Zeitung Heute : Berliner Wohnungsmarkt: Qualität zählt

Cornelia Dörries

Die Zeiten sind vorbei, in denen selbst die guten Adressen in Berlin billig zu haben waren. Es sieht eher so aus, als würde das, was früher eine feine Gegend war, auch wieder zur feinen Gegend werden. Die Preise in bevorzugten Lagen der Innenstadt, wie es in den einschlägigen Anzeigen immer so schön heißt, gehen hoch. Auch wenn der Wohnungsmarkt mit seinen geschätzten 75 000 Leerständen und einem vergleichsweise lächerlichen Preisniveau auf eine allgemein entspannte Lage schließen lässt, lohnt es sich doch, einen Blick hinter die Zahlen zu werfen. Dann nämlich erweist sich die Situation als äußerst vielschichtig: die vermeintliche Entspannung im Bereich der Wohnimmobilien ist Teil einer allgemeinen Umsortierung auf dem innerstädtischen Wohnungsmarkt. Dramatischen Einwohnerverlusten in bestimmten Bezirken Berlins steht nur wenige Kilometer weiter eine gesteigerte Nachfrage entgegen.

Die Strategien der Politik und der Wohnungswirtschaft waren in den 90er Jahren geprägt von einem anfangs tatsächlichen und einem aufgrund Hauptstadtbeschluss und Boomhoffnungen antizipierten Wohnungsmangel, dem man durch schiere Quantität beizukommen versuchte. Die übersteigerten Erwartungen haben sich nicht erfüllt: der angenommene Bevölkerungszuwachs ist ebenso ausgeblieben wie ein Engpass auf dem Wohnungsmarkt. Stattdessen schrumpft die Berliner Einwohnerschaft und stellt vor allem die Wohnungsbaugesellschaften mit großen Beständen in Großsiedlungen vor ernste Leerstandsprobleme. Das nach wie vor rege innerstädtische Umzugsgeschehen und der Gewinn an Neu-Berlinern führten bisher nur in den klassischen bürgerlichen Quartieren mit einem gepflegten Wohnungsbestand zu einem leichten Anstieg der Bevölkerungszahl.

Wer vor wenigen Jahren noch glaubte, dass sich in der neuen deutschen Hauptstadt jeder Karnickelstall für Höchstgebote losschlagen ließe, muss sich inzwischen eines Besseren belehren lassen. Qualität zählt. Die umworbene Kundschaft - ganz gleich ob Mieter oder Käufer - ist ausgesprochen wählerisch geworden. Zu Recht. Über die Wahl der Wohnung entscheiden zunehmend architektonische Kriterien wie Grundriss und Ausstattung sowie die Lage und das Umfeld. Und da zeigt sich, dass der Leerstand in Berlin tatsächlich auf bestimmte Gegenden und Wohnungsarten beschränkt ist. So stehen in den großen Plattenbauvierteln an der östlichen Peripherie tausende Wohnungen leer, weil deren frühere Mieter entweder nach Treptow, Köpenick oder Pankow gezogen sind oder sich gleich im Reihen- oder Einfamilienhaus vor den Toren der Stadt eingerichtet haben. In den gründerzeitlichen Stadterweiterungen - klassischen Altbauvierteln wie Kreuzberg, Moabit, Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Schöneberg also - verschwindet vor allem der familienbewusste Mittelstand, um den Verkehrs- und Lärmbelastungen, dem Mangel an Grün und der zeitlich überkommenen Wohnungsqualität zu entkommen.

Die Statistiken bestätigen diese Trends: Berlin nimmt ab. Seit Mitte der 90er Jahre übersteigt die Zahl der Fortzüge die Wanderungsgewinne. Während sich bis dahin immer geringe Zuwächse registrieren ließen, hat sich die defizitäre Tendenz trotz Hauptstadtfunktion stabilisiert. Die meisten Fortzügler lassen sich aber rund um Berlin nieder, weshalb Brandenburg auch das einzige ostdeutsche Bundesland mit Bevölkerungszuwachs ist.

