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Wohnen in Großstädten : Bei den Mieten ist Berlin die Ausnahme

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten ist ungebrochen. Der Anstieg der Mieten hingegen ist gebremst, meldet die Immobilienbranche – außer in der Hauptstadt.

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Teures Wohnen. In Berlin sind die Mieten entgegen dem Bundestrend überdurchschnittlich stark gestiegen.
Teures Wohnen. In Berlin sind die Mieten entgegen dem Bundestrend überdurchschnittlich stark gestiegen.Foto: picture-alliance/ dpa

Die Mieten in Deutschland steigen nach jüngsten Erhebungen des Makler- und Hausverwalterverbandes IVD nur noch verhalten. Im Durchschnitt von 390 analysierten Städten ergebe sich für 2014 im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 2,1 Prozent bei einer Inflationsrate von 0,8 Prozent. In Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf oder Dresden stagnierten die Mieten im Vergleich zu 2013, sagt Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des IVD, am Donnerstag. Selbst in München, Deutschlands teuerster Stadt, gehe es um nicht einmal ein Prozent nach oben. Überdurchschnittlich ist die Entwicklung aber unter anderem in Berlin (plus 5,7 Prozent) und in Stuttgart (plus 5 Prozent).

Aufgrund der verhaltenen Entwicklung gibt es nach Ansicht von Schick keinen Grund, eine Mietpreisbremse einzuführen. „Der Markt funktioniert auch ohne Eingriffe des Gesetzgebers.“ Auch der Eigentümerverband Haus & Grund spricht sich gegen die Mietpreisbremse aus. Ein Gutachten in seinem Auftrag stuft das geplante Gesetz als verfassungswidrig ein. Es verletze das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer, heißt es darin. Der Mieterbund wies die Kritik zurück. Der Schutz Wohnungssuchender vor „überzogenen, wucherischen Mieten“ sei nicht verfassungswidrig, sagte Direktor Lukas Siebenkotten.

Kaum Vorzieheffekte wegen Mietpreisbremse

Das geplante Gesetz sieht vor, dass Mieten in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Für Neubauten und Erstvermietungen nach umfassender Sanierung soll die Preisbremse nicht gelten. Das Gesetz soll im Frühjahr 2015 in Kraft treten.

Nach Ansicht des IVD-Vertreters sind die Mieten allenfalls in Einzelfällen im Vorgriff auf eine Mietpreisbremse bereits angehoben worden. Diverse Studien, zuletzt von den Grünen, wollen belegen, dass vor allen in Großstädten die Mieten parallel zu den Ankündigungen der Mietpreisbremse deutlich gestiegen seien.

Neubau-Wohnungen sind deutlich teurer geworden

Wachsende Nachfrage. Ob in Neubaugebieten oder in der Stadt - Wohneigentum ist gefragt.
Wachsende Nachfrage. Ob in Neubaugebieten oder in der Stadt - Wohneigentum ist gefragt.Foto: dpa

Der neuen IVD-Studie zufolge hat sich die Entwicklung der Preise bei Neuvermietungen erkennbar beruhigt. Zudem lägen sie inflationsbereinigt immer noch unter dem Niveau von vor 20 Jahren. Aktuell liegt die Nettokaltmiete für nach 1949 gebaute Wohnungen im Bundesschnitt bei 5,78 Euro pro Quadratmeter. In Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern sind es 7,96 Euro. An der Spitze steht nach wie vor München mit 12 Euro, in Stuttgart sind es 10,50 Euro, in Frankfurt und Köln je 8,80 Euro. In Berlin wurden zuletzt im Schnitt 7,45 Euro verlangt.

Deutlich teurer geworden sind allerdings Neubau-Wohnungen. Hier zeigt sich bei den größten Städten ein Plus von 4,8 Prozent auf 10,09 Euro. In München reicht die Miete je nach Standard von 14 bis 21 Euro, in Stuttgart sind es bis zu 14,60 Euro, in Berlin 10,75 Euro. Allerdings hat sich auch bei neuen Wohnungen der Preisanstieg verlangsamt. 2013 war es noch um fast sechs Prozent nach oben gegangen. Schick sieht den Mietanstieg in Großstädten „weitestgehend“ gestoppt.

Zinstief lässt Kaufpreise steigen

Einen wichtigen Grund sieht der Verbandsmann in der hohen Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die durch die niedrigen Zinsen getrieben werde. Hier sind die Preise für Einheiten mit normalem Standard in diesem Jahr um 4,5 Prozent auf 1082 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Großstädten sind die Preise für Eigentumswohnungen in diesem Jahr zwar schwächer gestiegen als 2013. Am stärksten kletterten die Preise in München, Berlin und Stuttgart. Insgesamt aber lasse die Dynamik bei den Preisaufschlägen nach, sagt Schick. Das Preisniveau sei immer noch um zehn Prozent niedriger als vor 20 Jahren.

Allerdings gibt es große Spannen: In Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern ging es im Schnitt um 9,3 Prozent auf 1689 Euro nach oben. München liegt mit plus 14,3 Prozent und 3600 Euro weiter mit Abstand an der Spitze. Hier werden für die besten Objekte sogar bis zu 7600 Euro fällig. In Stuttgart werden im Schnitt 2450 Euro verlangt, knapp zehn Prozent mehr als 2013. In Berlin stellt der IVD einen Anstieg um knapp 13 Prozent auf 1750 Euro fest, Top-Objekte kosten 4000 Euro. Dagegen stagnieren die Preise in Frankfurt bei 1600 Euro. In den Großstädten und Ballungsräumen macht sich nach Angaben von Schick die wachsende Bevölkerung bemerkbar, zugleich gebe es nicht genügend Neubauten. „Berlin etwa gewann 2013 knapp 47 000 Einwohner hinzu. Im gleichen Zeitraum wurden nur 6641 Wohnungen fertig gestellt.“

15 Prozent des Netto-Einkommens für Wohnen

Generell, findet der Verband, bleibe Wohnen in Deutschland erschwinglich. Mieter müssten heute mit etwa 15 bis 16 Prozent ihres Netto-Haushaltseinkommens weniger für die Warmmiete ausgeben als vor 20 Jahren. Damals waren es 19 Prozent.

In den Großstädten sind es allerdings meist über 20 Prozent, am höchsten ist der Anteil in Berlin, München und Stuttgart mit je 23 Prozent. Auch zum Erwerb einer Eigentumswohnung benötigten die Käufer heute einen geringen Anteil ihres Nettoeinkommens als vor 20 Jahren.

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