Zeitung Heute : IBG: "Wir werden bezahlt, um Geld zu verdienen"

Die IBG ist verkauft. Einige haben das süffis

Die IBG ist verkauft. Einige haben das süffisant kommentiert: Nur dadurch könne die Bankgesellschaft ihren Aktionären 2000 die geplante Dividende auszahlen.

Diesen Zusammenhang kann ich nicht erkennen. Ausgangspunkt der Transaktion ist die Ende 1998 beschlossene Neuausrichtung des Bankkonzerns, die auch eine Neuordnung der Aktivitäten und Dienstleistungen im Immobilienbereich zum Gegenstand hat. So war es geplant, die IBG für eine spätere Börseneinführung strukturell und finanziell vorzubereiten. Nach meiner Einschätzung wollte sich die Bankgesellschaft auf ihr Kerngeschäft konzentrieren, zumal das Immobiliengeschäft der IBG wegen des Erfolgs eine ziemliche Größe angenommen hatte. Die IBV ist Marktführerin unter Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds und hat große Marktanteile beim Verkauf und Vertrieb von Teileigentum, also von Wohnungen oder Häusern.

Mit dem Erfolg wuchsen die Gefahren. Das Bundesaufsichtsamt soll die Risikovorsorge als unzureichend bezeichnet haben. Hätte die Bankgesellschaft die IBG Rückstellungen selbst aufstocken müssen, wäre ein mäßiges Geschäftsjahr noch schlechter ausgelaufen...

Mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen wurde meines Wissens die Frage diskutiert, von welcher durchschnittlichen Inflationsrate man bei den 25 Jahre laufenden Garantien ausgeht. Dabei hat man sich auf ein bestimmtes Modell zur Abschätzung der Risiken geeinigt, und dies ist in die Risikovorsorge eingeflossen.

Um wieviel wurde die Risikovorsorge erhöht?

Das ist kein IBAG-Thema sondern eins der Bankgesellschaft und deren Tochter, der Immobilien- und Baumanagement.

Aber vor dem IBG-Verkauf war es ein Thema, und die IBAG ist aus der IBG hervorgegangen...

Wie Sie den Geschäftsberichten entnehmen können, waren zum 31. Dezember 1999 bereits etwa 600 Millionen Mark in die Risikovorsorge eingestellt. Dieser Betrag wurde, auch wegen der neu hinzugekommenen großen Fonds mehr als verdoppelt. Das reicht, um alle Kunden von IBV, Bavaria und Bankgesellschaft zufrieden zu stellen, die in Produkte mit Miet- und anderen Garantien investiert haben. Und diese Kunden sind unser wertvollstes Gut.

Und dieses Geld kam aus dem Verkaufserlös. Das heißt, der IBG-Verkauf hat die Bilanz der Bankgesellschaft gerettet?

Ich glaube nicht, dass die Bilanz der Bankgesellschaft gerettet werden muss. Richtig ist, dass mit dem Verkauf Geld verdient worden ist. Die operativen Teile der IBG hat eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben. Sie setzt sich zusammen aus der Bankgesellschaft und der German Real Estate Investment Company. Dahinter stehen ausländische Investoren, die JP Morgan zusammengestellt hat. Diese haben den Unternehmenswert bezahlt. Und das war mehr als ausreichend, um alle Risiken abzudecken.

Der Unternehmenswert soll 2,8 Milliarden betragen haben...

Das will ich nicht kommentieren.

Wie nahe bin ich dran?

Vielleicht ist ein wenig niedrig gegriffen.

Und von diesem Erlös fließt einiges in die neue IBAG?

Die IBAG wird ein Kapital haben von etwa 900 Millionen Mark. Hinzu kommen noch stille Beteiligungen. Außerdem hat die IBAG die 90-prozentige Mehrheit an den operativen Gesellschaften der ehemaligen IBG. Das ist eine gute Grundlage, um damit arbeiten und Geld verdienen zu können, und das erwarten die Anteilseigner von uns.

Die neuen Eigentümer bleiben anonym. Wozu die Geheimniskrämerei?

Die Anteilseigner werden vertreten durch einen noch zu bildenden Aufsichtsrat. Es ist üblich, dass solche Investoren nicht an die Öffentlichkeit treten, denn das hat oft genug Signalwirkung und kann andere strategische Partnerschaften beeinträchtigen. Im Übrigen: Die Investoren sind genauso anonym wie jeder, der ein Aktiendepot besitzt.

US-Investoren stellen meistens rigide Anforderungen an ihre Beteiligungsunternehmen. Müssen Sie jetzt auch zu Kreuze kriechen, um die hohen Rendite-Erwartungen Ihrer anonymen Anteilseigner zu erfüllen?

