Zeitung Heute : Gute Stimmung, aber schlechte Zahlen prägen Berliner Immobilienmarkt

Ralf Schönball

Neues Jahr, neues Glück. Das werden sich Bauträger, Entwickler und Investoren am deutschen Immobilienmarkt sagen. In den wichtigsten Hochburgen - den Ballungszentren Hamburg, Frankfurt, München und Düsseldorf - dürfen sie sich berechtigte Hoffnungen auf gute Geschäfte und Renditen machen. In der Hauptstadt gilt dagegen eher: Neues Spiel, neues Glück. Die Aussichten auf den großen Gewinn sind dabei ungewiss. Das legt zumindest das Verhalten internationaler Investoren nahe, die Berlin bisher meiden - obwohl sie einen guten Blick für die im Immobilienbereich typischen Zyklen haben. Hat der Berliner Markt also noch nicht die Talsohle durchschritten?

"Der enormen Angebotsausweitung, die sich insbesondere im Bereich der Einkaufszentren und Fachmärkte abspielt, steht auch in Zukunft ein unterdurchschnittliches Wachstum und in den östlichen Bezirken auch ein unterdurchschnittliches Niveau der Kaufkraft gegenüber." Dieses Urteil ist einem vergleichenden Bericht über die Immobilienmärkte Berlin und Hamburg zu entnehmen, herausgegeben von der Bankgesellschaft Berlin. Zwar bezieht sich diese Diagnose auf den Bereich der Handelsimmobilien, die offene Schere zwischen dem unaufhaltsam steigenden Angebot und einer im Vergleich eher verhaltenen Nachfrage, hat aber auch die anderen Teilmärkte für Gewerbeimmobilien und Wohnungen erfasst. Dennoch scheint das Vertrauen der Investoren in die Zukunft Berlins schier unbegrenzt.

Aller Investoren? Nein, nur der bundesdeutschen Kapitalanleger, allen voran der Offenen Immobilienfonds. Diesen in ihrer Regulierung - sie unterliegen dem Gesetz für Kapital-Anlagegesellschaften - typisch deutschen Kapitalsammelstellen sagten Auguren mit dem Aufkommen der Immobilien-Aktiengesellschaften bereits ein jähes Ende voraus. Doch das Gegenteil trat im vergangenen Jahr ein. Nach einem Bericht von Jones Lang LaSalle vertrauten Sparer diesen Fonds in den ersten drei Quartalen 14,3 Milliarden Mark an. Das ist mehr als das Dreifache des vergleichbaren Vorjahresergebnisses (3,6 Milliarden Mark). Der Fluss der Geldmittel schwoll an, obwohl Experten harte Kritik an der mangelnden Transparenz der Rechenschaftsberichte Offener Fonds übten: Die mit dem Sparerkapital erworbenen Bauten würden nicht oder nur unzureichend dokumentiert, die Mietverträge und ihre Laufzeit - wichtigste Faktoren für die Renditerechnung - nicht preisgegeben.

"Mit einem Anteil von rund 38 Prozent über alle fünf Hochburgen hinweg spielen die Fondsgesellschaften in 1999 wieder die erste Geige im Konzert der Investorengruppen", heißt es in der Untersuchung weiter. An zweiter Stelle unter den Anlegern rangierten Versicherungen und Pensionskassen mit einem Anteil von 25 Prozent an allen Investitionen. Schließlich erwähnt die Studie noch die Immobilien-AGs als "ernster zu nehmende Anlegergruppe", ohne allerdings deren Gewicht am Markt genauer abzuwägen. Die aufschlussreichste Nachricht aber dürfte das Verhalten internationaler Kapitalanleger sein: Die Berater von JLL schätzen deren kumuliertes Transaktionsvolumen auf 1,5 bis 2 Milliarden Mark. Die Analysten fügen allerdings hinzu, dass "Berlin als Bundeshauptstadt (...) in deren Investitionsentscheidungen noch seltener mit einbezogen" werde. Aussichtsreicher erschien ausländischen Investoren eine Kapitalanlage in Immobilien an den Standorten Frankfurt (Main), München - und Hamburg.

