Zeitung Heute : Interview mit Ulrich Münzer über Unternehmensstrategien und Erwartungen

Was veranlasste die französischen Investoren

Kurz nach der Wende war das Interesse ausländischer Investoren an Berlin groß. Zu den wichtigsten europäischen Unternehmern zählten die Franzosen. Das Lindencorso Unter den Linden und das Quartier 207 der Friedrichstadtpassagen sowie das Dienstleistungszentrum Anthropolis zählen zu ihren herausragenden Projekten. Doch die Entwicklung der Hauptstadt folgte nicht den Erwartungen, und die Vermietung der Immobilien dauerte länger als erwünscht. Zuständig für das Management der einst "französischen" Objekte ist Ulrich Münzner, Vorstand der Grundconsult Immobilien AG. Mit ihm sprach Ralf Schönball.

Was veranlasste die französischen Investoren zu ihrem großen Engagement in der Stadt?

Nach der Wende und mit der Öffnung des Europäischen Marktes wollten die Franzosen auf dem deutschen Bau- und Immobilien-Markt Fuß fassen. Dasselbe Unterfangen verfolgten deutsche Baukonzerne in Frankreich. Zielsetzung war es, die Bauproduktion auszuweiten und in neue Geschäftsfelder wie die Projektentwicklung zu investieren. Die SGE erwarb deshalb von der Treuhand die Verkehrs-Bau-Union (VBU) sowie die Olympia Baugesellschaft. Hinzu kamen eine Reihe von Unternehmen des Baunebengewerbes. Die SGE hatte das Ziel, Projekte zu entwickeln, zunächst auf den Grundstücken im Eigentum der ostdeutschen Gesellschaft. Zudem akquirierte die SGE Liegenschaften, darunter die Grundstücke für das Lindencorso und die Beteiligung am Quartier 207. Hinzu kamen Liegenschaften in Reinickendorf und Leipzig.

Heute sind die wichtigsten Objekte bereits verkauft...

Das ist richtig. Ende 1996 erfolgte eine konzernweite Umstrukturierung. Die SGE konzentrierte sich wieder auf ihr Kerngeschäft in Europa, die Bauproduktion. Die Immobilien übertrug der Baukonzern an die CGIS. Sie steht unter dem Dach des Vivendi-Konzerns, der in Berlin durch seine Beteiligung an den Wasserwerken bekannt ist. Für das Managerment, die Vermietung und Vermarktung der Immobilien mit insgesamt 170 000 Quadratmetern und einem Investitionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Mark ist seither unsere Gesellschaft, die Grundconsult, zuständig. Mit der Umstrukturierung erfolgten auch die Verkäufe der Objekte Lindencorso sowie Anthropolis in Reinickendorf an den Fonds der Commerz-Leasing. Außerdem erwarben die Bayern-Werke über eine zwischengeschaltete Leasing-Gesellschaft das Quartier 207.

Zu dieser Zeit war der Markt mitten in der Rezession. Für einen Verkauf nicht der beste Zeitpunkt...

Aus meiner Sicht wäre es sinnvoll gewesen, noch einige Jahre zu warten. Allerdings hätten wir die Projekte 1991 gar nicht angefasst, wenn die Prognosen zur Entwicklung Berlins nicht so rosig gewesen wären. Für Reinickendorf ließen wir ein Standortgutachten durch ein renommiertes Institut erstellen, und das prognostizierte Mieten von 35 bis 42 Mark pro Quadratmeter. Das ist das Doppelte vom heute erzielbaren Mietzins. Ähnliche Fehleinschätzungen auch in der Quantität erforderlicher Flächen machten die meisten Experten für fast alle Lagen. Allerdings sah der Fahrplan damals auch den Regierungsumzug 1996 vor und Olympia 2000. Die Wirklichkeit war anders.

Deshalb stehen Sie mit teilvermieten Luxusimmobilien in Spitzenlagen da. Müssen Anleger der Fonds nicht Arges erwarten?

