Zeitung Heute : Bei Auszug: Rechnung

Ralf Schönball

Das Jahr 1998 ist Petra Kiesele nicht gut in Erinnerung geblieben. Damals musste die Studienrätin ihr Staatsexamen ablegen. Und just in ihrer Prüfungszeit kündigte der Vermieter ihr die Wohnung. Das war noch nicht alles: Sie sollte über 26 000 Mark für Schönheitsreparaturen überweisen. Mit diesem Brief begann eine Auseinandersetzung, die drei Jahre die Gerichte beschäftigte. Und in dieser Zeit stieg die Forderung des Klägers immer weiter - auf rund 64 000 Mark.

Petra Kiesele hat noch mal Glück gehabt. Denn in zweiter Instanz wiesen die Richter die Forderungen ab - aber nur wegen eines Verfahrensfehlers. Ein glücklicher, wenig wahrscheinlicher Ausgang. Denn die "Gelddruckmaschine Schönheitsreparatur", wie Rechtsanwalt Wolfgang Hak eine unschöne Praxis nennt, werfen umstrittene Wohnungs-Verwalter sonst öfter mal mit Erfolg an. Allen voraus der berühmt-berüchtigte Immobilien-Jongleur Gustav Sommer.

"Ich hatte mich eigentlich schon mit dem Schicksal abgefunden," sagt Petra Kiesele, "meine ersten Gehälter an Herrn Sommer zu überweisen." Dabei ist Fatalismus kein Charakterzug der jungen Lehrerin. Nur: Ihr Anwalt Ludger Freienhofer hatte sie bereits vor Beginn des Rechtsstreits gewarnt: "Wenn Sie ausziehen, kommt das böse Erwachen. Eine Rechnung über Schönheitsreparaturen." Denn ihr Vermieter war kein Unbekannter für den Rechtsanwalt. Freienhofer hatte bereits andere Mieter verteidigt gegen ähnliche Forderungen von Sommer. Kollegen wüssten ebenfalls von der Strategie des umstrittenen Zeitgenossen zu berichten.

Und allen sei auch bekannt, so der Rechtsanwalt weiter: Dieser Mann lässt nicht mit sich reden. Der auf dem Immobilien-Markt sonst übliche Ausgleich zwischen Vermieter und Mieter beim Auszug finde hier gar nicht erst statt. Wer sich gegen die dubiose Bemessung der erforderlichen Schönheitsreparaturen widersetzen wolle, müsse vor Gericht ziehen. "Zum Glück hatte ich eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen", sagt Petra Kiesele. Und zum Glück hatte Sommer in ihrem Fall einen Fehler gemacht: Er hatte der Mieterin selbst gekündigt und die Klage auf Schadensersatz allein unterzeichnet im Namen einer seiner vielen Firmen (siehe Kasten unten) - obwohl dazu weitere Unterschriften notwendig gewesen wären. Ausgleichende Gerechtigkeit in einem Fall, den die Betroffene sonst wohl verloren hätte? Rechtsanwalt Wolfgang Hak, wie Freienhofer mit Geschäften dieser Art vertraut, sagt: "Die Berechnung überhöhter Schönheitsreparaturen ist eine unfaire, aber legale Strategie, um Geld zu beschaffen."

Wie alles begann: Am 9. Juni 1998 erhält Petra Kiesele die fristlose Kündigung ihres Vermieters. Grund: Sie hatte die Miete gemindert. Weil der Flur mit Sperrmüll vollgestellt war, und das Licht dort nicht funktionierte. Weil kein Hauswart in der Seestraße ansprechbar war. Und weil "der Drogenumschlag" in der Gaststätte im Erdgeschoss zunahm. Obwohl der blaue Brief von Sommer bei der angehenden Lehrerin während ihres Examens eintraf, widersprach sie nicht. Sie hoffte auf eine gütliche Einigung - und renovierte die Wohnung sorgfältig. "Wir haben die Türen abgeschliffen und neu lackiert, die Leisten ebenfalls, und die Wohnung so hergestellt, wie sie nie zuvor ausgesehen hatte", sagt Petra Kiesele. Doch das war ein Fehler. Denn die Arbeiten, über die sich so mancher Nachmieter freuen würde, stellten Gustav Sommer bei einer Begehung der Wohnung am 12. November 1998 nicht zufrieden. Nicht fachgerecht ausgeführt, sei sein Kommentar gewesen.