Die Suche nach Ursachen dauert nicht lange: Der Leerstand ist in Berlin mit 9,3 Prozent bundesweit am höchsten, in Frankfurt (Main) sind es 5,3 Prozent, in Hamburg sogar nur 4,6 Prozent. Wer eines zusätzlichen Indikators bedarf, findet ihn im Verhältnis des tatsächlichen Angebots von Büro- und Gewerbeflächen zu der von Maklern so genannten "aktiven Nachfrage". Er liegt in Berlin bei 5,5, in Frankfurt (Main) bei 1,7 Prozent und in Hamburg bei 1,9 Prozent. Plakativ ausgedrückt: Wer ein Büro sucht, bekommt in Berlin mehr als fünf Angebote, in Hamburg bestenfalls zwei.

Und dennoch. Wie die Colliers-Müller-Unternehmensgruppe - eines der größten Makler- und Beratungsunternehmen Deutschlands - mitteilt, zählt Berlin wie Frankfurt (Main) zu "den beiden stärksten deutschen Anlagemärkten". Das ist wieder den Offenen Fonds zu verdanken, die "jede dritte großvolumige Gewerbeimmobilie" in der Hauptstadt erwarben. In Frankfurt (Main) dagegen hätten ausländische Gesellschaften immerhin einen Anteil von 15 Prozent an allen Immobilienkäufen. So ist die Bilanz des Colliers-Müller-Berichtes, wonach "ausländische Investoren stärker in Zyklen denken als heimische Anleger", in Hinblick auf die zwei Märkte so zu deuten: Während Kapitalanleger in Frankfurt (Main) bereits das "Tal der (Investoren-)Tränen" als durchschritten erachten, trauen sie beim Blick auf Berlin dem Frieden offenbar nicht.

Aus gutem Grunde, wie die Studie der Bankgesellschaft zeigt: "Der Dienstleistungssektor hatte in Berlin bisher nicht die Kraft, die Verluste von Produktionsunternehmen in vollem Umfang auszugleichen". Hierin ist der Vergleich zu Hamburg aufschlussreich, denn der Arbeitsmarkt der Hansestadt verzeichnete seit der Wiedervereinigung einen regelrechten Boom mit einem Zuwachs von 60 000 Beschäftigten. Zwar verzeichnete auch Hamburg ein drastisches Minus von 17 Prozent im produzierenden Gewerbe, doch dem stand ein Zuwachs bei den Dienstleistungen von 18 Prozent gegenüber. Per Saldo also ein Plus. Auch andere Zahlen der selben Studie stimmen bedenklich: Nach Hamburg haben 50 der 580 umsatzstärksten deutschen Unternehmen ihren Hauptsitz gelegt, im weit größeren Berlin sind es zehn Jahre nach der Vereinigung nur 18.

Dafür kommen "die Kreativen" nach Berlin-Prenzlauer Berg, heißt es gerne. Dann aber - dafür sprechen die Zahlen - übernehmen sie keine oder eine wenig Einfluss übende unternehmerische Verantwortung: Elf der 50 umsatzstärksten Werbeagenturen haben ihren Hauptsitz in Hamburg, über Berlin schweigt die Studie. Sie dämpft allerdings jeden Anflug von Euphorie: "Der Schwerpunkt wird in den bisherigen Hochburgen Hamburg und Frankfurt (Main) bleiben, wo sich enge Netzwerke zwischen Werbeleuten und Auftraggebern herausgebildet haben." Eine nachvollziehbare These, so lange nur ein vergleichsweise kleiner Teil umsatzstarker Unternehmen in Berlin ansässig sind - die üblichen Auftraggeber.

Bliebe noch ein Bereich. "Der Berliner Wohnungsmarkt wurde zu einem ausgesprochenen Mieter- und Käufermarkt", so die Studie der Bankgesellschaft. Auch hier liegen die Ursache offen zu tage: In den 90er Jahren verlor die Hauptstadt 80 000 Bewohner, in dieser Zeit entstanden aber 100 000 neue Wohnungen. Immerhin, wer unbedingt bauen muss, kann noch Teilmärkte entdecken: Wohnungen mit mehr als drei Zimmern. Denn das Gros der neuen Wohnungen sind kleine, weniger begehrte Einheiten. Ein wenig Optimismus braucht es allerdings schon, um unter diesen Marktbedingungen zu investieren. Wenn es den Bewohnern der Hauptstadt aber an einem gewiss nicht mangelt, dann an Gelassenheit und Zuversicht. Immerhin hat sich an diesen Tugenden seit der Luftbrücke nichts geändert.

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