Urteil des Bundesgerichtshofs : Wohnungseigentümer müssen für Sanierungsmaßnahmen zahlen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Er verpflichtet Eigentümer, für Mängel im Haus zu zahlen. Notfalls kostet das sogar die Wohnung.

von
Schimmelfleck in einer Zimmerecke.
Schimmelflecken in der Ecke? Die Kosten für die Sanierung soll der Wohnungseigentümer tragen.Foto: dpa

Wohnungseigentümer müssen zwingend notwendige Sanierungsmaßnahmen im Haus durchführen lassen und anteilig für die Kosten aufkommen. Eine finanzielle „Opfergrenze“ gibt es nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in letzter Instanz. Notfalls müssen Eigentümer ihre Wohnung verkaufen, um die Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen. Eigentümer müssen sogar Schadenersatz zahlen, wenn sie unausweichliche Reparaturen verweigern.

Der Fall, der jetzt zu dem BGH-Urteil führte, spielt im rheinland-pfälzischen Ansbach. In einem Drei-Familien-Haus wurde der Keller zur Souterrain-Wohnung ausgebaut, danach wurden alle drei Einheiten als Eigentumswohnungen verkauft. Eine Haftung für Mängel wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Käufer der Kellerwohnung stellte dann fest, dass die Außenwände feucht waren. 2008 verlangte er die Sanierung. Dafür sollte eine Sonderumlage von 54 000 Euro beschlossen werden. Die wurde aber von den Eigentümern, denen das Erdgeschoss und das Dachgeschoss im Haus gehört, verweigert. Die betagten Eigentümer der beiden Wohnungen haben nicht die finanziellen Mittel, um die Sanierungskosten aufzubringen. Andererseits ist aber die feuchte Kellerwohnung nicht mehr bewohnbar, und der Eigentümer hat Mietausfälle. Es kam zum Rechtsstreit. Das Landgericht Koblenz hatte den in den oberen Stockwerken wohnenden Eigentümern im Dezember 2013 noch Recht gegeben. Die Kostenbelastung übersteige die „Opfergrenze“ der alten und finanzschwachen Miteigentümer.

Opfergrenze nur bei Modernisierungsmaßnahmen

Der BGH hat dieses Urteil nun aufgehoben. Die Vorsitzende Richterin Christine Stresemann wies in der Urteilsverkündung darauf hin, dass Außenwände, Dach und Geschossdecken eines Hauses zum Gemeinschaftseigentum gehören. Miteigentümer könnten sich nicht darauf berufen, dass der Schaden an der Außenwand nicht in ihrem Stockwerk liegt. „Man sitzt in einem Boot, wenn das Gemeinschaftseigentum mangelhaft ist“, so Stresemann weiter. Das sei „manchem nicht so klar“. Dringend nötige Reparaturen müssten alle nach ihrem Anteil tragen.

Eine Opfergrenze gebe es nur, wenn die Gemeinschaft Modernisierungsmaßnahmen beschließe. Hier könne die Finanzkraft von Miteigentümern berücksichtigt werden. Anders liege der Fall aber bei zwingend erforderlichen und unaufschiebbaren Sanierungen, wie in diesem Fall. Hier müssen Miteigentümer ihre Zustimmung geben. Können sie für die erforderlichen Kosten nicht aufkommen, müssen sie notfalls verkaufen. Der BGH entschied auch, dass die Miteigentümer schadenersatzpflichtig sind, wenn sie die Sanierung verweigern und dadurch Mietausfälle entstehen.

Der Bundesgerichtshof.
Der Bundesgerichtshof.Foto: dpa

Vor dem Kauf Keller, Dach und Balkon begutachten lassen

Viele Wohnungseigentümer werden sich nach diesem Grundsatzurteil fragen, wie sie sich vor unvorhergesehenen Zahlungen schützen können. Zunächst werden bei Reparaturen des Gemeinschaftseigentums immer die Rücklagen verwendet, die die Eigentümer bilden. Hierzu wird ein Anteil aus dem monatlichen Hausgeld zurückgelegt. Nur wenn das Angesparte nicht zur Zahlung dringend notwendiger Reparaturen ausreicht, muss eine Sonderumlage gebildet werden. In die muss dann jeder Eigentümer entsprechend seiner Anteile am Haus einzahlen. Ein Schutz vor unliebsamen Zahlungen besteht nur, wenn die Rücklagen entsprechend hoch sind. Ist das nicht der Fall, helfen nur eigene Rücklagen, um im Notfall zahlungsfähig zu sein.

Wer noch nicht gekauft hat, aber kaufen will, sollte dringend Keller, Dach und Balkone der Immobilie begutachten lassen. Zum einen sind das die reparaturanfälligen Teile in einem Haus, zum anderen gehören sie zum Gemeinschaftseigentum, für das alle anteilig haften. Die gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer gibt es allerdings nicht mehr. Der Handwerker kann also nicht bei einem Wohnungseigentümer die gesamte Rechnung einklagen.

0 Kommentare

Neuester Kommentar