Wirtschaft : Womit Mieter rechnen müssen

Wie ernst sollten falsche Nebenkostenabrechnungen genommen werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich wohne in der oberen Etage eines Zweifamilienhauses. Für die Nebenkostenabrechnung 2010 hat der Eigentümer lediglich eine Art Excel-Tabelle erstellt. Auf dieser Tabelle ist jedoch weder ein Verbrauch zu erkennen, noch eine Zählernummer. Anlagen, aus denen sich noch Informationen ergeben könnten, liegen nicht bei. Für mich ist daher nicht ersichtlich, zu welchen Teilen die einzelnen Kosten aufgeteilt worden sind. Nachdem ich den Vermieter aufgefordert habe, mir eine ordentliche Abrechnung zu schicken, droht er mit der Kündigung. Wie soll ich mich verhalten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Man muss zwischen den Heizkosten und den „kalten Betriebskosten“ unterscheiden. Die Umlage und Verteilung der Kosten für die Heizung (bei verbundenen Anlagen auch Warmwasser) erfolgt in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Sie gibt genau vor, welche Kosten für den Betrieb der Heizung nach welchem Maßstab umgelegt werden müssen. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung durch Heizkostenverteilerfirmen. Deren Abrechnungen sind in der Regel übersichtlich und verständlich. Diese Umlageverpflichtung nach Verbrauch gilt aber nicht, wenn es sich bei dem Gebäude um ein vom Eigentümer und Vermieter selbst bewohntes Gebäude handelt. Dann kann der Eigentümer mit seinem Mieter im Mietvertrag frei vereinbaren, wie die Heizkosten umgelegt werden. Das kann auch eine Umlage nach einem festen Maßstab sein, wie zum Beispiel nach Quadratmetern. Die Umlage der „kalten Betriebskosten“ erfolgt grundsätzlich nach der vertraglich vereinbarten Aufteilung. Wegen des Umlageschlüssels gibt es im Gesetz Vorgaben nur für Ausnahmen. Immer aber gilt der Grundsatz, dass eine Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar sein muss. Aus ihr muss sich somit der Gesamtbetrag der Kosten ergeben, der Abrechnungszeitraum, die Vorauszahlungen des Mieters sowie der Abrechnungsschlüssel. Fehlt es an einem dieser Merkmale, ist die Abrechnung formell unwirksam und muss vom Mieter nicht beachtet werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wenn der Vermieter eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zuleitet, hat der Mieter das Recht auf Nachbesserung. Er kann auch die künftigen monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, bis der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat. Rechnet der Vermieter nicht binnen zwölf Monaten nach Schluss des Abrechnungszeitraumes ab, sind Nachforderungen, die über den für das Abrechnungsjahr geschuldeten Vorauszahlungen liegen, ausgeschlossen. In Ihrem Fall ist dennoch durchaus Vorsicht geboten. Bei einer Wohnung in einem vom Eigentümer und Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus kann dieser das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Er muss nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Es ist daher besser, Sie versuchen sich mit dem Vermieter zu einigen.

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