Zeitung Heute : Berliner Wohnungsmarkt: Leerstand ungewiss

Andreas Lohse

Schlägt man die Zeitungen auf, findet man sie zuhauf: leer stehende Wohnungen. Auf dem Berliner Markt beobachtet man derzeit noch einen "Angebotsüberhang" - es gibt mehr Wohnungen, als gesucht werden. Doch dabei wird es nicht zwingend bleiben. Die jetzt noch entspannte Situation für Wohnungssuchende könnte sich bald ändern, denn der Neubau geht zurück - und zwar bundesweit. Verbände und Unternehmen warnen deshalb schon seit Monaten vor einer "neuen Wohnungskrise".

Allerdings lässt sich bei solchen Prognosen mitunter nur schwer ausmachen, welche Daten ihnen zugrunde liegen. Sind es amtliche Hochrechnungen? Stammen die Zahlen von der Bauwirtschaft, die ihr Wachstum ankurbeln will? Oder von Banken, die das Geschäft mit Krediten und dem Verkauf von Eigentumswohnungen vorantreiben wollen?

Um dem Markt auf die Spur zu kommen, hat der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei seinen 400 Mitgliedern eine umfangreiche Datensammlung durchgeführt und analysiert. Die angeschlossenen Gesellschaften und Genossenschaften besitzen und verwalten 43 Prozent der Berliner Wohnungen. Der "Marktmonitor Wohnen" zeigt Trends in Sachen Wohnungsbestand, Bedarf und Nachfrage. Demzufolge ist der Wohnungsmarkt in Berlin und Brandenburg derzeit von zwei Tendenzen geprägt. "Die sinkende öffentliche Subventionierung des Mietwohnungsbaus, das Überangebot an Mietwohnungen und der weit verbreitete Wunsch nach einem Eigenheim führen im Wohnungsbau zu einer Verlagerung vom Mehrfamilienhaus zu Ein- und Zweifamilienhäusern." Gleichzeitig erfordere "die Gewährleistung der Vermietbarkeit im Bestand umfangreiche Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen", heißt es beim BBU.

Vom Mauerfall bis Ende 1999 sind laut "Marktmonitor" in Berlin rund 144 000 Wohnungen neu gebaut worden, weitere 95 000 im Umland. Von diesen rund 239 000 Wohnungen entstanden allein 162 000 in den vergangenen vier Jahren. In diesem Zeitraum, so die Erhebung, habe sich das Verhältnis von Wohnungen zu Haushalten in Berlin nahezu umgekehrt: Durch den Verlust von 38 000 Haushalten, von denen ein wesentlicher Teil in den engeren Verflechtungsraum abwanderten, übertraf die Zahl der Wohnungen die der Haushalte Ende 1999 um 43 000 - Ende 1995 gab es immerhin noch rund 62 000 mehr Haushalte als Wohnungen.

Dieser Angebotsüberhang habe dazu geführt, dass "insbesondere Wohnungen in Lagen mit weniger attraktivem Umfeld, mit schlechter Ausstattung, ungünstiger Wohnlage sowie in oberen Mietpreissegmenten schwer vermietbar waren", ermittelte der BBU. Die Leerstandsquoten lagen bei den Wohnungsgenossenschaften berlinweit wesentlich unter denen der Wohnungsbaugesellschaften. Allerdings erkennt man beim Verband im Segment der Mietwohnungen aus Vermietersicht "erste Anzeichen, dass die Talsohle bei Leerstand und Mieten durchschritten" sei. So sank beispielsweise der Anteil der Wiedervermietung bei den Wohnungsbaugesellschaften von 12,1 Prozent (1998) auf 11,9 Prozent (1999), für das vergangene Jahr prognostiziert man 10,9 Prozent, was der BBU als abnehmende Fluktuation und Mietstabilität wertet.

Schlechter zu verkaufen

Die Bildung von Wohnungseigentum im Neubau und im Bestand "ist auf Grund fehlender Nachfrage im Land Berlin deutlich, im Land Brandenburg dramatisch zurückgegangen". Diese Erkenntnis dürfte vor allem für Politiker interessant sein, die nach wie vor auf der Welle zur Privatisierung städtischer Wohnungsbaugesellschaften reiten: Wohnungen verkaufen sich zunehmend schlechter, mit den noch vor zwei Jahren berechneten Erlösen für den Landeshaushalt ist keine Kasse mehr zu füllen. Das Käuferpotenzial, so der "Marktmonitor", sei "ausgeschöpft", die "Erschließung neuer Kunden scheitert an der schwachen Kaufkraft großer Bevölkerungsteile", ferner an den günstigen Mieten, wirtschaftlicher Unsicherheit und der fehlenden Bereitschaft, sich mit Hypothekendarlehen zu verschulden. Und: Seien im Jahr 1998 in Berlin im Zuge der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen die dafür erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen für gut 39 500 Wohnungen erteilt worden, lag diese Zahl im Jahr 1999 bereits bei nur noch rund 26 500. Im gleichen Zeitraum sank die Zahl der Käufe von knapp 22 000 auf 14 600.

Die besten Marktchancen liegen der Erhebung zufolge "derzeit im Bereich der selbstgenutzten Eigenheime". Sowohl in Berlin als auch in Brandenburg zeichne sich dieser Markt "nach wie vor durch eine hohe Nachfrage aus". Die Erwerber von Einfamilienhäusern seien vielfach Haushalte, die ihre Mietwohnungen verlassen. Es sind also offenbar vorerst noch weniger die Neuberliner, die sich zunächst in der Hauptstadt umsehen, bevor sie entscheiden, wo sie sich hier niederlassen.

Interessant ist auch ein weiterer Punkt der Untersuchung: In Berlin werde sich die Zahl der Einwohner, die 65 Jahre und älter sind, in den nächsten zehn Jahren auf 606 000 erhöhen (1998: 470 000). Eine wachsende Zahl ambulanter Pflegedienste und die Pflegeversicherung ermöglichten, dass "Senioren in ihren Wohnungen bleiben können". Damit erschließt sich für die Stadt und ihre Wohnungsunternehmen eine völlig neue Aufgabe: Mieter bleiben dort, wo sie ihre Wohnung angemessen altengerecht umbauen können oder gehen dorthin, wo sie günstige Bedingungen vorfinden.

Fazit des BBU: Im Interesse der Mieterbindung müsse "die seniorengerechte Wohnung zu einem Schwerpunkt der Investition sowohl im Wohnungsbestand als auch im Wohnungsneubau werden". Eine Antwort auf die nahe liegende Frage allerdings, ob man nun schnell noch mal umziehen sollte, bevor der Markt keine Wohnungen mehr hergibt, lässt sich aus dem "Marktmonitor" nicht ableiten.

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