Wirtschaft : Wenn die Kripobeamten beim Immobilienfonds klingeln

RALF SCHÖNBALL

Eines Morgens war es soweit.Die Männer der Abteilung Organisierte Kriminalität vom Berliner Landeskriminalamt standen unangemeldet vor der Haustür der Trias KG.Sie durchsuchten die Büros, beschlagnahmten Unterlagen und protokollierten nach deren Auswertung nüchtern: "Der Gefahrenverdacht konnte nicht ausgeräumt werden, er hat sich vielmehr weiter konkretisiert".

Die Gesellschaft steht unter Verdacht, Geld von Anlegern für einen Fonds eingesammelt zu haben, obwohl die drei Immobilien in Wedding, Spandau und Charlottenburg noch gar nicht in ihrem Eigentum waren.Anleger, die ihr Geld den Fondsmanagern in Erwartung hoher Steuerabschreibungen anvertrauten, dürfen ihr Kapital nun wohl ganz "abschreiben".Zählt dieser Fall auch zu den Ausnahmen - die Regeln im Geschäft mit Immobilienfonds sind nicht immer ganz fair.

Weil Entwickler mehr Immobilien errichteten als es Mieter gibt, enttäuschten sogar die großen unter den Initiatoren geschlossener Immobilienfonds ihre Anleger.Fundus zum Beispiel.Dessen Bürohaus "Pyramide" in der Landsberger Allee ist nur zur Hälfte vermietet und das obgleich der Fonds seine Mieten deutlich unter einst kalkulierte Preise senkte.Den so eingetretenen Liquiditätsengpaß mußte Fundus durch die Beschaffung zusätzlichen Kapitals ausgleichen.Diese Refinanzierung senkt den Wert der Fondsanteile von Anlegern der ersten Stunde.Dennoch bekommen diese keine Ausschüttung, bis das Bürohaus voll vermietet ist.Auch bei weiteren Berliner Immobilienfonds, so räumte Fundus-Chef August Jagdfeld dem Immobilienmagazin Skyline gegenüber ein, zahle Fundus keine Rendite: beim Frankfurter Plaza und dem Spreebogen-Plaza.

"Auf menschliches Maß zurückgestutzt", so flüstert die Branche, ist auch der Anfang der 90er Jahre noch als Immobilientycoon gehandelte Entwickler Roland Ernst.Er warb noch 1995 für seine Immobilien in Teltow und wog Anleger in Sicherheit mit dem Hinweis auf Mietgarantien.Seit kurzem steht fest: Der BBVI-Fonds 11, dort brachte Roland Ernst Teltower Immobilien ein, zahlt seinen Zeichnern nicht die "garantierten" Ausschüttungen.Die Anleger zogen vor Gericht.Mit Erfolg, wie Anlegerschützer Heinz Gerlach zu berichten weiß.Das Landgericht München habe den Steuersparern recht gegeben: Die Fondsgesellschaft wies nicht ausreichend auf die wirtschaftlichen Gefahren hin, urteilten die Richter.Nun hoffen die Zeichner auf Rückzahlung ihrer Einlagen.

Wann aber drohen Anlegern herbe Verluste bei geschlossenen Immobilienfonds? Besonders gefährdet sind steuerorientierte Fonds.Sie sind zumeist als Gesellschaften Bürgerlichen Rechts (GbR) konstruiert und schränken die Haftung der Anleger oft nicht auf deren Zeichnungssumme ein: Finden sich keine Mieter für die Immobilien des Fonds, dann müssen die Anleger mehr Geld in den Fonds einzahlen, "nachschießen", nennt das die Branche.Daß dies bei GbR-Fonds schnell eintreten kann, liegt an ihrer Konstruktion als Steuersparmodell.

Damit der Anleger große "Verlustzuweisungen" beim Fiskus geltend machen kann, sind die Fondsimmobilien weitgehend auf Pump gebaut.Die Banken wollen ihre Kredite "bedient" wissen.Dazu muß der Fonds Mieten erwirtschaften.Wenn sich wie heute üblich keine Mieter finden oder diese zu wenig zahlen, dann müssen die Eigentümer, die Fondszeichner, für die Schuldzinsen geradestehen."Sicherer" sind die renditeorientierten Immobilienfonds.Hier stammt der größte Teil des Baugeldes von den Anlegern selbst.Dafür bekommen sie weniger Steuervorteile: Weniger Kredite bedeuten geringere Zinslasten und damit geringere abschreibungsfähige Kosten.

Andererseits schlägt dank der hohen "Eigenkapitalquote" ein Mietausfall nicht so hart ins Kontor: Der Anleger muß "nur" auf die versprochene Ausschüttung, auf seine "Zinsen", verzichten.

Wer dieses Jahr noch in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren will, sei noch vor dem folgenden Trick gewarnt: Um den Anleger in Sicherheit zu wiegen, gibt der Fondsinitiator eine Mietgarantie.Dazu gründet er eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung (GmbH).Was er dem Anleger nicht verrät: Sie ist mit einem Stammkapital von nur 25 000 DM kapitalisiert.

Läßt sich die Fondsimmobilie nicht vermieten und bringt also kein Geld ein für die Ausschüttungen an Anleger, dann ist auch die Garantie wertlos: Die Gesellschaft "mit beschränkter Haftung" geht konkurs und der Anleger leer aus.

Wer also Garantien ausspricht, sollte das dazu nötige Geld auf einem Sperrkonto nachweisen können.Daß eine Reihe redlich geführter Fonds die Immobilienkrise mit Ausschüttungen aus Garantien bewältigt, das sei zur Ehrenrettung einer gern verteufelten Branche angeführt.

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