Nein, die Fonds sind rentabel, laufen wirtschaftlich stabil und sind in Bezug auf unvermietete Restflächen ohne Risiko. Wenn wir uns mit dem Lindencorso auf den ruinösen Wettbewerb um die billigsten Mieten der Stadt eingelassen hätten, dann wäre das Objekt voll. Wir bleiben aber bei unserem Angebot von 50 bis 70 Mark pro Quadratmeter und haben zu diesem Preis 70 Prozent aller Flächen vergeben. Dieser Preis ist berechtigt. Unter den Linden ist die erste Adresse Berlins, nach dem Pariser Platz, aber noch vor dem Gendarmenmarkt. Die verbleibenden 9000 Quadratmeter vermietbarer Fläche werden wir spätestens 2001 vergeben haben.

Die untersten Geschosse haben sie an einen Automobil-Hersteller vermietet. Ihre Pläne sahen einmal anders aus.

Mit dem Automobilforum sind wir sehr zufrieden. Der Betreiber mietet insgesamt drei Etagen, und wir erwirtschaften einen sehr befriedigenden Mischzins. Es ist richtig, dass wir ursprünglich hochwertigen Mode-Boutiquen und Läden mit Accessoires die Flächen anbieten wollten. Doch für ein solches Angebot ist die Zeit noch nicht reif. Die Entwicklung Berlins braucht noch Jahre, bis die Stadt über die entsprechende Kaufkraft verfügt und damit die strukturellen Probleme des Einzelhandels überwunden sind.

Optimisten beschwören immer noch die Auswirkungen des Regierungsumzuges auf die Wirtschaftsentwicklung der Stadt, obwohl die volkswirtschaftlichen Zahlen schlecht aussehen. Glauben auch Sie an noch ausstehende, nennenswerte Impulse?

Nein. Es wird noch Nachzügler geben und natürlich bauen oder mieten einige Nationen noch ihre Repräsentanzen. Doch das bringt keine wesentliche Belebung der Nachfrage nach Flächen auf dem Immobilien-Markt.

Das größte Problem ihrer Gesellschaft dürfte die Vermietung des Dienstleistungszentrums Anthropolis in Reinickendorf sein. Zumal dort bereits Wettbewerber wie das ABC mit Billigpreisen aufwartet und das Großprojekt Top-Tegel um Mieter buhlen.

Wir bieten aber das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Auch in der Bauqualität und der Ausstattung sind die Objekte nicht mit Anthropolis vergleichbar. Unsere Flächen kommen für 18 bis 22 Mark auf den Markt und etwa 40 Prozent der Immobilie sind vergeben. Natürlich werden wir angesichts des angespannten Marktes noch drei Jahre mit der Vermietung beschäftigt sein. Wir haben aber ein neues Konzept für Teilabschnitte des Objektes entwickelt. Hier soll ein französisches Geschäfts- und Handelszentrum entstehen mit circa 5000 Quadratmeter entstehen. Das knüpft an die Tradition des Nordberliner Bezirks an, der durch das Quartier Napoleon und die Französischen Alliierten geprägt war. Einen ersten Abschluss gab es mit der Doux-Geflügel-Import-Export. Das Unternehmen hat seine Deutschland-Zentrale von Köln nach Berlin verlegt. Ein weiteres französischen Unternehmen, die Spie-Spezialtiefbau, hat sich ebenfalls dort angesiedelt.

Baustellen erleichtern nicht die Vermietung. Dem Lindencorso wird der U-Bahn-Ausbau der Linie 5 noch zu schaffen machen.

Der Planfeststellungsbeschluss für die U5 ist in der Tat rechtskräftig und der Bau damit nicht mehr zu verhindern. Unser Bestreben ist es aber, mit dem Senat zu Vereinbarungen über eine verkürzte Bauzeit und über einen die Anlieger schonenden Bauablauf sowie die Sicherstellung des Verkehrsflusses zu kommen. Derzeit sehen die Maßnahmen für den Kreuzungsbahnhof Friedrichstraße / Unter den Linden vor, dass die Freifläche vor dem Hotel Unter den Linden für die Baustelleneinrichtung vorgehalten wird. Dann würden die Bauleute dort Silos hinstellen, die höher sind als das Dussmann-Haus. Da ist es kein Wunder, dass Dussmann mit der Schließung seines Kaufhauses und der Entlassung der dort beschäftigten 400 Mitarbeitern droht. Auch die Hotels werden wirtschaftliche Einbußen verzeichnen. Hier muss sich der Senat in Detail- und Verfahrensfragen noch kooperativer zeigen.

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