobilienmakler für das Ehepaar Samara und Eike B. aufgetan. Der Kauf ist beschlossene Sache. Also fallen jetzt ortsübliche 7,14 Prozent der Kaufsumme an Maklercourtage einschließlich Mehrwertsteuer an, ganze 17 850 Euro. Notar und Grundbucheintragung bei Gericht werden mit 1,5 Prozent von 250 000 Euro honoriert (in Ziffern: 3750 Euro). Und dann hält der Fiskus seine Hand auf und sagt noch nicht einmal Danke: 11 250 Euro sind an Grunderwerbsteuer fällig; Berlin berechnet 4,5 Prozent des Kaufpreises. Macht zusammen 32 850 Euro an Nebenkosten.

In einem Bundesland mit einem „B“ wie Bayern hätten Samara und Eike B. nach dem Hauskauf noch Geld übrig für eine nagelneue Einbauküche und eine schicke Couch fürs Wohnzimmer. Unten im Süden wären an Nebenkosten „nur“ 21 425 Euro angefallen: ebenfalls 1,5 Prozent für Gericht und Notar, ortsüblich sind dort nur 3,57 Prozent Maklerprovision, und der Staat begnügt sich mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

In einem Bundesland mit „B“ wie Brandenburg hingegen hätten die beiden Hauskäufer sogar noch mehr Geld zusammenkratzen müssen als in Berlin – 1250 Euro extra. Denn mit fünf Prozent Grunderwerbsteuer liegt der Berliner Nachbar derzeit im bundesweiten Vergleich an der fiskalen Obergrenze.

Eine reale Gegenleistung, wie man sie bei Maklern nachvollziehen oder bei den Notaren noch ahnen kann, gibt es vom Staat für die Steuer nicht. Und wehren kann man sich gegen die Abgabe auch nicht. „Machen“, so Stefan Walter, Vorstand für Steuern im Eigentümerverband Haus & Grund, „machen kann man eigentlich nichts“. Selbst das Bundesverfassungsgericht kannte bisher keine Gnade mit den Immobilienkäufern – jedenfalls solange der Steuertarif „im einstelligen Bereich bleibt“. Auch gegen die Ungleichbehandlung in den verschiedenen Bundesländern kann man nichts ausrichten. Seit der Föderalismusreform von 2006 ist es den Ländern freigestellt, welchen Tarif sie bei der Grunderwerbsteuer ansetzen. „Das sollte eigentlich den Wettbewerb unter den Bundesländern fördern“, erinnert sich Walter.

Man ahnt inzwischen, dass Wettbewerbe unter Finanzministern und -senatoren nur eine Richtung kennen: immer höher. Berlin langte bei erster Gelegenheit hin und setzte 2007 die Steuer von den bis dato allgemein üblichen 3,5 Prozent einen ganzen Prozentpunkt nach oben, Anfang 2011 übernahm dann Brandenburg die Führung im Steuerwettbewerb mit vollen fünf Prozent. Die meisten Bundesländer im Nordteil der Republik haben inzwischen erhöht oder werden in Kürze nachziehen – auf 4,5 bis fünf Prozent.

Nicht einmal die alte Regel, dass die Grunderwerbsteuer im Süden Deutschlands (vor allem wegen der deutlich höher angesetzten Immobilienpreise) niedriger sein muss, gilt nicht mehr für Baden-Württemberg. Die neue grün-rote Landesregierung wird die Grunderwerbsteuer ab dem kommenden Jahr von 3,5 auf fünf Prozent hochsetzen und sich damit zwischen 200 und 300 Millionen Euro an zusätzlichen Einnahmen verschaffen. Im Wahlkampf hatten weder SPD noch Bündnis 90/Grüne darüber ein Wort verlieren wollen – Steuererhöhungen werden stets diskret behandelt. Dass damit vor allem junge Familien hart getroffen sind, die sich den Traum von einem eigenen Haus erfüllen wollen, beklagen jetzt alle Verbände.

Entgehen kann man der Forderung des Staates kaum, es ist eine „allumfassende Steuer“, die jedermann trifft. Allerdings ist es je nach Neubauprojekt auch möglich, dass man zunächst einmal das Grundstück erwirbt, und der Bauträger mit einer zeitlichen Verzögerung das Bauvorhaben beginnt. Dann ist die Steuer nur für den Grundstücksanteil zu entrichten – auf die eigentlichen Baukosten fällt sie dann nicht an. Außerdem bleiben Verkäufe unter Eheleuten und Verwandten in gerader Linie steuerfrei. Auch Erbschaften und Schenkungen sind in den meisten Fällen frei von Grunderwerbsteuern. Und bei dem leidigen Thema Vermögensausgleich nach Scheidungen greift der Fiskus ausnahmsweise einmal nicht zu, wenn Immobilien übertragen werden.

In allen anderen Fällen heißt es zahlen, denn ohne den Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer geflossen ist, darf der neue Besitzer nicht ins Grundbuch eingetragen werden. In allen Bundesländern, in denen eine Erhöhung zum Jahreswechsel schon beschlossen ist oder noch ansteht, sollten Immobilienkäufer darauf achten, dass der Kaufvertrag zeitig rechtsgültig ist. Fällt der Kauf in die teurere Zeit nach Neujahr könnte ein Grundstück schnell ein, zwei Tausender mehr kosten.

Das könnte auch bald für Berliner ein Thema sein. Man kann eine Wette darauf abschließen, dass die Bundeshauptstadt sich bald zu einer weiteren Erhöhung der Grunderwerbsteuer hinreißen lassen wird – etwa nach den Wahlen im Herbst. Das fällige halbe Prozent brächte runde 50 Millionen in die Kassen des Fiskus. Schließlich sei es die „Aufgabe eines Finanzsenators, über Einnahmen nachzudenken“, lässt sich Ulrich Nußbaum gern zitieren. Die Wette gilt.

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