Wohnungsbau : Wohnungen werden knapp – in einigen Bezirken

Wohnungskauf in der Krise ist eine gute Investition. Bei weniger Neubauten wird die Auswahl kleiner.

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Wohnungsbau
Gemischtes Bild. Deutschland hat beim Wohnungsbau 2009 den tiefsten Punkt seit 50 Jahren erreicht. Prenzlauer Berg verzeichnete...Foto: Imago

Die Deutschen haben sich offensichtlich entschieden, wie sie mit der internationalen Finanzkrise umgehen wollen: Adios Spanien, adeus Portugal, ja xara Griechenland – viele Menschen suchen jetzt ein sicheres Zuhause für ihr erspartes Geld. Etwas Eigenes zum Wohnen, am liebsten eine Immobilie aus dem Bestand, das erscheint so manchem auf jeden Fall immer noch besser als ein Euro mit Wechselkurs-Koller.

Die LBS-Immobiliengesellschaften, die größte Maklergruppe in Deutschland, hat im vergangenen Jahr mit gebrauchten Eigenheimen und Wohnungen das große Geschäft gemacht: zehn Prozent Umsatzzuwachs. Mit vier Milliarden Euro Verkaufssumme war es das beste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre.

Pünktlich zum Frühjahr hat die gute Stimmung offenbar die gesamte Immobilienwirtschaft erfasst: In der März-Befragung des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index verzeichnete das Immobilienklima einen Anstieg von 6,5 Prozent auf 90,0 Punkte – der höchste Stand seit dem Lehman- Crash im Herbst 2008. Als sicherstes Segment firmiert dabei nach wie vor (selbstgenutztes) Wohneigentum.

Auch in Berlin ist der Zeitpunkt zum Einsteigen gut – obwohl man den Hauptstädtern ja eine ewige Mietermentalität nachsagt. Noch sind die Preise niedrig und die Hypothekenzinsen unten. Allerdings: Der Markt zieht merklich an. Nach einer aktuellen Erhebung des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt im zweiten Halbjahr 2009 um 4,5 Prozent auf durchschnittlich 2110 Euro/Quadratmeter im Vergleich zum Vorhalbjahr. Und: Wohnungs- oder Hausinteressenten sollten vor dem Kauf dreimal hinsehen und sich vor allem gründlich informieren. Denn der Berliner Immobilienmarkt ist wegen seiner Sonderentwicklungen der komplizierteste in ganz Deutschland. Hier stimmt einfach alles – und nichts trifft wirklich zu. Oder umgekehrt.

Zumindest auf dem Papier ist Berlin bestens mit Kaufimmobilien ausgestattet. Jedenfalls solange man die strengen Regeln der Arithmetik gelten lässt. Die großen Immobilienbörsen im Internet weisen für die 3,4 Millionen-Metropole fast 9000 Kaufwohnungen aus, dazu noch gut 3700 Ein- und Zweifamilienhäuser. Damit wäre die Stadt an der Spree deutlich besser mit verfügbarem Wohneigentum versorgt als zum Beispiel München, Frankfurt am Main oder Hamburg. Auf 100 000 Einwohner kämen in Berlin 106 angebotene Häuser, in München nur 50, in Frankfurt am Main 70 und in Hamburg 77. Doch das ist nur die halbe Wahrheit.

Die Schieflage des Berliner Immobilienmarktes wird besonders beim Marktsegment Eigentumswohnungen deutlich. Zwar stehen mehr als 8900 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung zum Verkauf. Aber knapp die Hälfte in gerade einmal fünf Stadtteilen: Charlottenburg, Mitte, Friedrichshain, Wilmersdorf – und vor allem Prenzlauer Berg. 1018 Wohnungen warten etwa in „Prenzlberg“ auf Käufer. Bauinvestoren haben dort jahrelang renoviert und aufgeteilt, was das Zeug hielt. Jetzt müssen sie erst einmal abwarten, ob ihre Rechnung – das Bauen nach Trend – aufgeht: Das Gros der Zuzügler hat zwar immer noch eine „feste Adresse“ im Kopf. Früher war es Kreuzberg, heute zieht man als Auswärtiger in den Kiez um den Kollwitzplatz. Doch bei Bushido oder Wolfgang Thierse um die Ecke zu wohnen, das ist nicht jedermanns Ding.

Wem Ruhe und ein wenig Grün vor der Haustür wichtiger sind als Kiez-Kultur und prominente Nachbarn, hat es da schon erheblich schwerer. Lange suchen heißt es etwa in Französisch Buchholz – oder sich mit einer der 28 offerierten Wohnungen anfreunden. Auch in Frohnau (41 Angebote), Adlershof (42) oder Bohnsdorf (13) ist der Markt so gut wie leergefegt.

Das ist die zweite Besonderheit, die den Wohnungsmarkt an der Spree verbiegt: Die Berliner gelten als ungewöhnlich reviertreu. Einen Ost-Berliner zieht es eben nicht in den Westen, und auch der Westler bleibt, wo er ist. Die Süd-Berliner halten Abstand zum Norden, und Spandau ist natürlich „Ausland“.

In der Stadt haben sich Submärkte entwickelt. Das schränkt das Angebot in vielen Bezirken weiter ein. Und: Im Westen verkauft man derzeit nicht gern. Berliner, die sich vor der Wiedervereinigung eine Wohnung in Tiergarten oder Charlottenburg geleistet hatten, waren mit der Erwartung auf satte Wertsteigerungen eingestiegen. Doch mit dem Fall der Mauer fielen auch die Preise – bei wachsendem Angebot. Jetzt hält man im alten Westen lieber seine Immobilie und wartet auf bessere Zeiten.

Die Folge ist ein wirklich knappes Angebot: 235 offerierte Wohnungen sind für Zehlendorf nicht die Welt, Tiergarten kommt auf 257 Objekte. In Schöneberg ist bei 386 Wohnungen Schluss – in einer „Großstadt“ mit 116 000 Einwohnern herrscht damit deutlich Immobilienmangel.

Berliner Besonderheiten zum Dritten: die schiefe demografische Entwicklung. Berlin ist und bleibt die Hauptstadt der Singles und Senioren. Das Unternehmen GfK GeoMarketing hat die genauen Zahlen für 2009 ermittelt: Mit 53,5 Prozent Ein-Personen-Haushalten liegt Berlin mit Abstand vor anderen deutschen Städten und weit über dem Bundesdurchschnitt (39,5 Prozent). Der Anteil der Senioren-Haushalte machte 2009 schon 34,3 Prozent aus, die „jungen Senioren“ (50 bis 59 Jahre) bereits 16,8 Prozent.

Was Eigentumswohnungen angeht, haben Singles und Senioren fast den gleichen Geschmack: pflegeleicht, bequem zu bewohnen, städtisch gelegen, möglichst ohne Auto nutzbar. Und das ist dann auch die Kurzbeschreibung der Wohnung, die auch in Zukunft ihr Geld wert sein wird.

Unter www.immowelt.de kann man nach Objekten in Berlin suchen. Außerdem gibt es einen Ratgeber zum Immobilienkauf.

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