Zeitung Heute : Bauen und Modernisieren: Modernisieren und kassieren - aber nach Recht und Gesetz

Andreas Lohse

Spätestens mit den ersten warmen Tagen werden wieder die Handwerker durch zahlreiche Mietshäuser ziehen, um sie im Auftrag des Eigentümers zu modernisieren. Eine Modernisierung ist - grob vereinfacht - jede dauerhafte Veränderung, die dem Mieter eine bessere Nutzung von Haus oder Wohnung ermöglicht.

Dazu gehören, so das Gesetz, alle Maßnahmen "zur Verbesserung der Mietsache" (etwa Schallschutz) sowie zur Einsparung von Wasser und Energie (der Einbau von Wasseruhren) sowie zur Schaffung neuen Wohnraums (Paragraf 554 BGB). Die Arbeiten sind vom Mieter grundsätzlich zu dulden. Ausnahme: Sie bedeuten für ihn, seine Familie oder Angehörige des Haushaltes eine Härte. Dies ist erst seit der Mietrechtsreform vom September 2001 so, wobei als Haushaltsangehörige auch der Lebenspartner zählt, dessen Kinder oder Pflegekinder.

Als Härte erkannten Gerichte eine schwere Invalidität des Mieters, hohes Alter und die bevorstehende Geburt eines Kindes an. Ein Härtefall kann auch eintreten, wenn der Mieter viel in die Wohnung investiert hatte: So würden Gerichte dem Vermieter den Einbau einer Zentralheizung verbieten, wenn dieser zuvor seinem Mieter erlaubt hatte, eine (Gas-)Etagenheizung zu installieren. Eine Härte kann ferner in der zu erwartenden Mieterhöhung liegen, sofern der Nutzer über ein geringes Einkommen verfügt und der Mietanteil sich unverhältnismäßig erhöht. Einschränkung: Versetzt der Eigentümer die Mieträume nur in einen "allgemein üblichen" Zustand, muss der Mieter dies hinnehmen - und mehr zahlen.

Die Entscheidung, wie viel modernisiert werden soll, trifft allein der Vermieter. Er muss seine Pläne aber mit einem Vorlauf von drei Monaten ankündigen. Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sind zu nennen sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Wie konkret dies zu melden ist, das dürfte im Streitfall ein Gericht entscheiden. Experten meinen, der Beginn der Arbeiten sei mit Angabe der Kalenderwoche wohl ausreichend bestimmt, nicht dagegen Andeutungen wie "im Sommer". Auf jeden Fall muss der Mieter die Auswirkungen der Arbeiten auf seine Wohnung prüfen können. Will der Vermieter etwa alte Kohleöfen herausreißen und eine Zentralheizung einbauen, muss der Mieter wissen, wo und in welchen Räumen die neuen Heizkörper installiert werden. Die Ankündigungspflicht entfällt, wenn die Wohnung nur geringfügig betroffen ist oder die Miete nur unerheblich erhöht wird, wie beim Einbau einer Gegensprechanlage. Gerichte urteilten: Unerheblich ist eine Mietsteigerung von weniger als fünf Prozent.

Für die Ankündigung der Modernisierung und der Umlage genügt die Textform. Der Unterschied zur Schriftform: Es bedarf keiner eigenhändigen Unterschrift auf dem Original. Nur der Name desjenigen, der die Erklärung abgibt, muss verzeichnet sein. Diese kann also auch per Fax oder E-Mail verschickt werden. Allerdings muss nachweisbar oder plausibel sein, dass der Empfänger ihn tatsächlich erhalten hat.

Eine Steigerung der Wohnqualität gibt es nicht umsonst: Der Vermieter kann pro Jahr elf Prozent der Baukosten anteilig auf die Mieterhaushalte umlegen - und zwar nicht nur so lange, bis er seine Ausgaben wieder in der Kasse hat, sondern dauerhaft. Die der Modernisierung folgende Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich zugehen (Textform). Der Vermieter muss jedoch die Kosten notwendiger Instandhaltung bei der Berechnung zuvor abziehen. Denn ein Mieter hat einen Anspruch darauf, dass Wohnung, Haus und Grundstück in einem ordnungsgemäßen Zustand.

Gibt es im Laufe der Jahre Abnutzungsspuren oder Defekte, wie sie im Rahmen des normalen Gebrauchs auftreten, ist der Vermieter für Reparaturen zuständig: Die Instandhaltung des Anwesens geht finanziell zu Lasten des Besitzers. So kann beispielsweise der Austausch eines verrotteten, einfach verglasten Fensters gegen ein doppelt verglastes nicht komplett auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss gegenrechnen, was die Reparatur des alten gekostet hätte. Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn darin die Erhöhung auf Grund der tatsächlich nachzuweisenden Kosten berechnet und erläutert ist.

Der Mieter schuldet die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (Paragraf 559 b). Aber: Hatte der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in seiner Modernisierungsankündigung vorab nicht mitgeteilt, oder liegt die tatsächliche neue Miete mehr als zehn Prozent über der angekündigten, verlängert sich die Frist bis zur Wirksamkeit der Mieterhöhung um sechs Monate.

Unbesehen von allen Härtefällen hat der Mieter auf jeden Fall ein Sonderkündigungsrecht. Er ist zunächst berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der dem Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen (Ausnahme: unerhebliche Auswirkungen auf die Räume oder unerhebliche Mieterhöhung). Zudem kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Die Mieterhöhung wird dann für ihn nicht fällig (Paragraf 561).

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