Zeitung Heute : Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Wohnungskäufern

Detlef Müller

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, sollte prüfen, was er mit dem Vertragsabschluss genau erwirbt. Wenn sich die Immobilie in einer Wohnanlage befindet und diese bei Vertragsabschluss noch nicht vollständig errichtet ist, dann verpflichtet sich der Verkäufer auch zur Fertigstellung der Anlage und damit zu einer Bauleistung. Gleiches gilt, wenn sich eine Wohnung in einem Altbau befindet, dieser saniert werden soll und die Arbeiten bei Vertragsabschluss noch andauern. Für solche Verträge gelten eine Reihe besonderer gesetzlicher Regelungen, die auch Notare nicht immer beachten, wie neuere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs belegen.

So sieht die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Paragraf 3, Absatz 2 vor, dass der Erwerber nur dann zur Zahlung verpflichtet ist, wenn jeweils ein bestimmter Baufortschritt erreicht ist. Der Gesamtpreis für die Immobilie wird dabei in prozentuale Raten aufgeteilt und die MaBV schreibt genau vor, zu welchem Zeitpunkt welcher dieser Teilbeträge fällig ist. Hält sich der Verkäufer nicht an diese Vorgaben und lässt sich höhere oder frühere Zahlungen vertraglich zusichern, dann kann dies zur Unwirksamkeit des gesamten Zahlungsplanes führen. Der Vorteil liegt damit beim Käufer: Er braucht keine Raten mehr zu überweisen und den Rest des Kaufpreises erst dann zu begleichen, wenn der Bauträger alle Leistungen fehlerfrei erbracht hat. Das kann im Fall von Wohnanlagen manchmal länger als ein Jahr dauern. Der Käufer spart dadurch oft Zinsen für Baugeld-Kredite. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. Dezember 2000 (VII ZR 310/99) hervor.

Auch bei Wohnungen, die bei Abschluss des Kaufvertrages bereits vollständig fertiggestellt sind, können Besonderheiten bestehen. So wendet die Rechtsprechung bis etwa zwei Jahre nach Fertigstellung der Baumaßnahmen statt des "Kaufrechts" das "Werkvertragsrecht" an. Dies hat zur Folge, dass der Käufer fünf Jahre Ansprüche gegenüber dem Verkäufer hat: Während dieser "Gewährleistungszeit" muss der Verkäufer Mängel beseitigen. In den Genuss dieser Regelung kommen nach neuem Schuldrecht sogar Erwerber von Altbauten, sofern der Kaufvertrag nach dem 1. Januar 2002 zustande kam. Allerdings können Verkäufer ihre Haftung für solche Mängel im Vertrag wirksam ausschließen.

Weitere Neuerungen bringt ein aktuelles Urteil des BGH vom 8. November 2001 (VII ZR 373/99) über Bauträgerverträge. Solche Verträge regeln den Kauf einer noch nicht oder nur in Teilen errichteten Immobilie, sofern der Verkäufer ein Gewerbeunternehmen ist. Bisweilen haben Verkäufer vor dem jüngsten Urteil einen Passus in den Vertrag eingefügt, wonach der Käufer den abgeschlossenen Vertrag nicht wegen eines Mangels in der Bauausführung vollständig "aufkündigen" darf. Ein solcher Ausschluss des so genannten Wandlungsrechts ist nach den Erfahrungen des Autors in zahlreichen Verträgen enthalten. Doch diese Klausel zu Ungunsten des Immobilienerwerbers kann dem BGH-Urteil zufolge gegen gesetzliche Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verstoßen und ist damit nichtig.

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