Zeitung Heute : "Die Regierung hat die Lage extrem verschärft" - Interview mit BFW-Chef Günter Haber

Im Osten des Landes ist die Sonder-Afa für Sa

Im Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) sind 1800 Immobilienunternehmen organisiert. Ziel der Einrichtung ist die Vertretung gemeinsamer Interessen gegenüber der Bundesregierung. Hauptgeschäftsführer des Verbands ist Günter Haber. Mit ihm sprach Ralf Schönball.

Im Osten des Landes ist die Sonder-Afa für Sanierungskosten weggefallen, im Westen sind die Mieten seit Jahren im Sinkflug. Waren die freien Wohnungsunternehmen 1999 dennoch erfolgreich?

Die Bauleistung ist um 4,5 Prozent zurückgegangen mit weiter abnehmender Tendenz. Hauptursache ist der schwere Einbruch im Mietwohnungsbau. Insgesamt errichteten unsere Mitgliedsunternehmen 1999 über 230 000 Einheiten. Darüberhinaus sind unsere Mitglieder tätig im Wirtschaftsbau. So errichten freie Wohnungsbauunternehmen beispielsweise in der Hauptstadt über 70 Prozent aller Gewerbebauten. Viele Wirtschaftsbauten behalten sie auch im Bestand. Aufträge für Dritte hinzugezählt, verwalten sie insgesamt eine Nutzfläche von 11,7 Mill. Quadratmetern, darunter vor allem Büros, aber auch Hotels. Ein wichtiges Tätigkeitsfeld ist auch die Sanierung von Baubeständen. Nur gibt es hier keine verlässlichen Zahlen über das Investitionsvolumen, da das Statistische Bundesamt die Objekte nur bei Erteilung einer Baugenehmigung erfassen kann. Seit der Liberalisierung der Bauordnungen sind hier aber häufig keine Baugenehmigungen mehr erforderlich.

Wie steht es um den Wohnungsbau im Osten seit der Beschneidung der Abschreibungsmöglichkeiten?

Das Sanierungsvolumen fiel im vergangenen Jahr von 32 Milliarden Mark auf 25 Milliarden Mark. Der Mietwohnungsneubau tendiert gegen Null. Alle Bereiche des Wohnungsbaus zusammen genommen sind in Ostdeutschland 92 000 Einheiten genehmigt worden. Im Vorjahresvergleich bedeutet das ein Minus von etwa 20 Prozent. Ein Rückgang ist im Osten des Landes auch beim Bau von Eigenheimen zu verzeichnen. Die Ursache liegt sicher darin, wie die Menschen ihre Einkommenssituation einschätzen. Aufgrund der Konjunkturentwicklung geht Unsicherheit um. Auch bundesweit ist allerdings der Mietwohnungsbau besorgniserregend rückläufig. Problematisch ist die Entwicklung im Bereich des fremdgenutzten Wohneigentums, also bei Immobilien, die Kapitalanleger erwerben und vermieten. Gegen diesen Trend entwickelt sich im Westteil der Republik der Teilmarkt für selbst genutztes Immobilieneigentum besser. Hier ist die Quote selbst genutzter Eigentumswohnungen erstmals wieder gestiegen. Der Ausbau im Bestand, also der Umbau von Dachgeschossen, entwickelt sich weniger gut.

Wo liegen die Ursachen für den Einbruch im Mietwohnungsbau?

In der Regierungspolitik. Sie hat die Situation extrem verschärft. Erstmals seit Jahren hat sich der Wohnungsmarkt etwas entspannt und die Entwicklung der Mieten war moderat. Doch nun ergreift die Politik kurzfristige restriktive Maßnahmen. Die Folge ist, dass wir in zwei bis drei Jahren wieder einen Wohnungsengpass haben werden. Speziell in dieser Prognose sind wir uns sogar mit dem Mieterbund einig. Man kann nicht auf beiden Seiten die Investitionsanreize beschneiden, also sowohl die Besteuerung zu verschlechtern als auch die Ertragsseite zu beschränken. Kein anderes Wirtschaftsgut unterliegt einer derart starken Preisregulierung wie Wohnungen seit vielen Jahrzehnten. Deshalb führte die Politik als Kompensation für die rigiden Mietgesetze auch steuerliche Förderung ein. Aus gutem Grunde, denn der Bausektor konkurriert um dasselbe Kapital wie die Unternehmen bei der Ausgabe von Beteiligungen. Aktien kann der Eigentümer bereits nach einem Jahr wieder verkaufen, ohne den Gewinn versteuern zu müssen, Immobilien seit der letzten Verschärfung der Gesetze erst nach zehn Jahren. Und das ist nur ein Beispiel.

