Wirtschaft : Ohne Mieteinnahmen nützen Steuervorteile wenig

HENRIETTA RUMBERGER

Bisher galten Geschlossene Immobilienfonds (GI) als lohnende, wenn auch risikoreiche Form der Kapitalanlage.Sie boten sich besonders für Besserverdiener an, weil diese durch eine Beteiligung an einem Fonds weniger Steuern zahlen müssen.Der Trick: Der Anleger macht durch seine Beteiligung an der Immobilie rechnerisch hohe Verluste in den ersten Jahren.Diese senken seine Steuerlast.Deshalb lauten die Zauberworte von Fondsverkäufern auch Sonderabschreibungen und Werbungskosten.

Mögen diese "Verluste" - sie liegen teilweise über den Beteiligungssummen - in den ersten Jahren durchaus erwünscht sein, spätestens wenn die Steuervorteile verbraucht sind, muß sich die Immobilie allein durch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung tragen.Doch darauf müssen viele Kapitalanleger dieser Tage lange, zum Teil sogar vergebens warten.

In Berlin ist dafür das Airport-Bureau-Center in Tegel ein Beispiel.Nicht einmal die Hälfte der 50 000 Quadratmeter Bürofläche konnte die Fondsgesellschaft GFC Grundfinanzconsult vermieten, obwohl die Mieten deutlich unter die einst kalkulierten Sätze gesenkt wurden.Das mißglückte Investment mußte per Sanierungsplan gerettet werden, die Anleger wurden aufgefordert, neues Kapital in die Gesellschaft einzubringen.Erst nachdem die Investoren weitere 21 Mill.DM nachgeschossen hatten, fand sich eine neue Fondsgesellschaft, die das Projekt zu Ende führte.Für die Steuersparer, die ihr Geld in das Airport-Center gesteckt hatten aber ging die Rechnung nicht mehr auf: Sie mußten mehr Geld aufwenden als gedacht - und auch die Rendite in Form von Mieteinnahmen fiel geringer aus als erwartet."Geschlossene Fonds sind etwas für Leute mit einem Steuerspartrieb", sagt Thomas Vorwerk, Geschäftsführer des Kapitalmarkt-Forschungsinstituts Südprojekt.Deshalb stellen die Initiatoren von Fonds "die Steuerkomponente" heraus, um ihre Produkte an den Mann zu bringen.Grundsätzlich unterscheiden die Experten zwei Fondstypen.Bei den sogenannten steuerorientierten Fonds streben die Initiatoren die höchstmöglichen Steuervorteile für ihre Anleger an.Davon unterscheiden sich ausschüttungsorientierte Fonds.Die Anleger bekommen zwar mehr Geld aus den fertigen Immobilien, dafür sind aber auch die Steuervorteile geringer.Wichtig für Steuersparer ist, daß die Fonds meist als Kommanditgesellschaften (KG) gegründet werden, weil die Anleger dann nur in der Höhe ihrer Kapitaleinlage haften müssen.Immobilienfonds gibt es seit Ewigkeiten - doch erst mit der deutschen Einheit wurden sie zu Stars bei den Anlegern.Allein in den Jahren 1993 bis 1996 floßen insgesamt 63 Mrd.DM in Geschlossene Immobilienfonds.Sonderabschreibungen und die immer weiter steigende Steuerlast lösten den Boom aus.Fondskäufer konnten in den neuen Ländern bis zu 50 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten von Bauvorhaben und Gebäudeinvestitionen als "Sonderabschreibungen" beim Fiskus von ihrer Steuerlast abziehen.

