Zeitung Heute : Die Folgen für Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft

Ralf Schönball

Die Pläne der Bundesregierung für eine steuerliche Entlastung von Unternehmen rufen unterschiedliche Reaktionen hervor. Während der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes freier Wohnungsunternehmen (BFW), Günter Haber, darin vor allem eine Benachteiligung kleiner und mittelständischer Personengesellschaften erkennt, erreicht für Detlef Haritz - Experte für Steuerrecht bei der Kanzlei Clifford, Chance, Pünder - die geplante steuerliche Entlastung ihr Ziel: investitionsfreudige und wachstumsträchtige Unternehmen zu stärken. Auch verweist der Rechtsanwalt auf eine interessante, Unternehmen der Immobilienwirtschaft betreffende Auswirkung des Gesetzes. Sollte es in Kraft treten, würde es die "Struktur der Immobiliengesellschaften erheblich verändern", sagt der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.

"Das geplante Gesetzesvorhaben wird zu einer Ungleichbehandlung der Personengesellschaften führen", sagt Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des BFWs. Diese Unternehmen könnten zwar für die selbe Besteuerung optieren, die auch Kapital-Gesellschaften entlasten soll. Von Vorteil sei dies aber nur für größere Unternehmen. Da eine große Zahl von Unternehmen der Wohnungswirtschaft aber kleine und mittlere Personengesellschaften seien, spiele die Bundesregierung der Branche übel mit.

Die Ursache liege darin, dass Mittelständler häufig Teile ihrer Gewinne ausschütteten, um die Unternehmensgründer nach ihrem Austritt abzusichern. Sofern aber eine solche Ausschüttung erfolgt, ist die Option der neuen Besteuerung per Saldo nachteilig. Denn der Gesetzgeber entlastet zwar die Unternehmen, aber nur wenn diese ihre Gewinne wieder für ihre unternehmerischen Ziele verwenden - und eben nicht für den persönlichen Nutzen sowie die Freude ihrer Gesellschafter.

"Wenn ein Unternehmen einen großen Teil seiner Gewinne an die Altgesellschafter ausschüttet, dann stellt sich ohnedies die Frage, ob das Unternehmen am Markt mittelfristig eine Chance hat", relativiert Steuerexperte Haritz die Kritik von Haber. Kleine und mittlere Unternehmen müssten ja nicht für die neue Besteuerung optieren. Personen- oder Kommanditgesellschaften, die nicht optierten, schnitten steuerlich im Übrigen günstiger ab als Kapitalgesellschaften, sofern diese ihre Gewinne ausschütten und nicht thesaurieren.

Kurz, nur wenn die Gewinne dem Wachstum oder den Investitionen des Betriebes zu gute kommen, und in der Folge davon zum allgemeinen Wirtschaftsaufschwung und zum Abbau von Arbeitslosigkeit beitragen, dann würden sie steuerlich begünstigt. Vor diesem Hintergrund erreiche die Regierung mit ihrem geplanten Vorhaben ihr volkswirtschaftliches Ziel.

Recht gibt der Steuerexperte dem Lobbyisten allerdings in dem Punkt, dass die "Reform" in erster Linie Unternehmen einer gewissen Größe zugute komme. Als grobe Orientierung nennt Haritz Kapitalgesellschaften mit über 100 Mitarbeitern und einem Gewinn von mehr als einer Million Mark. Für sie gelte künftig die Regel: "Je weniger sie ausschütten, desto niedriger ist die Steuerlast." Wie aber besteuert das Finanzamt die Gewinne bei einer Option für die neue Belastung?

Auf einen unternehmerischen Gewinn erhebe die Kommune zunächst die übliche Gewerbesteuer. Auf den Restbetrag berechne der Fiskus dann die Körperschaftsteuer. Anschließend unterliege die Hälfte der zur Ausschüttung gelangenden Dividende der Einkommensteuer. Wie hoch diese Besteuerung am Ende ausfalle, das richte sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Begünstigten. Den höchsten Steuersatz vorausgesetzt, kumuliere sich die Belastung auf 52,6 Prozent des ausgeschütteten Betrags. Verbleibe dagegen das Kapital im Unternehmen, dann verringere sich der Gewinn lediglich um Abgaben in Höhe von 37,5 Prozent: die kumulierte Gewerbe- und Körperschaftssteuer.

Kurz, je nach Rechtsform des Unternehmens, je nach der gewählten steuerlichen Option, je nach der Höhe der Ausschüttung und je nach Höhe des persönlichen Steuersatzes, unterschieden sich künftig die Abgabenlasten auf erwirtschaftete Erlöse. Über den Daumen gepeilt, so Haritz, sollten größere Personenunternehmen, wenn sie weniger als fünfzig Prozent ihrer Gewinne ausschütten wollten, für die neue Besteuerung optieren.

Unter diesen Umständen könnten Betriebe des produzierenden Gewerbes und Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor eine "effektive Steuerentlastung" verbuchen. Für kleinere Gewerbetreibende wie Taxiunternehmen oder Zeitungskioske ergebe sich keine wesentliche Entlastung. Dies sei aber insofern in der Regel vertretbar, weil Kleinunternehmer häufig im unteren Bereich der Steuerprogression veranlagt seien und daher auch nicht erhebliche Abgaben zu tragen hätten.

Und was sind die Folgen der geplanten Gesetze für die Immobilien-Wirtschaft? "Ein Brocken der Reform elektrisiert alle Unternehmer", so Steuerberater Detlef Haritz weiter. Wenn Kapitalgesellschaften Beteiligungen an anderen Kapitalgesellschaften verkauften, dann seien diese Erlöse - so der Plan - in Zukunft steuerfrei. Die zu erwartende Folge: Künftig werde auf dem gewerblichen Immobilienmarkt kein Handel mehr mit Grundstücken betrieben, sondern mit Anteilen von GmbHs oder AGs. Allerdings habe diese neue Struktur einen Pferdefuss: Es sei in der Regel zu erwarten, dass in die Gesellschaften eingebrachte Grundstücke einen kleineren Buchwert als die später veräußerte Gesellschaft hätten.

Im einfachsten Szenario entstehe die Differenz beim Grundstückshandel durch den "Zwischengewinn", den Unternehmer etwa beim "Durchhandeln" von Grundstücken stets anstreben werden. Ein weiteres Problem ergebe sich aus der Abschreibung: Eine Immobilie unterliege einer Abschreibung, eine Gesellschaft dagegen nicht. Wenn nach einigen Jahren eine Gesellschaft veräußert werde, wie ermitteln die Geschäftspartner dann den "Wertverlust" der Gesellschaft durch die bereits erfolgte Abschreibung der Liegenschaft?

"Künftig ist immer von einem Konflikt auszugehen, der darin liegt, dass Käufer lieber Grundstücke erwerben wollen, Verkäufer dagegen GmbHs veräußern wollen", sagt Haritz voraus. Dieser Interessenkonflikt sei umso schärfer, als auf den GmbHs eine "latente Steuerlast" liege, die im Laufe der Jahre durch Grundstückshandel und Entwicklung stetig steige.

Bei den Verhandlungen zwischen Käufern und Kaufinteressenten sei zu erwarten, dass eben dies Teil des Verhandlungsmarathons werde. Angesichts der Komplexität der Evaluierung solcher Werte dürften am Ende die besseren Berater den Ausschlag geben, wer nach der partnerschaftlichen "Halbierung" von Kosten, Steuerlasten und Entwicklungschancen "die Größere der zwei Hälften" für sich gewinnt.

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