Wohnungsmarkt in Berlin : Wie Immobilienkonzerne die Grunderwerbssteuer umgehen

Durch einen Trick umgehen Immobilienkonzerne die Grunderwerbssteuer. SPD und Grüne wollen das ändern und in den Wahlkampf bringen.

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Wohnungen sind nicht für Spekulationen da. Meinen rot-grüne Politiker und streben eine Gesetzänderung an.
Wohnungen sind nicht für Spekulationen da. Meinen rot-grüne Politiker und streben eine Gesetzänderung an.Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa

Unaufhaltsam steigen die Mieten in Berlin und anderen deutschen Ballungsgebieten. Und das eigene Heim bauen oder kaufen – das kann sich nur eine Minderheit leisten. Immer mehr Menschen kämpfen um zu wenig Wohnungen. Ist der Preisanstieg da nicht die ganz normale Antwort des Marktes auf das knappe Gut? Nein, sagen Experten aus SPD und Opposition: Auch eine Rechtslücke beschleunige den Preisanstieg: „Share Deals“, die den Großen der Branche die Grunderwerbssteuer erspart.

So funktioniert der Trick

Und das geht so: Statt wie jeder andere am Markt ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen (Asset Deals), worauf dann Grunderwerbssteuer zu zahlen ist, stecken die Verkäufer die Immobilien in eine Firma – und verkaufen deren Anteile (Shares) an die Käufer. Grunderwerbssteuer wird dann nicht fällig. Beabsichtigt hatte der Gesetzgeber das so wohl nicht – eher wollte der Bund mit dieser Möglichkeit im Falle eines Eigentümerwechsels bei Industriefirmen Arbeitsplätze und Investitionsmittel schonen durch den Verzicht auf Steuern.

Dass die Immobilienbranche diese Lücke für Spekulationsgeschäfte nutzt, ärgert die Länder, weil es deren Steueraufkommen mindert. Eine Arbeitsgruppe sucht nun nach Vorschlägen zur Korrektur dieses Missstands. Ein Ergebnis wird es nach Einschätzung von Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) „im Oktober“ geben. Und dann sieht man weiter. Eine mögliche Änderung ginge als Gesetzentwurf an den Bundesrat zur Abstimmung und im Falle einer Mehrheit außerdem an den Bundestag, der eine Gesetzesänderung absegnen müsste.

"Bisher scheiterte die Reform an der Union"

„Bisher ist die Reform an der Union gescheitert“, sagt allerdings Kollatz-Ahnen. Aber im September werden bei der Bundestagswahl die Mehrheiten ja neu bestimmt. Und das Thema passt in den Wahlkampf. „Eine treibende Kraft hinter den steigenden Mieten ist nicht nur Nachfrage, sondern auch Spekulation“, sagt die steuerpolitische Sprecherin der Grünen, Lisa Paus. „Wenn Investoren Anteile von Immobilienunternehmen erwerben können, ohne dafür Grunderwerbssteuer zu zahlen, dann heizt das die Immobilienspekulation an.“ Gäbe es die Steuerbefreiung nicht, dann würde sich der schnelle An- und Verkauf nicht rechnen. Für Kollatz-Ahnen geht es dabei nicht um eine Erhöhung von Steuern, sondern darum, solche Steuern auch wirklich zu kassieren, die politisch gewollt sind.

„Dass der Gesetzgeber Share Deals mit Immobilienportfolien nicht wollte, ist unbestritten“, sagt der Berliner Finanzsenator. Zumal von dieser Art der „Steuervermeidung“ nur eine Minderheit von „Free-Ridern“ profitiere. So nennen Volkswirte jene, die Schulen, Straßen und die öffentliche Infrastruktur nutzen, aber nichts zu deren Bau und Unterhaltung beitragen wollen.

So wollen SPD und Grüne die Lücke schließen

Und wie lässt sich die Rechtslücke schließen? Indem die Steuerfreigrenze nur noch bei der Übertragung von 75 Prozent einer Immobilien-Firma greift, statt wie bisher 95 Prozent. Dadurch behalte der Verkäufer noch Kontrollrechte über die verkaufte Firma, was viele Käufer wohl abschrecken würde. Die Grünen wollen dasselbe Ziel erreichen, die Grenze aber auf 50 Prozent festlegen.