Ende dieses Jahres laufen die Sonderbedingungen aus - doch so recht abfinden können sich viele Gesellschaften mit dem Ende des Fördermodells nicht.Trotz der Rezession auf dem Bau kamen in den letzten Monaten des vorletzten Jahres eine Unzahl an Geschlossenen Immobilienfonds auf den Markt."Konservierungsmodelle" nennt das der Münchner Fondsexperte Stefan Loipfinger.Er schätzt, daß Initiatoren rund 20 Mrd.DM in solchen Modellen geparkt haben.Der Trick: Die Initiatoren bilden eine KG oder GbR und zahlen das Stammkapital in die Gesellschaftskasse ein.Anschließend erwerben sie ein Grundstück, beplanen das und sammeln erst dann das Geld für den Fonds bei Kapitalanlegern ein."Diese Altfonds erhöhen das Überangebot an Immobilien, weil immer noch zu viele Leute bereit sind, sie zu zeichnen", sagt Axel J.Prümm, Chefredakteur von kapital-markt-intern.Die große Lust am Steuersparen sei einer der Gründe, daß heute so viel Nutzfläche leer stehe.Büros ohne Mieter türmen sich inzwischen mit einer Gesamtfläche von 1,3 Mill.Quadratmetern in die Höhe, so die erschreckende Bilanz für Berlin.Der hohe Leerstand beschert nun manchem Fondskäufer eine bittere Erkenntnis: Ohne Mieteinnahmen nützen Steuervorteile wenig.Dramatisch ist die Situation vor allem für Fondszeichner, die ihren Anteil auf Pump gekauft hatten.Da die Einnahmen jetzt ausbleiben, müssen sie die Zinsen für ihren Kredit aus eigener Tasche zahlen.Schuld an dieser Misere dürften aber nicht allein schillernde Immobilienverkäufer sein, sondern auch die Anleger selbst, weil sie zu blauäugig sind.Viele Fonds-Prospekten haben Mieten versprochen, "die am Markt nicht zu erzielen sind", sagt Vorwerk.

Allerdings wurde manchem Anleger auch Sicherheit durch sogenannte Mietgarantien vorgegaukelt: Wenn keine Mieter da seien, dann zahlten die Fondsgesellschaft, so das Versprechen.Der Pferdefuß: Viele Initiatoren legten nicht genügend Kapital für eine längere "Dürrezeit" zur Seite.Wie beim Airport-Bureau-Center: Gerettet wurde das Projekt nur durch die Banken.Sie verzichteten auf Zinsen und versprachen, das Objekt in den nächsten zehn Jahren nicht in die Zwangsversteigerung zu geben.Auch mit dem Fundus-Fonds 27, der Pyramide in Marzahn, steht es nicht zum Besten.Dort sind bis heute nicht einmal 40 Prozent der Nutzfläche vermietet.Um einen Liquiditätsengpaß zu vermeiden, beschlossen die Gesellschafter im vergangenen Jahr eine Kapitalerhöhung von 30 Mill.DM.Bis jetzt aber sind aber gerade einmal zwei Mill.DM eingeflossen."Wer eine hohe Rendite will, muß auch ein großes Risiko eingehen", so die Rechtfertigung von Michael Rabe, Sprecher von Fondsinitiator Fundus.

Viel Schatten, doch immerhin fällt auf einige Projekte auch ein wenig Licht.Sie haben ihre Mieter gefunden und bringen den Anlegern heute Geld ein.Die Kaphag kann zum Beispiel einen beachtlichen Erfolg aufweisen: das Spreecenter Hellersdorf.Der Fonds wurde 1991 aufgelegt, das Gebäude rechtzeitig fertiggestellt - und traf den Bedarf.Verkaufsfläche war im Osten der Stadt knapp, es fanden sich schnell genügend Mieter.Heute liefert der Fonds seinen Anlegern Ausschüttungen, die sogar über dem Plan liegen.Wie aber steht es um die Zukunft der Geschlossenen Immobilienfonds in Berlin? Diese Frage entzweit die Experten.Loipfinger ist überzeugt, daß die Zeit zeigen wird, welche Fonds sich halten können.Prümm sieht im Augenblick Anreize für den Standort Berlin, da die Sonderabschreibung weggefallen und das Überangebot groß ist.Und schließlich hoffen auch hier viele auf den Regierungsumzug.

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