Die größten Verluste verzeichnen die problematischen Altbaubezirke mit hoher Bevölkerungsdichte, erheblichen Umwelt- und Lärmbelastungen, wenig Erholungsmöglichkeiten, einer relativ schlechten Bausubstanz und einem großen Anteil nicht deutschstämmiger Bewohner rund um die Berliner Mitte. Nur in drei Westberliner Bezirken werden die Fortzüge noch von Zuzügen kompensiert. Auch die Randbezirke verlieren Teile ihrer Einwohnerschaft an das angrenzende Brandenburg.

Die im Vergleich höhere Dynamik der Zu- und Fortzüge in den östlichen Bezirken ist nach wie vor Ausdruck der räumlichen Neustrukturierung in den neuen Bundesländern allgemein. Vor allem die großen Plattenbausiedlungen müssen erhebliche Einwohnerverluste hinnehmen. Haushalte mit stabilen Einkommen wandern von dort in andere Bezirke oder vor die Tore der Stadt. Aber auch die hochverdichteten, zentrumsnahen Gründerzeitquartiere erleiden einen Aderlass. Dort verlassen - ähnlich wie im Westteil der Stadt - trotz gewaltiger Sanierungsanstrengungen immer mehr Familien mit Kindern die teilweise noch unrenovierten Altbauviertel und suchen sich eine neue Wohnung in den eher gutbürgerlichen Bezirken außerhalb des S-Bahnrings, die sich eines Bevölkerungsgewinns erfreuen.

Die Berliner Politik sieht diesen Entwicklungen nicht rat-, sehr wohl aber tatenlos zu. Nachdem sie in den vergangenen zehn Jahren den Neubau von über 150 000 Wohnungen ausgerechnet in Großsiedlungen am Stadtrand mit generöser öffentlicher Förderung bedachte, hat sie sich mangels Finanzen und Handlungsbedarf (aufgrund des Wohnungsüberangebots) erklärtermaßen aus der Wohnungsbauförderung zurückgezogen. Gleichzeitig soll die nachgerade ausblutende Innenstadt als Wohnstandort für alle Schichten rehabilitiert werden. So sieht das Planwerk Innenstadt 23 000 Wohneinheiten im Stadtzentrum vor, deren Errichtung sich am Ideal der Europäischen Stadt orientieren soll: der Eigentümer ist auch der Nutzer, sprich Bewohner. Doch der solcherart definierte Paradigmenwechsel hakt: Die erwünschte stadtbürgerliche Bauherrenschaft wird nämlich nicht von einer entsprechenden Bodenpreispolitik flankiert. So werden es wohl kaum die mittelständischen Haushalte sein, die sich bei exorbitanten Grundstückspreisen in einer First-Class-Lage wie am Friedrichswerder - zuzüglich entstehender Baukosten - ein Stadthaus leisten werden. Der private Kleininvestor mit Durchschnittseinkommen und einem herkömmlichen Bausparvertrag wird sich seine Eigentumswünsche dann weiterhin im Speckgürtel erfüllen müssen. Die Berliner Stadtentwicklungspolitik muss sich in diesem Fall berechtigterweise vorwerfen lassen, nicht einmal versucht zu haben, den vorhandenen Aderlass mit den ihr zu Gebote stehenden Mitteln aufzuhalten.

Wer wohnt wie und wo im Berlin der Zukunft? Diese Frage beschäftigte Politiker, Architekten, Stadtplaner und Sozialwissenschaftler in den letzten Monaten recht häufig; sei es im Stadtforum, in der Architekturwerkstatt oder bei der Berliner Architektenkammer. Bislang starrte die Phalanx der professionellen Stadtgestalter dem Exodus der Innenstadtbewohner in Richtung Speckgürtel nur nach und nahm die sukzessive Verwahrlosung bestimmter Viertel hin, ohne ernsthaft darüber nachzudenken, wie sich die Stadt in den kommenden Jahren entwickeln wird. Neue Entwicklungen wie die Verlagerung des Arbeitsplatzes in die eigenen vier Wände, der ungebrochene Trend zum Ein-Personen-Haushalt mit immer weiter steigendem Platzbedarf, das betreute Wohnen oder die genossenschaftlichen Eigentumsformen sickern nur allmählich in die Positionspapiere durch.

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