Wirtschaft : Nicht immer zweimal zahlen

WOLFGANG BÜSER

Fast immer müssen Mieter zusätzlich zu Ihrer Miete noch Betriebs- oder Nebenkosten zahlen.Mittlerweile ist diese Kostenposition zur "zweiten Miete" geworden.Allerdings: Automatisch müssen Mieter nicht Betriebskosten berappen.Voraussetzung ist stets: Vermieter und Mieter haben eindeutig vereinbart, daß zusätzlich zur Miete noch Nebenkosten gezahlt werden sollen.

Ein Blick in den Mietvertrag kann also lohnen.Steht hier lediglich, der Mieter müsse "die umlagefähigen Kosten des Hauses" oder "Nebenkosten" oder "Hausgebühren" übernehmen, so ist diese Regelung zu unbestimmt.Der Mieter muß - außer der Miete - nichts bezahlen.Wirksam ist aber eine Vereinbarung, in der alle zur Miete hinzukommenden Kosten einzeln aufgeführt werden.Kürzer - und dennoch wirksam - ist die Klausel, die bestimmt, daß der Mieter für alle Betriebskosten geradestehen muß, die in "Paragraph 27 der II.BV" (= 2.Berechnungsverordnung) aufgeführt sind.

Nicht alle denkbaren Kosten können im Mietvertrag als Betriebskosten bezeichnet werden.Die Berechnungsverordnung legt fest, was Betriebskosten sind: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluß, maschinelle Wascheinrichtungen sowie sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel für eine Sauna oder ein Schwimmbad im Haus.

Die Kosten, die nicht in der Berechnungsverordnung aufgelistet sind, muß der Mieter nicht übernehmen - egal, was im Mietvertrag steht.Das sollten sich vor allem Mieter von Eigentumswohnungen merken.Hier findet man oft Vertragsklauseln, wonach der Mieter Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten zahlen soll.Unwirksam.

Meistens wird eine monatliche Vorauszahlung vereinbart.Hierüber muß der Vermieter dann einmal im Jahr abrechnen.Er listet die angefallenen Betriebskosten auf, verteilt sie auf die Mietparteien des Hauses und verrechnet sie mit den Vorauszahlungen.

Die Gesamtbetriebskosten werden auf die einzelnen Mieterhaushalte anhand des Verteilerschlüssels aufgeteilt.Der ist regelmäßig im Mietvertrag festgelegt.Danach werden die Betriebskosten zum Beispiel aufgrund der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.Die Kosten können aber auch nach der "Kopfzahl" verteilt werden.

Hat der Vermieter einmal einen Verteilerschlüssel festgelegt, so bleibt es dabei.Eine nachträgliche Änderung ist nur mit Zustimmung der Mieter zulässig.Seit 1993 gilt hier aber folgende Ausnahme: Hat der Vermieter Wasseruhren installieren lassen, so kann er von der nächsten Abrechnungsperiode an bestimmen, daß Wasserkosten ganz oder teilweise "nach Verbrauch" (also weder nach der Quadratmeter- noch nach der Kopfzahl) verteilt werden.Ähnliches gilt für die Kosten der Müllabfuhr, wenn der Vermieter "verbrauchsnäher" abrechnen will.

Wann muß "abgerechnet" werden? So schnell wie möglich.Für Sozialwohnungen bestimmt das Gesetz, daß spätestens nach zwölf Monaten die Abrechnung beim Mieter sein muß.Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen.Für freifinanzierte Wohnungen fehlt eine entsprechende Regelung.Allerdings wird sich der Vermieter hier auch nicht mehr Zeit nehmen dürfen.Tut er es doch, so kann der Mieter die Abrechnung einklagen.Er kann die laufenden Vorauszahlungen einstellen und - als letztes Mittel - die Rückzahlung aller bereits geforderten Vorauszahlungen fordern.Hat der Mieter seine Betriebskostenabrechnung erhalten, dann hat er das Recht der Prüfung.Nachzahlungsansprüche des Vermieters - oder Rückzahlungsansprüche des Mieters - verjähren vier Jahre nach Vorlage der Abrechnung.Mehr zum Thema in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Viel Streit um Heizung und andere Nebenkosten", die es für 7,50 DM bei den örtlichen Mietervereinen gibt.

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