Preisbremse greift nicht: Energie wird günstiger – die Mieten steigen trotzdem

Steigende Immobilien- und Energiepreise und immer weniger bezahlbarer Wohnraum: Berlins Mieter hatten in den vergangenen Jahren kaum Grund zum Jubeln. 2015 aber dürfen sie sich freuen – statt zusätzlicher Ausgaben steht vielen von ihnen in diesem Jahr eine ansehnliche Rückerstattung von Nebenkosten ins Haus. Grund sind laut Deutschem Mieterbund (DMB) die gesunkenen Heizkosten.

„Wir gehen davon aus, dass der Heizenergieverbrauch in Deutschland 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 20 bis 25 Prozent gesunken ist“, sagte DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten am Donnerstag. Als Gründe dafür nannte Siebenkotten die „deutlich wärmeren Wintermonate gegenüber 2013“ und sinkende Energiepreise. So sei Heizöl derzeit rund zehn Prozent preiswerter als vor einem Jahr, Fernwärme für knapp zwei Prozent weniger zu haben. Einzig die Gaspreise seien in den vergangenen zwölf Monaten stabil geblieben.

„Mieter und Immobilienbesitzer können also davon ausgehen, dass sie im Laufe dieses Jahres Geld zurückbekommen“, sagte Siebenkotten. So müssten beispielsweise für eine 70 Quadratmeter große ölbeheizte Wohnung 271 Euro weniger bezahlt werden, für eine fernwärmebeheizte Wohnung etwa 211 Euro weniger und für eine gasbeheizte Wohnung 164 Euro weniger. Laut DMB werden in Deutschland rund 35 Prozent aller Immobilien mit Öl, der Rest mit Gas beheizt. Nach Zahlen der Berliner Energieagentur aus dem Jahr 2010 heizen rund 40 Prozent der Berliner Haushalte mit Erdgas, 30 Prozent mit Fernwärme und weniger als 23 Prozent mit Öl.

40 Prozent der Wohnungen ohne Mietpreisbremse

Nicht kompensieren kann diese Entlastung den gewaltigen Druck auf die Mietpreise, der aufgrund der stark steigenden Bevölkerung in Metropolen herrscht. Zwar will die große Koalition mit der Mietpreisbremse gegenhalten. Doch die geplante „Kappung“ der Mieten beim Abschluss neuer Verträge auf maximal zehn Prozent oberhalb der sonst am Ort üblichen Mieten wird nach Überzeugung von Mieterbund und Berliner Mieterverein kaum Wirkung entfalten. Die vielen Ausnahmeregelungen sorgten für viele Schlupflöcher in dem geplanten Regelwerk.

Drei Ausnahmen, die der Mietpreisbremse entgegenwirken, führt der Berliner Mieterverein an: Wer eine Wohnung bereits vor ihrer Einführung teurer als ortsüblich vermietet hat, müsse auch bei einem Wechsel des Mieters nicht die Kappungsgrenze einhalten. Die zweite Ausnahme: Wer umfassend saniert hat, muss nicht zum ortsüblichen Tarif plus zehn Prozent vermieten – und dies gilt sogar für lange Jahre zurückliegende Sanierungen. Dritte Ausnahme: Nach einer normalen Sanierung bleibt der Eigentümer ebenfalls verschont von der neuen Regulierung, wenn die Umlage von elf Prozent der Kosten die neue Kappungsgrenze überschreitet.

„Schon heute unterliegen 40 Prozent aller Wohnungen in Berlin nicht der Mietpreisbremse“, sagt der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild. Und auch im Rest des Bestandes „wird die Durchsetzung der Mietpreisbremse schwierig“. Zwar könnten sich Mieter nach Einführung der Mietpreisbremse auf die Kappungsgrenze berufen, vor Gericht würden aber nur „Hartgesottene“ ziehen. Denn eine eindeutige Rechtsprechung darüber, ob der Mietspiegel überhaupt die „ortsübliche Miete“ abbildet, gebe es nicht. Außerdem beauftragen Eigentümer gerne Gutachter, um hohe Mieten durchzusetzen. Und selbst wenn eine überhöhte Miete festgestellt wird: Strafe droht dem Hauseigentümer deshalb nicht. Daher fordern Mieterverein und Deutscher Mieterbund Korrekturen an dem Gesetzeswerk.

Stuck und hohe Decken sind gefragt

Schon heute müssen Wohnungssuchende in Berlin im Durchschnitt 2,50 Euro pro Monat und Quadratmeter mehr für die am Markt erhältlichen Wohnungen bezahlen, als es laut Mietspiegel ortsüblich ist. Das ist das Ergebnis eines Vergleichs von „Angebotsmieten“ für frei verfügbare Wohnungen in einschlägigen Internet-Portalen und den Mieten laut Mietspiegel.

Bei den besonders begehrten Altbauten mit Stuck und hohen Decken in mittleren Lagen ist der Abstand der Mieten angebotener Wohnungen zu den ortsüblichen Mieten mit vier Euro je Quadratmeter und Monat besonders groß.

Acht Euro je Quadratmeter und Monat muss zurzeit im Durchschnitt bezahlen, wer in Berlin eine Wohnung kurzfristig mieten will. Bei Neubauten, die nach dem Jahr 2003 errichtet wurden, verlangen Hauseigentümer teilweise mehr als zwölf Euro. Für Altbauten, die bis 1919 errichtet wurden, pendeln die Angebote um die neun Euro. Dem Mieterverein zufolge besteht der Trend zu höheren Mieten als ortsüblich aufgrund der großen Nachfrage unabhängig von der Lage.