Wirtschaft : Schutz vor bösen Überraschungen

Wechselt ein Mietshaus den Eigentümer, sind die Bewohner oft verunsichert. Doch das Mietrecht macht klare Vorgaben.

Nadia-Maria Chaar
Unbegründete Sorge. Nach einem Eigentümerwechsel befürchten viele Bewohner steigende Mieten oder sogar die Kündigung ihres Vertrags. Doch für beides gelten strenge gesetzliche Bestimmungen – sie schützen die Mieter.Foto: dpa-tmn
Unbegründete Sorge. Nach einem Eigentümerwechsel befürchten viele Bewohner steigende Mieten oder sogar die Kündigung ihres...Foto: dpa-tmn

Wird die Miete erhöht? Oder muss man sogar aus der Mietwohnung ausziehen? Das fürchten viele Mieter, wenn der Vermieter wechselt. Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist vom Mietrecht geschützt.

„Mieter haben nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung die gleichen Rechte, die sie auch gegenüber dem früheren Vermieter gehabt hätten“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Laut Gesetz gelte der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht.“ Das heißt, der Mietvertrag geht mit der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über – und zwar unverändert.

„Viele Vermieter versuchen aber dennoch, ihre Mieter vom Abschluss eines neuen Mietvertrages zu überzeugen“, sagt Christoph Nestor vom Mieterverein Heidelberg. „Das ist eine reine Formsache“ oder „Mein Name steht im alten Mietvertrag nicht drin“, seien gängige Argumente der Neueigentümer. Hier sei Vorsicht geboten. Denn ein neuer Mietvertrag sei nie nötig und im Zweifel zum Nachteil des Mieters. So würden etwa weitere Pflichten festgeschrieben oder bisher bestehende Rechte wegfallen. Punkte, die dem Laien meist nicht sofort auffallen. Nestor rät: „Lassen Sie sich nicht verunsichern und unterschreiben Sie nichts.“ Im Hinblick auf Zahlungen greift ebenfalls der Mieterschutz.

„Mieter müssen sich um nichts kümmern, denn das Gesetz verpflichtet den alten und den neuen Vermieter zum Handeln“, sagt Kai Warnecke vom in Berlin ansässigen Eigentümerverband Haus & Grund. „Für den Mieter gilt: Er zahlt so lange die Miete an den alten Vermieter, bis er aufgefordert wird, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen.“ Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltsverein (DAV), rät Mietern, sich den Eigentümerwechsel bestätigen zu lassen. Wer auf Nummer sicher gehen wolle, könne auch das Grundbuch einsehen. Denn wer trotz Kenntnis des Eigentümerwechsels weiter an den alten Vermieter zahle, müsse dem neuen nochmals Geld überweisen und sich die falsch gezahlte Miete vom alten Vermieter wiederholen.

Ähnlich verhält es sich mit der Betriebskostenabrechnung: Grundsätzlich muss zwar der aktuelle Vermieter die Betriebskosten abrechnen. Für Abrechnungszeiträume, die bereits vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen waren, könne aber der Alteigentümer noch berechtigt sein abzurechnen, erläutert Ropertz. Zum Teil seien auch im Kaufvertrag für die Immobilie abweichende Modalitäten vereinbart worden. Wer sich nicht sicher sei, an wen er zahlen müsse, solle sich daher besser rückversichern.

Eine Kündigung ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. „Ein neuer Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen. Dafür bräuchte er einen Grund, wie zum Beispiel Zahlungsverzug des Mieters“, betont Warnecke. Besonders in Szenevierteln wolle der neue Besitzer zwar oft die Wohnungen sanieren und als Eigentumswohnungen weiterverkaufen. Doch auch ein Sanierungswunsch ist kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsse der Vermieter mit seinen Mietern verhandeln, so Nestor. „Der Erwerber kann einen Auflösungsvertrag anbieten.“ Zustimmen müsse der Mieter aber nicht. Möglich sei allerdings die Kündigung wegen Eigenbedarfs. „Diese ist aber an enge gesetzliche Vorgaben gebunden“, betont Hannemann. Keinesfalls ausreichend sei es, wenn der Vermieter dem Mieter schreibe: „Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarf.“ Vielmehr bedürfe es einer ausführlichen Begründung sowie eines Kündigungsschreibens. Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern schon an diesen formalen Voraussetzungen.

„Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der neue Vermieter unter den gleichen Bedingungen vornehmen, wie sie der frühere Eigentümer hätte vornehmen dürfen“, sagt Ropertz. So muss die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zudem darf die Miete in den vergangenen drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht worden sein. Aber selbst dann muss der Mieter eine Erhöhung nicht immer hinnehmen; so sei es unter Umständen möglich, einer Mieterhöhung Mietmängel entgegenzuhalten, sagt Nestor.

In Bezug auf die Mietkaution ist die Rechtslage eindeutig. „Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss immer der aktuelle Vermieter die Kaution zurückzahlen“, sagt Ropertz . Dabei spiele es keine Rolle, ob der neue Besitzer die Kaution vom früheren Eigentümer auch tatsächlich bekommen hat. (dpa)

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