Warum aber haben die großen Wohnungskonzerne die Grunderwerbssteuerbefreiung durch Share Deals so dringend nötig? „Weil wir uns beim Kauf von Unternehmensanteilen Nachteile bei den Ertragssteuern einhandeln“, sagt Daniela Heyer, Steuerexpertin der Deutsche Wohnen. Ihr Argument: Die Immobilien, die mit den Shares der Firma gekauft werden, gehen nicht mit ihrem Kaufpreis in die Bilanz des Käufers ein, sondern mit ihrem (niedrigeren) ursprünglichen Wert. Damit werden gleichsam die echten Kosten des Kaufpreises nicht steuerlich wirksam – und deshalb fielen mehr Ertragssteuern an. Die Deutsche Wohnen habe 866 Millionen Euro Steuern im vergangenen Jahr gezahlt und erzielte einen Gewinn von 1,6 Milliarden Euro. Die Vorschläge zur Änderung der Share- Deal-Praxis hält Heyer im Übrigen „sehr wahrscheinlich nicht für verfassungskonform“.

Ohne die CDU wird sich die umstrittene Regelung nicht ändern lassen. Deren Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak räumt ein, dass der Einsatz des Steuertricks beim „Hin- und Herverkauf von Immobilienpaketen ursprünglich nicht im Sinne des Gesetzgebers war“. Die Regelung war für den Mittelstand gedacht: Wer eine Firma erwirbt und damit die Verantwortung für deren Mitarbeiter übernimmt, sollte nicht durch die Erhebung von Grunderwerbssteuer auf Werkshallen und Betriebsgelände belastet werden. Zumal das abfließende Geld verloren wäre für Investitionen , die möglicherweise Arbeitsplätze sichern.

Die Berliner CDU zieht mit - aber der Bund nicht

Dass nun Firmenmäntel gekauft werden, um Häuser darin zu parken, habe „mit der Intention des Gesetzgebers nichts mehr zu tun“. Und: „Als Berliner CDU haben wir eine klare Position: Die Share Deals müssen auf ihren Kern zurückgeführt werden“. Übrigens auch zur Entlastung von Käufern produzierender Firmen. Allerdings knüpft Luczak diesen Ansatz an eine Bedingung: Dass die Länder, die in den vergangenen Jahren immer wieder die Grunderwerbssteuer erhöhten, die zusätzlichen Einnahmen aus der dann geschlossenen Gesetzeslücke zur Förderung von Familien beim Erwerb einer eigenen Immobilie einsetzen: „Es kann nicht sein, dass sich die Länder die Taschen vollmachen und die jungen Familien nicht entlasten“. Allein Berlin könne schließlich mit Mehreinnahmen in Höhe von 200 Millionen Euro rechnen.

Mieterverein: Steuervorteile für die Falschen

„Haarsträubend“ nennt der Chef des Berliner Mietervereins die Steuerbefreiung für die Häuser-Händler: „Ausgerechnet bei jenen verzichtet der Staat auf Einnahmen zur Finanzierung seiner Infrastruktur, die gar nichts für die soziale Wohnraumversorgung leisten.“ Landeseigene Wohnungsunternehmen, die Sozialwohnungen errichten sowie Genossenschaften würden keine Share Deals abschließen. „Und auch kein Einzeleigentümer kommt an der Grunderwerbssteuer vorbei“, sagt Reiner Wild. Gerecht wäre eine steuerliche Entlastung allein für Firmen, die bezahlbare Wohnungen bereitstellen. Hier sei die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage am größten.

Wild glaubt nicht, dass Vorschläge wie der von Luczak in der Union mehrheitsfähig sind: „Sonst hätten die die Gesetzeslücke längst gestopft“. Der Wirtschaftsflügel der CDU verhindere das, weil Firmen wie die Deutsche Wohnen oder Vonovia deutliche Einbußen bei den Renditen befürchteten. Und was denkt Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU)? Er bleibt in Deckung. Konkrete Fragen zur Bewertung der ganz legalen Steuertricks beantwortet ein Schäuble-Sprecher nur mit allgemein gehaltenen formaljuristischen Abwägungen zum „Grunderwerbssteuergesetz“.

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