Wirtschaft : Wohnungsneubau: ein Weg – aber nicht der Heilsbringer Während die Politik noch debattiert,

ist die Genossenschaft Berolina bereits am Werk

von

Würde ein Ortsunkundiger im Viertel zwischen Alter Jakobstraße, Annenstraße und Sebastianstraße in Berlin- Mitte abgesetzt, käme er nie und nimmer auf die Idee, sich mitten im Zentrum einer brodelnden Metropole zu befinden. Eltern holen ihre Kinder aus der Schule ab, Rentner führen ihren Hund Gassi, die sanierten Plattenbauten sind von viel Grün umgeben. Und was, so würde sich der Gast bestimmt fragen, hat eigentlich diese merkwürdige, ungepflegte Grünfläche zu bedeuten?

Die Grünfläche ist der ehemalige Mauerstreifen. Und genau dort bereitet die Wohnungsbaugenossenschaft Berolina den Bau von Wohnungen vor – womit sie exakt das tut, was im Berliner Wahlkampf intensiv diskutiert wird. Bis 2014 werden 80 Genossenschaftswohnungen entstehen, sagt Berolina-Vorstandsmitglied Frank Schrecker. Es ist nicht sein erstes Projekt dieser Art: Seit dem Jahr 2000 errichtete die Berolina 159 Neubauwohnungen; der letzte Neubau – genannt „Anne & Jakob“ – ist im Juni fertig geworden.

Hat die Berolina also das Zaubermittel gefunden, um in der Innenstadt günstige Wohnungen zu errichten? Vorstand Schrecker muss diese Hoffnung enttäuschen. Die 23 Wohnungen in „Anne & Jakob“ sind nämlich keineswegs billig. Das durchschnittliche Nutzungsentgelt (so heißt die Miete bei Genossenschaften) beträgt 10,60 Euro pro Quadratmeter, zuzüglich Nebenkosten. Das ist ungefähr so viel, wie auch die wenigen privaten Vermieter verlangen, die derzeit in Berlin Mietwohnungen errichten.

„Der Bau von Mietwohnungen rechnet sich im Prinzip nicht“, sagt Schrecker. Er verweist auf die Baukosten, die bei „Anne & Jakob“ 1.870 Euro pro Quadratmeter betrugen. Mit den erwähnten Mieteinnahmen von 10,60 Euro pro Quadratmeter muss die Genossenschaft Zins und Tilgung decken, so dass laut Schrecker lediglich eine bescheidene Rendite von gut einem Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital resultiert.

Allerdings bekennt sich Schrecker zu einem relativ hohen baulichen Standard: „Ich will die Kunden ja für unsere Wohnungen begeistern.“ Er sieht deshalb eine Raumhöhe von 2,70 Meter, Parkett, Einbauküche und eine gehobene Sanitärausstattung vor. Ließe sich nicht durch eine einfachere Ausstattung das Nutzungsentgelt deutlich reduzieren? Nein, antwortet Schrecker. Würde die Berolina Laminat statt Parkett verlegen, auf eine Einbauküche verzichten und bescheidenere Badarmaturen installieren, verringerten sich die Baukosten gerade mal um 54 Euro pro Quadratmeter. Nimmt man an, dass für die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens ein Zins von sechs Prozent erforderlich ist, würde die Miete dadurch nur um 27 Cent pro Quadratmeter sinken. „Ein zeitgemäßer Standard“, folgert Schrecker, „ist kein Mietentreiber.“

Dass die Berolina ihre Neubauwohnungen nicht noch teurer anbieten muss, ist dem glücklichen Umstand zu verdanken, dass ihr im ehemaligen Grenzgebiet Grundstücke gehören, auf denen noch rund 300 Wohnungen Platz finden. Müsste Schrecker auch noch die Grundstückskosten – nach seinen Worten etwa 700 Euro pro Quadratmeter – in die Kalkulation einbeziehen, sähe die Rechnung so aus: Umgerechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche würde sich der Neubau um 300 Euro verteuern. Für den Mieter würde dies – vorausgesetzt, man legt wieder eine Verzinsung von sechs Prozent zugrunde – monatliche Mehrkosten von 1,50 Euro bedeuten.

Umgekehrt wird deutlich, dass das Grundstück nicht den Löwenanteil an den Baukosten ausmacht. Selbst wenn der Berliner Senat also seiner Ankündigung Taten folgen lassen und seinen kommunalen Gesellschaften landeseigene Grundstücke zu Sonderkonditionen zur Verfügung stellen würde, könnten diese keine Wohnungen für sechs Euro pro Quadratmeter errichten. „Neubau“, folgert Schrecker, „ist nicht der Heilsbringer für den Wohnungsmarkt.“

Allerdings trägt er durchaus zur Entspannung des Markts bei. Bei der Berolina werden nämlich etwa fünfzig Prozent der Neubauwohnungen von bisherigen Genossenschaftsmitgliedern bezogen, etwa von älteren Paaren, die sich einen Aufzug und mehr Komfort wünschen. Damit werden Wohnungen in den sanierten Plattenbauten der Genossenschaft frei – und diese sind deutlich günstiger.

Im künftigen Neubau der Berolina dagegen werden die Dachgeschosswohnungen voraussichtlich zwölf Euro pro Quadratmeter kosten. Schrecker strebt jedoch eine Spreizung der Nutzungsentgelte an und will so eine soziale Mischung im selben Haus ermöglichen – genau das also, was Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer von sozial orientierten Vermietern fordert.

Offen zeigt sich der Vorstand für den Vorschlag der SPD, den Genossenschaften zehn Millionen Euro zur Verfügung zu stellen, um sie beim Wohnungsneubau zu unterstützen. Dabei müssten allerdings noch die Details geklärt werden, sagt Schrecker: „Wenn uns das Land unterstützt, dann gern – aber bitte nicht verbunden mit einem Rucksack voller Vorschriften.“ Möglicherweise, überlegt er, wäre es einfacher, die Landesmittel direkt Mietern mit geringem Einkommen zukommen zu lassen, statt den Bauherren, die dann bei der Vergabe der Wohnungen komplizierte behördliche Vorgaben zu beachten hätten. Eines aber hat die Genossenschaft Berolina auf jeden Fall gemerkt: wie gefragt Wohnungen in der Mitte Berlins sind. Trotz des hohen Nutzungsentgelts waren die 23 Wohnungen in „Anne & Jakob“ bereits mehrere Monate vor Fertigstellung vermietet.

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben