Wirtschaft : Neues Mietrecht: Einem schnellen Umzug steht wenig im Wege

Mein Vermieter hat mir fristlos gekündigt[mi]

Mein Vermieter hat mir fristlos gekündigt, mit der Begründung, dass mein Rottweiler unter die Kampfhundeverordnung fallen würde und dies eine Störung des Hausfriedens darstellt. Muss ich jetzt ausziehen?

Ja, da können sie nichts machen. Wenn Sie einen Kampfhund im Sinne des Kampfhundegesetzes besitzen, gilt dies neuerdings als nachhaltige Störung des Hausfriedens und kann daher ein Grund für die fristlose Kündigung sein. Voraussetzung ist allerdings immer, dass vorher eine Mahnung zugestellt wurde.

In meinem bisherigen Mietvertrag ist eine Kündigungsfrist von acht Monaten vorgesehen. Kann ich mich nun auch nach der neuen dreimonatigen Kündigungsfrist richten?

Nein, wenn eine konkrete Kündigungsfrist in dem bisherigen Mietvertrag vorgeschrieben ist, gilt die neue Regelung nicht. Nur für Verträge, die nach dem 1. September geschlossen wurden, gilt für den Mieter die generelle Kündigungsfrist von drei Monaten.

Mein Mietvertrag aus dem Jahre 1990 sieht keine konkreten Kündigungsfristen vor. Gilt für mich jetzt die alte oder die neue Fristenregelung?

Soweit im Mietvertrag keine eigenständigen Vereinbarungen zum Ablauf von Kündigungsfristen enthalten sind, gilt die aktuelle Rechtslage. Sie können Ihre Wohnung also mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Ich habe eine Wohnung vermietet und möchte sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Beträgt meine Kündigungsfrist als Vermieter jetzt ebenfalls drei Monate?

Nein. Vermieter müssen auch weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigunsfrist drei Monate. Nach fünf Jahren gelten sechs Monate und nach acht Jahren sogar neun Monate. Die bisherige Kündigungsfrist von zwölf Monaten bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren entfällt jetzt ganz.

Vor zwei Jahren konnte ich eine vermietete Wohnung als Eigentum erwerben. Jetzt möchte ich sie selbst nutzen. Darf ich dem Mieter kündigen?

Nein, der Käufer einer Eigentumswohnung muss jetzt mindestens drei Jahre warten, bis er die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist sogar bis auf zehn Jahre verlängern - das gilt zum Beispiel in Berlin.

Mein alter DDR-Mietvertrag sieht für mich als Mieter eine 14-tägige Kündigungsfrist vor. Muss ich jetzt trotzdem die neue dreimonatige Kündigungsfrist einhalten?

Nein, in diesem Fall gilt die Regelung, dass nur zu Gunsten des Mieters von bestehenden Verträgen abgewichen werden darf. Also ist auch die 14-tägige Kündigungsfrist weiterhin gültig. Für den Vermieter gelten allerdings die neuen Regelungen, also die gestaffelten Fristen je nach Mietdauer.

In meinem neuen Mietvertrag ist eine zweijährige Befristung festgeschrieben. Habe ich anschließend Anspruch auf eine Verlängerung des Mietvertrages?

Nein, dass ist jetzt nicht mehr so einfach möglich. Falls der Vermieter einen konkreten Befristungsgrund - etwa Eigenbedarf - im Vertrag festhält, besteht für den Mieter kein Anspruch auf Verlängerung. Wenn kein gesetzlicher Befristungsgrund im Mietvertrag steht, gilt dieser als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Kann ich als Mieterin in einem bestehenden Mietverhältnis die Anlageform für meine Kaution ändern?

Nein. Die bisher bestehende Vereinbarung bleibt weiter bestehen. Nur bei einem neuen Mietvertrag könnten Sie mit dem Vermieter andere lukrativere Anlageformen vereinbaren und müssen nicht mit dem Sparbuch vorlieb nehmen.

Muss der Mietvertrag verändert werden, wenn zum Jahresanfang jetzt der Euro eingeführt wird?

