Zeitung Heute : Betriebskosten: Zahlenwust

Andreas Lohse

Mit Beginn des neuen Jahres hagelt es wieder Abrechnungen: Denn Vermieter müssen jetzt nachweisen, wo die Vorauszahlungen der Mieter für Betriebskosten geblieben sind. Für viele Mieter stehen dann Nachzahlungen an, andere erhalten unter Umständen eine Rückzahlung.

Nun sind die Erfordernisse an Form und Inhalt von Betriebskostenabrechnungen zwar gesetzlich festgelegt und in der Zweiten Berechnungsverordnung (II BV) beschrieben. Gleichwohl werden viele aus dem Zahlenwust nicht schlau und kapitulieren, statt zu prüfen. Wer sich diese Mühe jedoch macht, mag hier und da einen Posten finden, der dubios erscheint. Warum beispielsweise ist die Müllabfuhr doppelt so teuer wie im Jahr zuvor, obwohl die BSR die Preise senkte? Wieso war eine Schädlingsbekämpfung glatte 800 Mark teuer? Und welche Grundlage hat die Zeile "Hauswart"? Die schnellste und oft wenig komplizierte Art, Antworten zu erhalten, ist der Anruf beim Vermieter. Gibt der bereitwillig Auskunft, ist die Angelegenheit womöglich rasch vom Tisch. Doch was ist, wenn er sich weigert?

Was viele nicht wissen: Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen zu prüfen. "Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete zu geben und Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung und sonstige Unterlagen, die eine Berechnung der Miete ermöglicht, zu gewähren", heißt es in Paragraph 29 der Neubaumietenverordnung (NMV). Mehr noch: Anstelle der Einsicht kann der Mieter sogar "Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen".

Nun gilt allerdings streng genommen die NMV zunächst nur für den sozialen Wohnungsbau, solche Wohnungen also, die mit öffentlichen Mitteln errichtet und gefördert werden. Hier ist das Einsichtsrecht unstrittig. Streit gibt es aber immer wieder über zweierlei: Ist die NMV auch auf alle anderen Wohnungen anzuwenden? Und was darf der Vermieter als "Erstattung der Auslagen" verlangen?

Ein Beschluss des AG Tiergarten gibt zu beiden Fragen Anhaltspunkte: Demnach sei der Paragraph 29 der NMV analog auch auf den Mieter preisfreien Wohnraums - also für freifinanzierte und Altbauwohnungen - anzuwenden und ihm "das Verlangen nach Übersendung von Ablichtungen zuzubilligen". Dem Vermieter war in diesem Fall erlaubt, "bis zu eine Mark pro Kopie" in Rechnung zu stellen. Zwar wurde dem Vermieter zugestanden, dass "dieses Recht auf Übersendung von Kopien mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand" verbunden ist, jedoch sei auch das Recht des Mieters auf eine ungestörte Überprüfung der Unterlagen zu berücksichtigen. Kritisch könnte es allerdings werden, räumt das Gericht ein, wenn etwa der Mieter sämtliche Unterlagen einer Betriebskostenabrechnung in Kopie übersandt haben möchte. Dieser Fall lag hier indes nicht vor, der Mieter wollte Rechnungskopien einzelner Posten. Zudem erhält der Vermieter für seinen Arbeitsaufwand schließlich einen gewissen Ausgleich, weil er pro Kopie eine Mark in Rechnung stellen dürfte, wohingegen "die Kopiekosten sich regelmäßig auf nur 0,10 DM belaufen" (Az. 3 C 64 / 99).

In einem anderen Fall hatte der Mieter seine Ansprüche allerdings nach Auffassung des Landgerichts Berlin etwas übertrieben. Er wollte unter anderem erstreiten, dass eine Nachzahlung überhaupt nicht fällig werde, weil "ihm die Einsicht in die Unterlagen nicht gewährt worden" sei. Das war den Richtern etwas billig, denn nachweislich hatte ihm die Hausverwaltung immerhin vier konkrete Termine angeboten, an denen er die Unterlagen hätte einsehen können. Der Mieter konnte sich nach Verstreichen dieser Angebote später nicht auf "Verweigerung der Einsichtnahme" berufen (Az. 64 S 257 / 00).

Das AG Wiesbaden bejahte den Anspruch des Mieters, dass "der Vermieter die Einsicht in die Originalunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung" gewähren müsse. Das ergebe sich "aus der Natur des Mietverhältnisses": Der Vermieter habe den Gebrauch der Mietsache "am Ort derselben" zu gewähren. Dazu gehöre auch "die Abrechnung der mit dem Wohngebrauch verbundenen Kosten einschließlich der Vorlage dazugehöriger Belege" (Az. 92 C 461 / 00-28-).

Damit folgten die Wiesbadener übrigens einem früheren Urteil des Amtsgerichts Langenfeld. Dort hatten die Richter entschieden, dass der "Vermieter verpflichtet" sei, dem Mieter "die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung zu gewähren". Anders als die Tiergartener meinten die Langenfelder: "Auf die Übersendung von Fotokopien der Belege ist der Mieter nicht verwiesen, wenn überhöhte Kopiekosten gefordert" würden - die hier bei einer Mark pro Seite lagen (Az. 23 C 547 / 95).

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