Zeitung Heute : Fristgerechte Räumung, Wuchergrenze und unzulässige Nutzung

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Räumungsklage. Ein Vermieter von Gewerberäumen kündigte das Mietverhältnis wirksam mit einer einjährigen Kündigungsfrist. Etwa sechs Monate vor Ablauf des Vertragsverhältnisses forderte der Vermieter den Mieter zu einer Erklärung auf, ob er bereit sei, das Mietobjekt rechtzeitig zu räumen. Der Mieter reagierte nicht. Daraufhin erhob der Vermieter Räumungsklage. Der Mieter war der Ansicht, der Vermieter wäre hierzu erst bei Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Das Oberlandesgericht Stuttgart hielt die Räumungsklage aber bereits zu diesem Zeitpunkt für zulässig. Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse, von seinem Mieter zu erfahren, ob das Mietobjekt fristgemäß geräumt wird. Denn falls der Vermieter bereits einen Vertrag mit einem Mietinteressenten abgeschlossen hat, ist er ohne rechtzeitige Räumung nicht in der Lage, diesen zu erfüllen. Legt der Vermieter, um eine solche Gefahr zu vermeiden, gegenüber dem Mietinteressenten offen, dass die fristgerechte Räumung des Mietobjekts nicht als gesichert anzusehen ist, kann der Abschluss eines neuen Mietvertrages erheblich erschwert werden.

Wenn der Vermieter darüber hinaus vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen durchführen will, drohen bei einem verzögerten Auszug finanzielle Nachteile. Dem Mieter kann unter diesen Umständen ohne weiteres zugemutet werden, seine Räumungsabsichten frühzeitig offenzulegen. Diese Entscheidung betrifft ausschließlich Mietverhältnisse über Gewerberäume. Schon wegen des Widerspruchsrechts des Mieters gegen die Kündigung ist die Entscheidung nicht auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar (OLG Stuttgart, Az: 5 W 16 / 99).

Kein Kündigungsgrund. Der Inhaber einer Boutique mietete in einem exklusiven Münchner Gebäudekomplex einen Laden mit 49 Quadratmetern und eine darüber liegende Wohnung mit 76 Quadratmetern an. Die monatliche Miete belief sich zusammen auf 13 000 Mark. Die Umsätze blieben jedoch weit hinter den Erwartungen zurück. Schon nach einem Jahr ging das Geschäft in Konkurs. Der Vermieter hielt den Geschäftsinhaber und seinen vertraglich mithaftenden Rechtsanwalt an dem Vertrag fest. Im darauf folgenden Rechtsstreit musste sich das Oberlandesgericht München mit drei verschiedenen Rechtsfragen befassen: Zum einen, ob bei der gleichzeitigen Anmietung von Laden und Wohnung die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Die Richter verneinten dies, da die Miete für den Laden von 10 000 Mark den Anteil von 3000 Mark für die Wohnung bei weitem überwog. Daher wendeten sie ausschließlich das Recht für den gewerblichen Mietraum an. Die Frage, ob bei der vereinbarten Miete die Wuchergrenze erreicht war, verneinten die Richter ebenfalls. Bei Gewerberäumen sei eine Wuchergrenze von 100 Prozent über dem objektiven Mietwert anzunehmen (bei Wohnraum liegt diese Grenze bei 50 Prozent über der ortsüblichen Miete). Ein Gutachter stellte im Prozess fest, dass die marktübliche Miete bei 9220 Mark weit unter dieser Grenze lag.

Hinzu kam, dass es sich bei den Mietern um geschäftserfahrene und rechtskundige Personen handelte. Zum dritten mussten die Richter entscheiden, wer das Rendite-Risiko trägt. Die Erwartung, in den angemieteten Räumen gewinnbringende Geschäfte zu betreiben, fällt allein in den Risikobereich des Mieters, urteilten sie. Für eine Ausnahme bei einer bewussten Täuschung durch den Vermieter lägen hier keinerlei Anhaltspunkte vor. Deshalb schuldeten die Mieter trotz des enttäuschenden Geschäftsverlaufs die vereinbarte Miete (OLG München, Az: 21 U 6514 / 90 - BGH, Az: 12 ZR 201 / 93).

Mietmangel. Vormals als Restaurant genutzte Räume wurden zum Betrieb eines Ladens vermietet. Später stellte sich heraus, dass sich die behördliche Genehmigung auf die Nutzung als Restaurant oder Gaststätte beschränkte. Der Mieter kürzte daraufhin die Miete und kündigte schließlich das Mietverhältnis, als die Behörde die weitere Nutzung als Laden untersagte. Zur Mietminderung oder gar fristlosen Kündigung ist der Mieter in einem derartigen Fall zumindest solange nicht berechtigt, als die Behörde die unzulässige Nutzung duldet.

Untersagt die Behörde jedoch durch eine Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die weitere Nutzung der Gewerberäume als Laden, liegt ein Sachmangel vor, der den Mieter zur Kündigung berechtigt (OLG Köln, Az: 19 W 48 / 97).

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