Zeitung Heute : Den Verhältnissen angepasst

Andreas Lohse

Mit dem neuen Jahr gibt es drei Änderungen, die für Berliner Mieter und Vermieter bedeutsam sind: Sie betreffen den Mietspiegel, das Wohngeld und die Zweckentfremdung von Wohnraum.

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter mit dem Hinweis auf den Mietspiegel begründen (§ 558 BGB). Mieterhöhungsverlangen müssen ab 1. Januar in Euro gestellt werden. Mit der Euro-Einführung hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den noch gültigen Berliner Mietspiegel 2000 in Euro-Werte umgerechnet und veröffentlicht. Damit ist auch der Mietspiegelabfrageservice im Internet auf die neue Währungseinheit umgestellt ( www.stadtentwicklung.berlin.de , Mietspiegeltelefon des Senats: 90 12 - 37 37).

Die zweite wichtige Neuerung: Zum 1. Januar wurde die Wohngeldverordnung geändert. Das bedeutet: Einige Berliner Haushalte erhalten auf Antrag erstmals Wohngeld, andere bekommen womöglich etwas mehr als bisher. Die konkrete Höhe des Wohngeldanspruches hängt von der Familiengröße, dem Familieneinkommen sowie den Wohnkosten ab und wird im Einzelfall von der zuständigen Wohngeldstelle des Bezirksamtes ermittelt.

Die Gemeinden der Bundesrepublik sind in Mietenstufen von 1 bis 6 eingeordnet. Mietenstufe 1 bedeutet, dass in dem Gebiet nur niedrige Mieten gezahlt werden, Mietenstufe 6 wird für Gebiete mit hohen Mieten vergeben. Eine Chance auf höheres Wohngeld besteht jetzt für Gemeinden der Mietenstufe 2, 3 und 4; Berlin wurde mit der Reform von der Stufe 3 in die Stufe 4 eingeordnet. Das bedeutet, dass hier das Mietenniveau um fünf bis 15 Prozent höher liegt als im Bundesdurchschnitt. "Durch die Hochstufung steigen die Höchstbeträge für Mieten, für die Wohngeld gewährt wird", heißt es beim Berliner Mieterverein (BMV).

Als Beispiel nennt die Zeitschrift MieterMagazin eine vierköpfige Kreuzberger Familie, die in einem 1986 bezugsfertig gwordenen Gebäude wohnt und 1200 Mark Miete monatlich zahlt. Hier wurde bislang Wohngeld nur "bis zu einer berücksichtigungsfähigen Miete von 889,90 Mark ausgezahlt". Die neue berücksichtigungsfähige Miete betrage nach der Novelle 958,36 Mark. Bei einem Haushaltseinkommen von 3000 Mark erhielt die Familie bislang 103,66 Mark Wohngeld, in diesem Jahr steigt die Leistung auf 133 Mark - ein Anstieg von 28 Prozent.

Der Mieterverein weist darauf hin, dass Verbesserungen aus der Wohngeldnovelle nicht automatisch in Kraft treten - es sei denn, der Bewilligungszeitraum lief ohnehin zum 31. Dezember des vergangenen Jahres ab und ein Fortsetzungsantrag wurde bereits gestellt. Läuft der Bewilligungszeitraum über das Jahresende hinaus, muss der Wohngeldbezieher einen Änderungsantrag stellen. Das ist immer dann möglich, wenn die Zahl der Familienmitglieder im Haushalt steigt, sich das Einkommen um mehr als 15 Prozent verringert oder sich die zu berücksichtigende Miete um mehr als 15 Prozent erhöht.

Anspruch im Internet prüfen

Wer erstmals Wohngeld beantragen möchte, kann im Internet vorab prüfen, ob überhaupt mit einem Anspruch auf Wohngeld zu rechnen ist. Per Eingabemaske sind zunächst Fragen zur Höhe von Miete und Einkommen zu beantworten sowie weitere persönliche Angaben zu machen, aus denen der Anspruch ermittelt wird. Die federführende Senatsverwaltung für Stadtentwicklung verspricht, dass die Daten "nach Beendigung der Verbindung wieder gelöscht" werden. Nach Abschluss der Berechnung kann man einen Antrag ausdrucken und an das Wohnungsamt schicken ( www.stadtentwicklung.berlin.de/diwo.shtml ).

Eher für Vermieter als für Mieter interessant ist die so genannte Zweckentfremdungsverbots-Verordnung. Kern: Wer Wohnungen für andere Zwecke als das Wohnen nutzen will, benötigt dafür eine behördliche Genehmigung - sie sind ihrem "Zweck", dem Wohnen, "entfremdet", was nicht unkontrolliert geschehen soll. Der Senat hat die Verordnung mit Wirkung ab Dezember 2001 modifiziert. So benötigen Vermieter für Wohnraum, der länger als sechs Monate leersteht, dafür zwar nach wie vor eine Genehmigung - denn auch das ist Zweckentfremdung. Neu ist, dass sich der genehmigungsfreie Zeitraum für Wohnungen, die verkauft werden sollen, auf zwölf Monate verlängert. Zudem wird auf Antrag unter anderem die Zweckentfremdung von Erdgeschosswohnungen in solchen Gebieten erlaubt, an deren Entwicklung ein besonderes öffentliches Interesse besteht, beispielsweise in einigen Großsiedlungen im Ostteil der Stadt, ferner berlinweit in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sowie dort, wo ein Quartiersmanagement eingerichtet wurde. Dies soll die Infrastruktur fördern, damit Wohnungen im Erdgeschoss mit wenig Aufwand als Gewerberäume genutzt werden können.

Bereits im April letzten Jahres äußerte das Verwaltungsgericht Berlin aber Zweifel daran, dass der für ein Zweckentfremdungsverbot erforderliche Wohnraummangel in Berlin derzeit tatsächlich bestehe (Az. 10 A 96.01). In diesem Fall hatte das Bezirksamt Charlottenburg erreichen wollen, dass eine von einem Steuerberater genutzte 6-Zimmer-Wohnung wieder Wohnzwecken zugeführt werde. Nur wenige Wochen später urteilte eine andere Kammer des Gerichts jedoch, dass "das Zweckentfremdungsverbot nicht entbehrlich geworden" und damit noch immer geltendes Recht sei (VG 35 A 109.99). Experten rechnen mit einer Entscheidung dieser sich widersprechenden Ansichten durch das Oberverwaltungsgericht noch in diesem Jahr.

Die Wohnungswirtschaft allerdings möchte die Verordnung lieber heute als morgen zu den Akten legen. Die Vermieterorganisation Haus & Grund beispielsweise sieht darin ein "völlig überholtes Instrument der Wohnungspolitik". Sie sei in Zeiten entspannter Wohnungsmärkte "wirklichkeitsfremd". In Berlin beruft man sich dabei gern auf Zahlen des Senators für Stadtentwicklung, der vor Jahresfrist einen Leerstand von rund 100 000 Wohnungen im Jahresdurchschnitt ermitteln ließ. Vergessen wird bei der Forderung nach Abschaffung dieses Rechtsinstrumentes indes gern, dass gerade preiswerte Wohnungen nach wie vor gefragt und gesucht sind.

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