RECHTS Frage : an Ulrich Schellenberg Rechtsanwalt und Notar

Wie bringe ich Miterben auf Kurs?

an Ulrich Schellenberg

Meine Frau ist mit einem Anteil von 50 Prozent im Rahmen einer Erbengemeinschaft an einem Mehrfamilienhaus beteiligt. Die andere Hälfte teilen sich ihre Cousins zu je 16,67 Prozent. Das Objekt umfasst vier Wohneinheiten und ist stark renovierungsbedürftig. Zwei Wohneinheiten sind seit rund zwei Jahren in diesem Zustand nicht zu vermieten, weil sich ein Cousin mit einem Anteil von 16,67 Prozent weigert, sich an Sanierungskosten zu beteiligen. Kann ich die verloren gegangenen Mieteinnahmen anteilig von ihm zurückfordern? Soll ich das Objekt trotzdem sanieren und ihm die Sanierungskosten anteilig in Rechnung stellen?

Das gemeinsame Verwalten eines Mehrfamilienhauses im Rahmen einer Erbengemeinschaft gehört zu den konfliktträchtigsten Bereichen der Nachlassverwaltung. Wo immer es geht, sollte man sich bereits bei Abfassung eines Testamentes genaue Gedanken über die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft machen. In Ihrem Fall hilft dies leider nicht mehr.

Im Grundsatz verwaltet die Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam. Die gesetzlichen Regelungen hierzu sind etwas lückenhaft. Es ist deshalb ratsam, dass sich die Erbengemeinschaft sehr frühzeitig über die Verwaltung Gedanken macht und dies schriftlich festhält. Vorstellbar ist etwa, dass ein Miterbe mit der Verwaltung eines solchen Mehrfamilienhauses betreut wird, der dann regelmäßig zu berichten hat.

Lässt sich eine Einigkeit nicht erzielen, so gilt, dass alle Verwaltungsmaßnahmen, die notwendig sind, um den Nachlass zu sichern und zu erhalten, aber auch zu vermehren, jedenfalls dann innerhalb der Erbengemeinschaft mit Mehrheit zu entscheiden sind, wenn die Maßnahmen aus objektiver Sicht vernünftig und wirtschaftlich sinnvoll sind. Muss – wie in Ihrem Falle – eine Wohnung vor Weitervermietung erst instandgesetzt werden und stehen die dann zu erzielenden Mieteinnahmen in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Aufwand, dann können Sie eine solche Maßnahme im Rahmen einer Versammlung der Erbengemeinschaft beschließen.

Hierzu können Sie eine förmliche Sitzung einberufen und abstimmen oder im schriftlichen Umlaufverfahren die Meinung der Erben zu einer konkreten Maßnahme abfragen. Sie sollten einen Kostenvoranschlag und eine Übersicht über die zu erwartenden Mieterlöse beifügen, damit die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit überprüft werden kann. Ein solcher Beschluss wird mit Mehrheit der jeweiligen Erbanteile beschlossen. Die Abstimmung erfolgt also nicht nach „Köpfen“. Es dürfte deshalb möglich sein, den Cousin zu überstimmen.

Die Renovierungskosten können dann aus den laufenden Mieteinnahmen des Objektes gedeckt werden. Stimmen auch andere Erben dagegen, bleibt Ihnen immer noch der Klageweg. Müssen Sie – etwa bei einem Wassereinbruch – schnell handeln, können Sie das auch ohne Beschluss alleine tun. Die Kosten sind vom Nachlass zu tragen.Foto: Mike Wolff

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