Nein. Für die vereinbarte Miete gilt automatisch der entsprechende Euro-Betrag. Bei einem Dauerauftrag wird die Bank den bisherigen Betrag also umrechnen. Sollten Sie die Miete einzeln überweisen, müssen Sie selbst die Miete umrechnen.

Mein Vermieter hat mir vor dem 1. September eine Mieterhöhung zugestellt und sie mit der notwendigen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet. Um wieviel kann er die Miete erhöhen?

Da die Mieterhöhung vor dem 1. September eingegangen ist, greift das neue Mietrecht nicht. Es gilt die alte Kappungsgrenze von 30 Prozent. Das bedeutet, der Vermieter kann innerhalb von drei Jahren die Grundmiete um 30 Prozent anheben, wenn es zwischendurch keine Mieterhöhung gegeben hat. Sollte die Miete allerdings wegen höherer Betriebskosten angehoben worden sein, bleibt dies außer Betracht. Für alle Mieterhöhungen nach dem 1. September gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Was heißt ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Miete muss der Miete entsprechen, die innerhalb der Gemeinde für eine vergleichbare (Art, Grösse, Lage) Wohnung entrichtet wird. Sie kann im örtlichen Mietspiegel eingesehen werden.

Ich habe von meinem Vater ein Haus geerbt. Seit zehn Jahren hat er die Miete nicht verändert. Kann ich sie jetzt erhöhen?

Natürlich können Sie jetzt die Miete erhöhen. Sie sind berechtigt, vom Mieter eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete zu verlangen. Doch auch hier gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Sind allerdings auch die Betriebskosten gestiegen, können sie auch aus diesem Grund die Miete erhöhen. Die Miete könnte also auch um etwas mehr als 20 Prozent steigen.

Ich sitze im Rollstuhl und möchte den Eingangsbereich meiner Wohnung vergrößern. Der Vermieter lehnt dies ab. Was kann ich machen?

Nach dem neuen Mietrecht gilt die Barrierefreiheit. Das heißt, der Mieter kann von seinem Vermieter die Zustimmung zu einem Umbau verlangen. Jedoch trägt der Mieter selbst die Kosten und muss dem Vermieter zusätzlich eine Sicherheit gewähren, damit dieser nach Auszug oder Tod des Mieters nicht auf den Kosten des Rückbaus sitzen bleibt.

Mein Badezimmer ist inzwischen 25 Jahre alt und meiner Meinung nach modernisierungsbedürftig. Muss mein Vermieter für die Kosten aufkommen?

Altertümlichkeit des Badezimmers reicht als Instandsetzungsgrund nicht aus. Lediglich die eindeutige Funktionsunfähigkeit von sanitären Anlagen muss vom Vermieter auf seine Kosten unverzüglich behoben werden.

In einem Schreiben teilt mir der Vermieter mit, dass er in drei Monaten drehzahlgeregelte Umwälzpumpen zur Stromeinsparung einbauen will und es daher zu Bauarbeiten im Haus kommt. Muss ich dem zustimmen?

Ja, im neuen Mietrecht gilt nicht nur die Einsparung von Heizenergie als Modernisierungsmaßnahme, sondern auch Stromeinsparungen. Außerdem hat der Vermieter die geforderte dreimonatige Ankündigungsfrist eingehalten, so dass sie genügend Zeit haben sich auf die Umbauten einzustellen. Der Vermieter hat weiterhin das Recht, bis zu elf Prozent der Modernisierungkosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Ich bin homosexuell und wohne mit meinem Freund zusammen. Wenn einer von uns beiden stirbt, tritt der andere dann automatisch in den Mietvertrag ein oder gilt dies nur für Ehegatten?

Das neue Gesetz gesteht nun auch gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern, die einen gemeinsamen Haushalt führen, im Todesfall ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag zu. In diesem Fall sind sie einem Ehepaar gleichgestellt.

Die Fragen der Tagesspiegel-Leser beantworteten Jörg-Konrad Becker und Johannes Neumann vom Verband Haus und Grund in Berlin sowie Michael Roggenbrodt und Hartmann Vetter vom Berliner Mieterverein. Zusammengestellt und bearbeitet von: Karin Birk und Michael Bröcker.

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