Wirtschaft : Wenn der Ableser zu früh klingelt

Darf der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten zulasten des Mieters verkürzt werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir bekamen in den letzten Tagen von unserer Vermieterin die Heiz- und Verbrauchskostenabrechnung für 2010. Die Abrechnung wurde von der Firma Techem erstellt und die Werte von deren Angestellten abgelesen. In den letzten Jahren betrug der Abrechnungszeitraum immer 12 Monate. Dieses Mal wurden jedoch nur 7 Monate abgerechnet und zwar vom 1. Juni bis 31. Dezember 2010.

Unsere Vermieterin hatte in der laufenden Heizperiode von Heizöl auf Gas umgestellt. Wir wüssten nun gerne, ob die Zwischenabrechnung zu unseren Lasten durch die Firma Techem berechtigt ist.

WAS STEHT IM GESETZ?

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Die Heizkosten gehören zu den Betriebskosten. Zudem bestimmt das Gesetz, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Wegen der klaren gesetzlichen Regelung geht eine überwiegende Auffassung in der Wissenschaft und bei den Gerichten davon aus, dass die vertragliche Vereinbarung über eine längere Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist. Das soll selbst dann gelten, wenn hierfür sachliche Gründe bestehen. Es gibt aber auch eine Gegenmeinung. Die stellt darauf ab, dass eine Verlängerung der Abrechnungsperiode jedenfalls dann unbedenklich sein muss, wenn sie auf sachlichen Gründen beruht und dem Mieter keinen Nachteil bringt, wie zum Beispiel bei einem Eigentumswechsel. Dieser Auffassung hat sich inzwischen der Bundesgerichtshof angeschlossen. Der notwendige Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern sowie der hinter diesem Bestreben stehende Gedanke der Streitvermeidung erfordere im Konfliktfall eine sachgerechte Lösung. Zu einer Verkürzung der Abrechnungsfrist hat sich der Bundesgerichtshof bislang nicht geäußert. Die vorgenannten Erwägungen sind aber auch für diesen Fall anzuwenden, so dass eine Verkürzung des Abrechnungszeitraumes dann zulässig sein wird, wenn dies nicht zu Nachteilen für den Mieter führt und sachgerechten Gründen dient.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Will der Vermieter den Abrechnungszeitraum verlängern oder verkürzen, muss er dafür sachgerechte Gründe haben. Darüber hinaus dürfen mit der – einmaligen – Umstellung für den Mieter keine unzumutbaren Nachteile entstehen. Zweifelhaft ist schon, ob Ihre Vermieterin für die Umstellung einen sachgerechten Grund geltend machen kann. Allein die Umstellung von Heizöl auf Gas lässt jedenfalls keinen Grund erkennen, da der Wechsel der unterschiedlichen Brennstoffe erfasst werden kann. Jedenfalls kann als Nachteil vermerkt werden, dass Sie mit zusätzlichen und unnötigen Kosten für die Abrechnungsfirma belastet werden. Die Kosten für den Brennstoff, für Heizöl und Gas können in einer Heizkostenabrechnung angegeben werden. Das setzt lediglich voraus, dass zu dem vorgesehenen Wechsel der Zwischenstand abgelesen wird.

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