Zunächst wird von uns erwartet, die Geschäftsfelder transparent und das Unternehmen börsenfähig zu machen. In dieser Zeit werden keine überhöhten Erwartungen gestellt. Der Unternehmenswert, der investiert worden ist, soll angemessen verzinst werden, und es werden keine Risiko-Margen verlangt. Eine Verzinsung erwartet jeder, der investiert. Wir reden dabei aber nicht über 12 bis 13 Prozent, sondern über niedrigere, für den Immobilienbereich angemessene Renditen. Wir müssen Geld verdienen, dafür werden wir bezahlt.

Beim Einstieg bei der IBG bestanden die ausländischen Investoren offenbar darauf, dass die Risiken für die in der Vergangenheit aufgelegten 53 Fonds mit einem Volumen von 8,3 Milliarden Euro nicht in die neue Gesellschaft eingehen. Scheuen sie das Risiko?

Dies war für die Investoren kein Thema. Die Bankgesellschaft hat diese Risiken seinerzeit patroniert. Darum müssen sie bei ihr verbleiben. Für Analysten und Anleger müssen alle wirtschaftlichen Verhältnisse klar und nachvollziehbar sein. Alles andere ist beim Börsengang hinderlich. Deshalb blieb die Risikovorsorge für alte Projekte gut gesichert bei der IBG.

Einige mutmaßen aufgrund der Geheimhaltung der neuen Anteilseigner, es könne sich um Finanzjongleure handeln.

Es gibt unterschiedliche Gerüchte, je nach Interessenlage derjenigen, die sie streuen. Tatsache ist, dass die Investoren uns fast eine Milliarde Mark Eigenkapital für das operative Geschäft gegeben haben und in einen hohen Unternehmenswert investiert haben. Das Kapital kann man nicht ohne weiteres wieder herausziehen. Insofern können die Anleger keine Jongleure sein. Sie haben vielmehr leicht antizyklisch in ein interessantes Unternehmen mit hohem Wertsteigerungspotenzial investiert, und das Management beauftragt, es innerhalb von vier Jahren an die Börse zu bringen. Dazu sind wir angetreten.

Hätte sich die Bankgesellschaft nicht einen Gefallen damit getan, diese Beteiligung aufzuschieben und bessere Börsenzeiten abzuwarten?

Niemand weiß wie der Aktienmarkt in drei Jahren aussieht. Es ist sicher richtig, dass es beim Kapitalbedarf einer solchen Gesellschaft gut ist, die Mittel über die Börse oder institutionelle Investoren aufzunehmen. Aber deswegen von dem ersten Schritt abzusehen, weil der richtige Zeitpunkt am Aktienmarkt noch nicht gekommen ist, das wäre verfehlt. Wir brauchen eine mehrjährige Anlaufphase, weil das Unternehmen eine Story haben und beweisen muss, dass es in den Strukturen einer börsennotierten Aktiengesellschaft denken und arbeiten kann. Wir wollen ja eine Geschäftsidee verkaufen, von der wir wissen, dass sie funktioniert, und das auch zeigen.

Und womit wird die IBAG die Fantasie von Anlegern anregen?

Wir werden etwas machen, was es in dieser Form auf dem deutschen Markt noch nicht gibt. Ein Konglomerat von Firmen mit teilweise 20 Jahren Markterfahrungen bieten Dienstleistungen in allen Geschäftsfeldern rund um die Immobilie. Von der Projektentwicklung, über das Bauträgergeschäft bis zum Einsammeln von Kapital für Immobilienprojekte, zum Beispiel über Geschlossene Fonds. Damit unterscheidet sich die IBAG von anderen Immobilien-AGs. Viele Wettbewerber halten Bestände von Wohnungen und Gewerbeobjekten und erzielen ihren Cash-Flow durch Bestandsverwaltung, Kauf und Verkauf. Die Projektentwicklung ist für sie meistens ein neuer Bestandteil. Dagegen ist das bei der IBAG der eigentlich entscheidende Teil des Geschäfts, und aus der Projektentwicklung entsteht die Fantasie. Statt Immobilienhandel bieten wir Dienstleistungen für diejenigen, die Kapital in Immobilien investieren wollen.

Unter den IBAG-Gesellschaften ist auch die STERN. Diese hat sich durch Kiez-Management ihre Sporen verdient. Hat sie auch wirtschaftlich gearbeitet?

Ja, die STERN hat eine sehr qualifizierte Mannschaft. Sie ist aus dem Bereich des Kiez-Managements hervorgegangen, aber inzwischen hat sie sich spezialisiert auf die Sanierung und Restrukturierung größerer Wohnungsbestände. Hier ist ein guter Umgang mit Mietern sehr wirtschaftlich. Der Mieter ist am heutigen Markt ohnehin Kunde, das wird nur häufiger vergessen. Wer aber eine Sanierung am Kunden vorbei macht, wird mittelfristig scheitern.

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