Wirtschaft : RATGEBER: IMMOBILIENMAKLER - Das Exposé reicht nicht

THOMAS WEGERICH

OLG Oldenburg: Makler müssen sich Provision verdienenVON THOMAS WEGERICH

Das deutsche Maklerrecht besteht im Kern aus nur fünf Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) - den Paragraphen 652 bis 656.Und doch führt die Einschaltung von Maklern in der Praxis immer wieder zu Rechtsproblemen, die sich meist an der Höhe und der (fehlenden) Berechtigung der geforderten Provisionszahlung entzünden.So auch in einem Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden hatte, und in dem es um die Frage ging, welche Tätigkeiten ein Makler zu erbringen hat, um gegenüber seinen Kunden die Hand aufzuhalten (Urteil vom 4.3.1997 - Aktenzeichen 5 U 163/96). Zunächst die Rechtslage: Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf - wie es das Gesetz nennt - "Mäklerlohn", wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers ein Kauf- oder Mietvertragsabschluß bewirkt wird.Ausreichend ist bereits, wenn die konkrete Möglichkeit eines Vertragsschlusses eröffnet wird.Hier war es so, daß die klagende Maklerin einem Ehepaar zunächst ein Exposé über ein zum Verkauf stehendes Haus ausgehändigt hatte.Weitere Aktivitäten indes entfaltete die Frau nicht.Insbesondere gelang es ihr wegen eines längerfristigen Urlaubs der Verkäufer nicht, einen Besichtigungstermin für die Interessenten zu vereinbaren.Nachdem diese aber später das Haus aufgrund der Vermittlung eines anderen Maklers erworben hatten, forderte die Klägerin gleichwohl insgesamt 17 250 DM Courtage für ihre "Bemühungen". Allerdings ohne Erfolg.Das OLG Oldenburg befand, daß ein Provisionsanspruch dann nicht begründet ist, wenn die Aktivitäten des Maklers lediglich in irgendeiner Weise für den späteren Abschluß des Kaufvertrags ursächlich waren.Als eine solche Ursache führte die Klägerin allein schon die Aushändigung der Objektbeschreibung an - und die zugleich von den Beklagten unterschriebene Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), derzufolge "bei Zustandekommen des Vertragsabschlusses eine auf den Kaufpreis bezogene Courtage von 5,75 Prozent inklusive Mehrwertsteuer" fällig seien.Das aber reicht nach Ansicht des OLG-Senats nicht aus.Denn: Tatsache ist, daß die Beklagten aufgrund der Tätigkeit der Maklerin keine Chance zu einem Vertragsabschluß mit den Verkäufern erhalten hatten. Maßgeblich nämlich ist, wie der Bundesgerichtshof bereits in einem früheren Urteil entschieden hatte (vgl.Neue Juristische Wochenschrift - Rechtsprechungsreport 1991, Seite 950), auch deren Sicht der Dinge.Den Eigentümern indes ist der Name der Beklagten zu keinem Zeitpunkt als potentielle Interessentenadresse benannt worden.Zudem gab es keine Anhaltspunkte dafür, daß die Beklagten und der im Ergebnis erfolgreich eingeschaltete andere Makler bewußt taktiert hätten, um die Klägerin "auszuschalten".Vielmehr spricht gerade dessen gelungene Vermittlungstätigkeit dafür, daß sich die Maklerin das Leben hier allzu leicht machen wollte.

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