Die Mieten sind aber seit Jahren rückläufig. Da ist es verständlich, dass die Regierung die Steuergelder in andere Felder fließen lässt ...

Nicht, wenn sich bereits heute der nächste Zyklus abzeichnet, der einen Vermietermarkt ankündigt. In Großstädten wie München, Frankfurt (Main) und Stuttgart steigen die Mieten je nach Lage um ein bis sechs Prozent. Sicher sind das die extremsten Steigerungen, aber Ballungsräume sind Trendsetter. Zudem gehen im Westen jährlich bis zu 1,5 Prozent der Wohnungen durch Abriss oder Umnutzung verloren, im Osten über zwei Prozent, Großsiedlungen in Plattenbauweise nicht eingerechnet. Auf der anderen Seite beläuft sich der Neubau von Wohnungen auf nur ein Prozent des Bestandes. Die Schere öffnet sich also bereits. Nun reagieren die Investoren außerdem sensibel auf Signale der Politik. Beispielsweise auf das angekündigte Gesetz zur Verschärfung des Mietrechts. Ein Entwurf sieht die Senkung der Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter vor, statt 11 sollen es nur noch neun Prozent sein. Das geht an der Realität vorbei. Die Wiederherstellung der ostdeutschen Wohnungsbestände war zu recht als staatspolitische Aufgabe angesehen und deshalb die Sonder-Afa eingeführt worden. Sicher, diese sehr hohe steuerliche Abschreibungsmöglichkeit war ein ordnungspolitisch fragwürdiges Instrument. Aber die in der Folge ausgelösten Investitionen fallen trotz mancher Fehleinschätzung von Seiten der Investoren ja nicht weg, auch nicht wenn sich der Eigentümer der Immobilie im Laufe der Jahre verändert. Im Übrigen sind die mit dem gleichen Mittel geförderten Neubauten im Osten heute längst vermietet. Das wird bald auch bei den durch Sonder-Afa geförderten Altbauten so sein, die ja zum Teil noch bis Ende 1999 von den hohen Abschreibungen profitierten.

Fragt sich nur, zu welchen Preisen sich Mieter finden und welche Mitnahmeeffekte das Gießkannenprinzip zu verantworten hat ...

Wer im Osten dauerhaft mit Mieten von 20 Mark rechnete, der lag von vornherein falsch. Doch am Ende reguliert der Markt die Preise. Wenn die Regierung nun aber nach der Streichung der Sonder-Afa auch noch die Modernisierungsumlage kappt, dann sind die Altbaubestände gefährdet. Die Plattenbauten stellen gewiss eine große Aufgabe im Osten dar, die aber in einem Punkt falsch eingeschätzt wurde. Die Sanierung von Wohnungen in Großsiedlungen kostet zwischen 600 und 800 Mark pro Quadratmeter. Dagegen ist ein Altbau aus der Jahrhundertwende kaum unter 1500 Mark wiederherzustellen, kostet in der Regel aber sogar 2000 bis 2500 Mark. Im Osten des Landes besteht der Wohnungsbestand zu 65 Prozent aus Altbauten. Das Gros der Kundschaft dafür muss aus der ortsansässigen Bevölkerung kommen. Bei derart hohen Kosten, sind Förderungen erforderlich und keine Kappung der Umlage. Zumal das Investitionsvolumen seit dem Wegfall der Sonderabschreibung bereits von 30 Milliarden auf 25 Milliarden gefallen ist und in diesem Jahr auf 15 Milliarden Mark sinken wird.

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