VIER IM RECHT : Wenn der Verwalter abtaucht

Wie und in welchen Fällen darf eine Eigentümergemeinschaft eigenmächtig tätig werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit 1. 1. 2011 haben wir eine neue Verwaltung. Diese ist für uns allerdings nicht erreichbar und weigert sich, dringend notwendige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum anzupacken. So gibt es Undichtigkeiten in der Gebäudehülle und offenbar ein gebrochenes Rohr, was zu Feuchtigkeitsschäden führt. Eine von mehreren Eigentümern geforderte WEG-Versammlung wurde nicht einberufen, die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr und der neue Wirtschaftsplan liegen ebenfalls noch nicht vor. Was können wir tun?

WAS STEHT IM GESETZ?

Über Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung. Der Verwalter darf eigenmächtig keine umfassende Sanierung beauftragen. Nur unaufschiebbare dringend gebotene Maßnahmen darf der Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ohne Beschluss ausführen lassen, z.B. ein Leck provisorisch abdichten. Dies hat gerade erst das OLG Hamm in einem Fall entschieden, in dem der Verwalter die Kellerwandisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre ohne Beschluss der Eigentümer hat ersetzen lassen (Beschluss vom 19.07.2011, 15 Wx 120/10). Unaufschiebbare Maßnahmen darf gemäß § 21 Abs. 2 WEG auch jeder Eigentümer ohne Beschluss treffen, wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht. Bei weiterführenden Maßnahmen ist der Verwalter gehalten, entsprechende Beschlüsse der Eigentümer vorzubereiten und durchzuführen. Er hat notfalls auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Tut er dies nicht, kann die Einberufung von mindestens einem Viertel der Eigentümer verlangt werden, wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt. Zu den Aufgaben des Verwalters gehören auch die Aufstellung einer Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Der Verwalter kann gerichtlich zur Einberufung der Versammlung und zur Vorlage von Abrechnung und Wirtschaftsplan gezwungen werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ob gravierende Feuchtigkeitsschäden drohen und eine Eigentümerversammlung deshalb nicht abgewartet werden kann, sollte sorgsam geprüft werden. Sie sollten mit mindestens 25 Prozent der Eigentümer den Verwalter schriftlich zur Einberufung der Versammlung auffordern, am besten per Einschreiben. Anruf, Fax oder E-Mail genügen nicht. Bleibt der Verwalter weiter untätig, können Sie die Versammlung vom Eigentümerbeirat einberufen lassen. Auch eine spontane, von allen Eigentümern gemeinsam einberufene Versammlung ist möglich. Wichtig ist, die Abrechnung und den Wirtschaftsplan beim Verwalter anzumahnen. Wird auch dann noch kein Wirtschaftsplan vorgelegt, sollten die Eigentümer rechtzeitig vor Jahresende die Fortgeltung des Wirtschaftsplans 2011 beschließen, damit wenigstens Wohngeldvorschüsse weiterhin fällig werden.

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage.



Im Wechsel antworten

Katrin Dittert,

Fachanwältin

Stephen-M. Dworok,

Bausachverständiger

Ernst-Michael

Ehrenkönig, Notar

Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e. V.

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