Zeitung Heute : Bürohäuser: In tiefe Depression versunken

Paul Munzinger

Wenn Berliner Projektentwickler und Makler angesichts ihrer vielen unvermieteten Büros wieder einmal in tiefe Depressionen zu versinken drohen, dann sollten sie ihre Blicke nach Leipzig schweifen lassen. Ihre Stimmung wird sich dann zweifellos umgehend bessern. Denn in der Messestadt beträgt der Leerstand satte 25 Prozent. Eine Besserung ist weit und breit nicht in Sicht - und das in der Stadt, die lange den Stempel "Boomtown" trug.

"Auch in den nächsten drei bis fünf Jahren besteht wenig Hoffnung auf eine grundlegende Änderung", sagt Thomas Beyerle, Leiter der Research-Abteilung der Dresdner Bank Immobiliengruppe. "Denn der entscheidende Antriebsmotor - eine sich selbst tragende, ohne wirtschaftspolitische und steuerrechtliche Eingriffe gestützte ökonomische Basis - ist erst im Aufbau begriffen." Auch Elke Engel, als Leiterin des Bereichs Gewerbliche Vermietung bei der Leipziger Aengevelt-Niederlassung eigentlich von Berufs wegen zu Optimismus verpflichtet, beklagt "nach wie vor fehlende Neuansiedlungen größeren Umfangs".

Für potenzielle Mieter allerdings sind die Zustände paradiesisch. Den Angaben von Aengevelt zufolge müssen Nutzer von Gewerbeflächen selbst für hervorragend ausgestattete Büroflächen in der Innenstadt - beispielsweise im Königshaus am Augustusplatz - höchstens 20 Mark pro Quadratmeter hinblättern. Das ist etwa halb so viel wie für vergleichbare Flächen in Berlin und liegt um zwei Drittel unterhalb der Preise in Frankfurt am Main. In der Innenstadt von Leipzig können Vermieter in der Regel lediglich 13,50 bis 16 Mark pro Quadratmeter erzielen für ihre Büroflächen, in Randlagen sogar nur 9 bis 12 Mark. Zugeständnisse wie beispielsweise eine mietfreie Zeit zu Anfang der Vertragslaufzeit nicht einmal einberechnet. Der Wind hat sich stark gedreht: 1992 rieben sich Vermieter noch die Hände über horrende Mieten von bis zu 58 Mark.

Doch seither sind über eine Millionen Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt gekommen. Knapp 3,4 Millionen Quadratmeter gibt es heute laut Aengevelt, von denen rund 800 000 Quadratmeter oder fast ein Viertel leer stehen; vor einem Jahr waren es noch 820 000 Quadratmeter. Da in den letzten Jahren jeweils um die 80 000 Quadratmeter einen Mieter fanden, würde es somit bei einer gleich bleibenden Vermietungsleistung zehn Jahre dauern, bis der Leerstand abgebaut wäre. Bei näherer Betrachtung entpuppt sich diese Kalkulation jedoch als Milchmädchenrechnung. Denn zum einen entstehen natürlich weiterhin neue Büroflächen, wenn auch deutlich weniger als Mitte der neunziger Jahre. Während die Investoren im Rekordjahr 1996 noch 330 000 Quadratmeter auf den Markt geworfen hatten, kamen laut Dresdner Bank Immobiliengruppe 1999 nur noch 33 000 Quadratmeter dazu. In den Jahren 2000 und 2001 entstehen Prognosen zufolge insgesamt noch einmal 105 000 Quadratmeter.

Wichtiger aber: Bei einem Großteil der Vermietungen handelt es sich nicht um Zuzüge von Unternehmen, sondern um einen bloßen Flächentausch. Denn viele bereits in Leipzig ansässige Firmen nutzen die Gunst der Stunde, um sich besser ausgestattete Flächen zu günstigeren Preisen zu sichern. Elke Engel von Aengevelt wertet es denn auch bereits als Erfolg, dass im Jahr 2000 immerhin über ein Drittel des Umsatzes durch Neuansiedlungen (insbesondere aus dem IT-Bereich) erfolgte. Dass die IBM-Tochter CSG mbH 2000 Quadratmeter in einem Bürohaus an der Kohlgartenstraße mietete und die Versicherung DAK 1500 Quadratmeter im Europahaus am Augustusplatz, vermeldet Frau Engel als Highlights - Makler in westdeutschen Großstädten verbuchen solche Größenordnungen unter Peanuts.

Immerhin betrug der Büroflächenumsatz, so die Berechnung von Aengevelt, im Jahr 2000 rund 105 000 Quadratmeter und damit wesentlich mehr als 1999 (75 000 Quadratmeter). Allein 30 000 Quadratmeter davon entfielen auf die neue Media City. Dass sich Leipzig als Medienstadt zu profilieren versucht, reicht jedoch für eine positive Einschätzung nicht aus: Gemäß einer im Herbst 2000 vorgenommenen Umfrage von DTZ Zadelhoff erwarten die befragten Projektentwickler und Investoren für elf von zwölf deutschen Bürohochburgen gleich bleibende oder steigende Mieten - nur für Leipzig sagen sie einen Rückgang voraus.

Doch auch für Dresden, die in ewigem Wettstreit mit Leipzig liegende Hauptstadt des Freistaats Sachsen, zeichnen Marktbeobachter ein düsteres Bild. "Beide Städte haben vor dem Hintergrund von Flächenüberhängen und verhaltener Flächenaufnahme den Trendumschwung noch nicht geschafft", sagt Tanja Severin, Director der in Frankfurt ansässigen DTZ Zadelhoff Tieeung. Das Mietpreisniveau, so Helmut Krüger, Vorsitzender des Dresdner Gutacherausschusses für Grundstücks-Wertermittlung, stagniert in guten Lagen, während es in Randlagen weiter sinkt. Blumenauer Immobilien beziffert die Miete für Topobjekte auf 20 bis 25 Mark.

Nicht ganz so hoch wie in Leipzig ist der Leerstand: 450 000 Quadratmeter stehen zur sofortigen Vermietung zur Verfügung, was einer Quote von ungefähr 18 Prozent entspricht. An der Qualität der Objekte kann es dabei nicht liegen: Zwei Drittel der ungenutzten Büros befinden sich in Gebäuden, die nach 1990 gebaut oder komplett saniert wurden. Auch in Dresden sind Großvermietungen die Ausnahme, beziehen sich doch die meisten Nachfragen auf Flächen zwischen 50 und 1500 Quadratmeter. Der gesamte Umsatz sank nach den Ermittlungen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) zwischen 1997 und 1999 von 80 000 auf 60 000 Quadratmeter.

Gibt es also gar keine Hoffnung für den Büromarkt der beiden größten ostdeutschen Städte? Wenn sich die lokalen Marktteilnehmer wieder einmal selber Mut machen wollen, dann beginnen sie zu träumen von Frankfurter Anwaltskanzleien und Stuttgarter Steuerberatungsfirmen, die zwar ihre Kunden weiterhin in den westdeutschen Metropolen empfangen, die Hintergrundarbeit aber nach Sachsen auslagern. Die Firmenchefs könnten sich dann über eingesparte Mietkosten freuen, die Angestellten über eine große Auswahl an günstigen Wohnungen. Im Zeitalter der elektronischen Kommunikation wirkt das Szenario nicht einmal unrealistisch. Ein guter Gedanke - in Stuttgart und Frankfurt scheint er aber noch nicht angekommen zu sein.

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