Wirtschaft : Traumpreise gibt es nur fürTraumimmobilien Ein Hausverkauf muss gut vorbereitet werden.

Unrealistische Vorstellungen dehnen die Wartezeit

Sebastian Knoppik
Der Vergleich ist nicht das Maß aller Dinge, hilft aber weiter. Foto: Promo Schwäbisch Hall
Der Vergleich ist nicht das Maß aller Dinge, hilft aber weiter. Foto: Promo Schwäbisch Hall

Die Kinder ziehen aus, der neue Job ist im Ausland oder die große Wohnung in der Innenstadt einfach schöner: Gründe, ein Haus zu verkaufen, gibt es viele. Doch vorher müssen Immobilieneigentümer einiges bedenken. Wie viel ist das Eigenheim wert? Wie wird dieser Wert ermittelt? Und soll ich den Verkauf selbst übernehmen oder doch lieber einen Makler einschalten? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Und wie so oft im Leben gilt: Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete.

Bevor das eigene Haus auf dem Immobilienmarkt angeboten werden kann, muss zuerst der Verkaufspreis ermittelt werden. „Der private Hausverkäufer sollte den örtlichen Immobilienmarkt über einige Zeit beobachten und auf die Preise von Vergleichsobjekten achten, um seine Vorstellungen am regionalen Preisniveau ausrichten zu können“, empfiehlt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Dabei sollte man immer überlegen, wie viel Geld der Verkauf bringen müsste, damit man keinen Verlust macht, erklärt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. „Der Verkäufer sollte wissen, was er alles in der Vergangenheit in sein Haus investiert hat.“

Wer den Wert seiner Immobilie herausfinden will, kann ein Gutachten erstellen lassen. Dafür gibt es auch Angebote für weniger als 50 Euro im Internet. Allerdings liefern diese Analysen nur einen groben Anhaltspunkt. Präzisere Angaben erhält man, wenn man einen Sachverständigen beauftragt. Dessen Gutachten ist allerdings teurer. „Ob die Kosten verhältnismäßig sind, muss im Einzelfall geklärt werden“, meint Alexander Wiech.

Ob man einen Makler einschaltet oder den Verkauf selbst in die Hand nimmt, hängt von der individuellen Situation ab. Gibt es viele Kaufinteressenten und ein geringes Angebot an Häusern, spricht nach Meinung von Wiech vieles dafür, sich die Kosten für einen Makler zu sparen. Andererseits sei der Experte mit der Erstellung eines Exposés vertraut und könne Erfahrungen mit Vermarktungsstrategien und der Immobilienbewertung sowie regionalen Marktkenntnisse einbringen.

Wer sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheidet, sollte diesen im eigenen Interesse gut unterstützen, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin: „Der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen und Dokumente der Verkäufer dem Makler zur Verfügung stellt.“ Zu diesen wichtigen Unterlagen gehören der Grundbuchauszug, die Bauakte des Hauses und der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis.

Aber auch Informationen über das Umfeld sind für den Verkaufsprofi wichtig, um die Immobilie anzupreisen. „Bei den Verhandlungen ist es sehr hilfreich, wenn die Entwicklung der jeweiligen Wohnlage gut dokumentiert ist“, sagt Makler- Vertreter Schick. „Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen stark aufgewertet wurde.“

Unerlässlich beim Hausverkauf ist ein Exposé, das alle wichtigen Informationen über das Haus wie Lage, Grundstücksfläche und energetischen Zustand enthält. „Ein Bild der Vorderansicht des Hauses und weitere Ansichten sollten die Fakten ergänzen“, sagt Edeltraud Reitzer. Nach ihrer Ansicht muss man nicht unbedingt Anzeigen schalten, um auf sein Immobilienangebot aufmerksam zu machen: „Je nachdem, wie der Markt sich gestaltet, in dem das zu verkaufende Objekt liegt, kann bereits Mundpropaganda ausreichen, um Kaufinteressenten zu finden.“

Weil das aber nicht unbedingt die Regel ist, sollte man im Anzeigenteil der Tageszeitung und auf einem oder mehreren Internet-Marktplätzen wie beispielsweise immowelt.de für sein Angebot werben. Die Online-Portale sind für viele Käufer heute die erste Wahl bei der Suche nach einem geeigneten Objekt, wie Haus-&-Grund-Sprecher Wiech erklärt. „Zudem bieten moderne Plattformen alle Möglichkeiten, um seine Immobilie attraktiv zu bewerben. So können beispielsweise Bilder und Grundrisse dargestellt werden.“

Wer ein selbst bewohntes Haus verkauft, müsse einen dabei erzielten Gewinn nicht versteuern, sagt Alexander Wiech: „Allerdings können auch Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden.“ Für das Finanzamt relevant sind nur Verkäufe von nicht selbst genutzten Immobilien. Häufig kennen private Hausverkäufer nicht die dabei zu beachtende Spekulationsfrist von zehn Jahren, wie Edeltraud Reitzer erläutert: „Um dadurch oder durch andere Konstellationen steuerlichen Nachteilen zu entgehen, ist kompetente Beratung zu empfehlen – und zwar vor dem Verkauf.“ (dpa)

Buchtipp: Karl-Heinz Seyfried, Meine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben. Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, ISBN 978- 3-940580-63-4, 9,90 Euro

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