Für Rechtsanwalt Hak eine vorgeschobene Begründung: "Wenn ein Maler die Elle der DIN-Normen für Altbauten anlegt, kommt man bei einer zuvor ordentlich reparierten Wohnung leicht auf eine Forderung von X-Tausend Euro." Und so kam es auch: Vermieter Sommer gab ein Gutachten in Auftrag, das der Sachverständige Manfred Hecht am 12. Mai 1999 ablieferte. Inhalt: Für die 100 Quadratmeter große Wohnung seien Schönheitsreparaturen im Wert von 27 144,01 Mark fällig. Weitere Forderungen des Vermieters: Mietausfälle über 15 948,72 Mark, Schadensersatz von 2641,71 Mark - zudem behalte man die einst gezahlte Kaution, 1800 Mark, ein. Verbleibende Forderung: 45 734,44 Mark.

Die Examenskandidatin traute ihren Augen nicht. Ein Gutachter vom Mieterverein wusste Rat. Die Wände in dem Altbau waren baufällig. Da deren Erhaltung Sache des Vermieters ist, riet er der Akademikerin Folgendes: Sie möge alle frisch getünchten Tapeten wieder herunterreißen und den Lack von den gerade erst aufgearbeiteten Fußleisten sowie von Fenstern und Türen wieder herunterschleifen. Hintergrund: Nun war Vermieter Sommer am Zuge, er musste die Wände verputzen, um damit die Voraussetzung für einen "fachgerechten" Auftrag neuen Lacks durch Handwerker zu schaffen.

Das war eine notwendige Vorsichtsmaßnahme. Denn zu diesem Zeitpunkt ließ sich der Ausgang des Gerichtsstreits nicht voraussagen. Und für den Rechtsanwalt war es durchaus denkbar, dass Sommer seine Forderung gegen die Mieterin zumindest in Teilen durchsetzen könnte. Das Abschleifen des Lacks sollte der Schadensminderung dienen. Zumindest für diese Arbeiten hätte Sommer dann seine Mieterin nicht noch einmal zur Kasse bitten können.

Als zweite Maßnahme bei der Abwehr der Forderung ließ die angehende Lehrerin ein "Gegengutachten" erstellen. Dieses hielt nach der Entfernung der Tapeten und dem Abschliff der kurz zuvor aufgetragenen Lacke einen Reparaturbedarf in Höhe von 13 774 Mark fest. Viel, aber nur halb so viel wie der erste Kostenvoranschlag im Auftrag von Sommer ergeben hatte. Und nur ein Drittel der von Monat zu Monat steigenden Forderung des Vermieters: Diese summierte sich auf dem Höhepunkt des Streits auf 64 000 Mark, weil die Wohnung unvermietet blieb.

Auf das Gegengutachten reagierte der "streitsüchtige Zeitgenosse" (Rechtsanwalt Hak), indem er seinerseits einen neuen Gutachter ins Feld schickte. Dieser bezifferte die Reparaturkosten im Auftrag des Vermieters mit genau derselben Summe wie beim ersten Befund: 27 144,01 Mark. Petra Kiesele: "Das kann doch nicht sein. Wir hatten die Tapeten runtergerissen, der Lack war überall ab, und die im ersten Gutachten bemängelte Badewanne war repariert - und dennoch ermittelt der zweite Sachverständige wieder denselben Reparatur-Bedarf."

Kommentar von Rechtsanwalt Hak: "Sommer ist eiskalt und berechnend. Der kämpft um jede Mark." Und zur Hochform laufe er immer genau dann auf, wenn er den größten Widerstand spüre. Dem ausgebildeten Schriftsetzer attestiert der Rechtsanwalt "im Mietrecht sachkundiger als so mancher Kollege" zu sein. Dass der Vermieter im Fall Kiesele den Kürzeren zog, sei "Glückssache" gewesen. Auf dem Kündigungsschreiben von Sommer an seine Mieterin hatten Unterschriften von anderen Firmen-Mitgliedern gefehlt. Das Landgericht gab Sommers Räumungsklage deshalb nicht statt. Auch in einem zweiten Fall, wo der Vermieter nach demselben Strickmuster vorgegangen war, kam es zu einem Urteil zugunsten der mit Schadensersatz-Forderungen überzogenen Mieterin. Aber nur weil dem angriffsfreudigen Unternehmer auch hier eine Fehlleistung unterlaufen war. Die Mieterin hatte diese Wohnung renoviert, nachdem einer der zwei Söhne von Sommer sie besichtigt und eine Mängelliste aufgestellt hatte. Der Vermieter hätte ihr daher erneut Fristen setzen müssen, um ihr die Gelegenheit zu geben, die angeblichen Mängel zu beheben.

Weil Gustav Sommer dies versäumte, musste die Betroffene nur eine vergleichsweise kleine Entschädigung von rund 5000 Mark inklusive verlorener Kaution an Sommer zahlen. Dessen Forderungen hatten einschließlich Gutachten beim Dreifachen dieser Summe gelegen.

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