Offene Immobilienfonds: Häuser ohne Wert

Den Besitzern von Anteilen an den elf offenen Immobilienfonds (OIF), die derzeit abgewickelt werden, drohen noch höhere Einbußen als bislang erwartet. Der Grund: Beim Verkauf der in den Fonds befindlichen Immobilien lassen sich nicht die erhofften Preise erzielen.

Im Schnitt lagen die Verkaufserlöse bislang um fast 13 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilien. Dies hat die Rating-Agentur Scope in einer jetzt vorgelegten Untersuchung festgestellt. Dabei haben sich die Einbußen vergrößert: Im ersten Jahr nach Bekanntgabe der Auflösung habe das Minus von knapp sieben, in den beiden folgenden Jahren aber bei 18,5 und mehr als 22 Prozent gelegen. Dabei sind die Verkehrswerte der in den Fonds befindlichen Immobilien nach dem Auflösungsbeschluss bereits nach unten gesetzt worden.

Wie viele Anleger genau betroffen sind, ist nicht bekannt. Es dürften aber mehrere Hunderttausend, möglicherweise sogar mehr als eine Million sein. Insgesamt verwalten die elf Fonds aktuell ein Volumen von rund 16,7 Milliarden Euro. Die Fonds waren zunächst zwischen 2008 und 2010 geschlossen worden, weil vor allem Großanleger zunächst große Summen in die Fonds investiert, nach Ausbruch der Finanzkrise aber auch große Beträge wieder abgezogen hatten. Faktisch kam dies einem Missbrauch der Fonds gleich, die eigentlich der langfristigen Geldanlage dienen sollten, in diesen Fällen aber quasi zu Tagesgeld-Konten umfunktioniert wurden. Die großen Summen hatten die Fonds nicht zur Verfügung, weil sie den größten Teil des Geldes in Gewerbeimmobilien anlegen mussten. Um für die Auszahlung der Anleger nicht sofort Immobilien abstoßen zu müssen, wurden die Fonds zunächst für Monate, zum Teil auch für bis zu zwei Jahre geschlossen, wie es das Gesetz erlaubt. Als auch diese Frist nicht ausreichte, sahen sich etliche Gesellschaften gezwungen, ab 2010 die Abwicklung einzuleiten. Mittlerweile gibt es neue Regelungen für OIF, die verhindern, dass sie zur kurzfristigen Geldanlage genutzt werden können (siehe Kasten).

126 Immobilien haben die Manager der elf Fonds bislang verkauft. Dabei mussten bei Objekten aus den kleineren Fonds überdurchschnittliche Abschläge von bis zu fast 25 Prozent hingenommen werden. Bei Immobilien der Fonds in Japan gab es Scope zufolge sogar Einbußen gegenüber dem Verkehrswert von bis zu 50 Prozent, in einzelnen Fällen auch Totalverluste. In den Niederlanden und Spanien wird das Minus auf rund 15 Prozent beziffert.

Auch für weitere Verkäufe sind die Experten von Scope wenig zuversichtlich. Noch immer stehen mehr als 380 Objekte mit einem Gesamtwert von fast 20 Milliarden Euro zum Verkauf. Deren Verkehrswerte seien seit Bekanntgabe des Auflösungsbeschlusses bereits um 4,5 Prozent gesunken, mit weiteren Einbußen von im Schnitt fünf Prozent, in der Spitze von bis 15 Prozent sei zu rechnen. Dies dürfte dann auch auf den tatsächlichen Verkauf durchschlagen.

Scope zufolge hat es bei den größten der in Abwicklung stehenden OIFs bislang die geringsten Einbußen gegeben. Dazu zählen CS Euroreal mit einem Vermögen von 4,5 Milliarden Euro und noch 94 Objekten, SEB Immoinvest (4,4 Milliarden Euro, 119 Objekte) und KanAm Grundinvest (3,9 Milliarden Euro, 41 Objekte). Auch in Zukunft dürfte es hier die kleinsten Abschläge geben, zumal diese Fonds mit der Abwicklung noch bis 2016 und 2017 Zeit haben.

Zwei Fonds haben Scope zufolge die Abwicklung Ende September abgeschlossen und insgesamt gut 1,2 Milliarden Euro ausgezahlt. Mit 55 und 60 Prozent sei die Auszahlungsquote gemessen am jeweiligen Fondsvermögen allerdings, so die Studie, zu gering gewesen. Insgesamt seien an die betroffenen Anleger bislang rund 5,5 Milliarden Euro geflossen. Das sind rund 25 Prozent des gesamten Fondsvermögens zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Auflösung. Es belief sich auf insgesamt rund 23,4 Milliarden Euro.

An die Fondsgesellschaften können Anleger die Anteile von geschlossenen oder in Abwicklung befindlichen Fonds nicht zurückgeben. Der Verkauf ist aber über die Börse etwa in Hamburg/Hannover möglich – allerdings müssen erhebliche Verluste in Kauf genommen werden.