Wirtschaft : Vertrag mit vielen Fragezeichen

Haben sogenannte Mietkaufmodelle Vorteile gegenüber der klassischen Immobilienfinanzierung?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben. Ich verfüge über ausreichend Eigenkapital und habe eine „saubere Schufa“. Da ich auch gut verdiene, würde ich wohl eine Bank finden, mit der ich die Immobilie finanzieren könnte. Nun habe ich aber von sogenannten Mietkaufmodellen gelesen. Die Angebote klingen sehr verlockend. Danach soll man zum Wohneigentum ohne Eigenkapital und ohne Finanzierung gelangen. Der Kaufpreis wird praktisch mit der eigenen Miete aufgebracht. Haben diese Modelle Vorteile gegenüber der klassischen Immobilienfinanzierung?

WAS STEHT IM GESETZ?

Beim Mietkauf schließen die Vertragsparteien einen Mietvertrag. In diesem Vertrag wird dem Mieter die Möglichkeit (Option) eingeräumt, das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Der Vertrag legt hier eine bestimmte Zeitspanne fest, in der das Optionsrecht ausgeübt werden muss. Wird die Option ausgeübt, so wird der Kaufpreis fällig. Allerdings werden Teile der bisher bezahlten Mieten auf den Kaufpreis angerechnet. Es gibt aber auch Verträge, die keine Wahlmöglichkeit vorsehen, sondern eine Verpflichtung zum Kauf vorschreiben. Für den Mietverkäufer kann sich das Modell also durchaus lohnen. Für den Mietkäufer rechnet es sich meistens nicht. Da durch die Mieten zumindest ein Teil des Kaufpreises der Immobilie abgegolten werden muss, verteuert sich die Miete nicht unerheblich. Viele Verträge sehen auch vor, dass sich der Mietkäufer an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beteiligen muss. Auch das wirtschaftliche Risiko begrenzt sich für den Mietverkäufer auf den Ausfall der Miete. Der wegen Zahlungsverzug gekündigte Mietkäufer verliert dann in der Regel alle weiteren Rechte. Oftmals werden im Mietkaufvertrag Sonderzahlungen zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Übt der Mieter schließlich sein Optionsrecht nicht aus, so verfällt dieses. Nachteilig wirken sich oft auch Klauseln aus, die sich mit der Anrechnung der Mieten auf den Kaufpreis befassen. Oft werden nur sehr geringe Teile der Mieten angerechnet.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In der Regel birgt der Mietkauf erheblich mehr rechtliche und wirtschaftliche Nachteile und Risiken in sich als die klassische Baufinanzierung. Gerade in Ihrem Fall sehe ich wirklich keine Notwendigkeit, eine Wohnung im Mietkauf zu erwerben. Wenn Sie aber ein Angebot prüfen wollen, so sollten Sie neben der Prüfung der Solidität des Vertragspartners, der Höhe des Kaufpreises, der Miethöhe und einer Grundbucheinsicht folgende Fragen untersuchen: 1.) Besteht eine Verpflichtung zur Sonderzahlung bei Vertragsbeginn? 2.) Werden die gezahlten Mieten voll auf den Kaufpreis angerechnet? 3.) Besteht tatsächlich ein Optionsrecht oder doch eine Kaufverpflichtung? 4.) Muss ich in der Mietphase für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufkommen? Und 5.) Kann ich den Vertrag ohne jegliche Strafzahlungen jederzeit kündigen?

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