Zeitung Heute : Befristetes Mietverhältnis - Mieterhöhung - Vermieterstatus bei Eigentumswohnungen u.a.

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Die von uns veröffentlichten Leitsätze dienen als Anhaltspunkte und gelten nur für den vorliegenden Einzelfall. Sie sollten nicht ohne rechtliche Beratung auf das eigene Mietverhältnis übertragen werden.

Befristetes Mietverhältnis. Der Mieter muss seinen materiell-rechtlichen Anspruch (§ 564c BGB) auf Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses mit einer Klage geltend machen, um eine Verlängerung des Mietverhältnisses durchzusetzen (LG Berlin, Az. 64 T 14 / 99, aus: Grundeigentum 10 / 99, S. 649).

Mieterhöhung (Klagefrist). Die Klagefrist des § 2 MHG ist nicht eingehalten, wenn nur ein Teil der Klageschrift mit Telefax unmittelbar vor Fristablauf um Mitternacht bei Gericht eingeht, die Folgeseiten jedoch erst am nächsten Tag um 0.00 Uhr (AG Schöneberg, Az. 12 C 581 / 98, aus: Grundeigentum 10 / 99, S. 649).

Wartung (Rohre). Der Vermieter ist grundsätzlich zu einer turnusmäßigen Kontrolle der Rohrleitungen nicht verpflichtet, so dass er für Wasserschäden nach einer Rohrverstopfung mangels Verschulden nicht haftet (AG Wedding, Az. 15 C 417 / 97, aus: Grundeigentum 11 / 99, S. S 717).

In diesem Fall hatte das Gericht nur die Schadensersatzansprüche des Mieters zu prüfen, nicht aber die auf Instandsetzung nach § 536 BGB. Bei letzteren wäre die Mieterklage erfolgreich gewesen, da der Vermieter immer zur Renovierung nach Wasserschäden verpflichtet ist, selbst dann, wenn der Mieter die normalen Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen hat.

Vermieterstatus bei Eigentumswohnungen. Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht (BGH, Az. VIII ARZ 1 / 98, aus: Grundeigentum 12 / 99, S. 770).

Aufzugskosten. Bei einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug ist der abgezogene Instandhaltungsanteil in der Abrechnung über die Aufzugskostenvorschüsse zu erläutern. Fehlt es an dieser Erläuterung, ist die Abrechnung insoweit unwirksam mit der Folge, dass auch keine Erhöhung der Vorschüsse verlangt werden kann (LG Berlin, Az. 64 S 415 / 98, aus: Grundeigentum 12 / 99, S. 777).

Mieterhöhung. In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu bestimmen; das Erhöhungsverlangen wird nicht durch gebietsspezifische Mietspiegel oder eine Milieuschutzsatzung beschränkt (AG Charlottenburg, Az. 24a C 60 / 99, aus: Grundeigentum 13 / 99, S. 841).

Mietwucher. Die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) lässt ein Übersteigen der 20-Prozent-Grenze bis hin zum augenfälligen Missverhältnis im Sinne des Mietwuchers zu (BayObLG, Az. 3 ObOWi 97 / 98, aus: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 12 / 1998, S. 729).

Mietermodernisierung. Die Kammer bestätigt ihre Rechtsprechung (GE 1995, 109), wonach ein Anspruch auf Mietermodernisierung nur dann besteht, wenn in spiegelbildlicher Anwendung des § 541b BGB dem Vermieter die Maßnahmen angekündigt worden sind (LG Berlin, Az. 62 S 432 / 98, aus: Grundeigentum 12 / 99, S. 774).

Modernisierung (Mieterhöhung). Der Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad führt zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie und begründet damit eine Mieterhöhung nach § 3 MHG (AG Charlottenburg, Az. 5a C 4.99, aus: Grundeigentum 9 / 99, S. 579).

Betriebskosten. 1. Die Betriebskosten für mehrere auf einem Grundstück stehende, dem Vermieter gehörende Häuser können zusammen nach der Wohnfläche umgelegt werden. Entfallen einzelne Betriebskosten jedoch nur auf bestimmte Häuser, so muss in der Abrechnung dargelegt werden, welche Kosten auf das Gesamtobjekt entfallen und wie sie verteilt werden, sowie welche Kosten nur für das Haus anfallen, über das abgerechnet wird. 2. Nachträgliche Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung ersetzen nicht die für die Betriebskostenabrechnung selbst erforderlichen Angaben, die einheitlich und zusammenhängend erfolgen müssen. 3. Erhöhungen von Betriebskostenvorschüssen für die Zukunft, die aus einer unwirksamen Abrechnung für die Vergangenheit resultieren, sind nicht geschuldet (LG Berlin, Az. 64 S 347 / 98, aus: Grundeigentum 14 / 99, S. 907).

Betriebskosten (hier: Gartenpflege). Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt voraus, dass es sich um gärtnerisch angelegte Flächen handelt. Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden (LG Berlin, Az. 64 S 366 / 98, aus: Grundeigentum 14 / 99, S. 909).

Nutzungsentschädigung (1). Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über Räume die gemietete Sache nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses (BGH, Az. XII ZR 215 / 97, aus: Grundeigentum 17 / 99, S. 1122).

Nutzungsentschädigung (2). Der Vermieter hat dann keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter unmissverständlich zu erkennen gegeben hat, dass er die Wohnung aufgibt, diese auch geräumt hat und die Schlüsselübergabe lediglich daran scheitert, dass der Vermieter den vereinbarten Übergabetermin nicht einhält (LG Berlin, Az. 64 S 79 / 99, aus: Grundeigentum 17 / 99, S. 1129).

Zweckentfremdung. Vom Eigentümer einer neu errichteten Wohnung kann zur Vermeidung von lang andauerndem Leerstand nicht verlangt werden, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten. Bei einem zeitweiligen Überangebot am Markt braucht der Eigentümer weder seine Mietforderung herabzusetzen noch benötigt er eine Leerstandsgenehmigung (KG, Az. 5 Ws (B) 733 / 98, aus: Grundeigentum 10 / 99, S. 643).

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