Zeitung Heute : Jedes Jahr dieselbe Frage - was muss der Mieter zahlen?

Andreas Lohse

Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragenAndreas Lohse

Viele Mieter erhalten in diesen Tagen ihre Betriebskostenabrechnungen. Und jedes Jahr stehen sie wieder vor derselben Frage: Was genau sind eigentlich Betriebskosten? Betriebskosten sind Wohnnebenkosten, die der Mieter direkt verursacht (etwa Wasserverbrauch) oder die dem Vermieter auf Grund seiner Hausbewirtschaftung entstehen (Steuern, Versicherung).

Der Vermieter kann manche Sach- und Verbrauchskosten unter bestimmten Umständen auf seine Mieter abwälzen. Doch zunächst gilt: Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen (BGB § 546). Hat er dies bei seiner Mietkalkulation berücksichtigt, zahlt der Mieter nur die vereinbarte (Brutto-)Miete. Wird vereinbart, dass die laufenden Kosten der Mieter zu tragen habe, etwa als monatliche Vorauszahlung, muss dies im Vertrag genannt werden. Klauseln wie "Sämtliche umlagefähigen Kosten trägt der Mieter" reichen dazu nicht aus. Als Betriebskosten - sofern sie tatsächlich anfallen - gelten nur jene Positionen, die in der Zweiten Berechnungsverordnung (Anlage 3, § 27 II. BV) festgehalten sind

Entwässerung (Anteil an den Betriebskosten etwa 18 Prozent): Gebühren der Wasserwerke für die Einleitung von Schmutzwasser in die öffentliche Kanalisation.

Aufzugskosten (13 Prozent): Kosten für Betriebsstrom, Aufsicht, Überwachung, Pflege, regelmäßige Prüfung durch Fachleute. Die Instandsetzung gehört nicht dazu. Achtung bei Vollwartungsverträgen: Darin enthalten sind auch nicht-umlagefähige Reparaturen. Mehreren Urteilen zufolge können Mieter im Erdgeschoss von Aufzugskosten entlastet werden, weil sie den Fahrstuhl in der Regel gar nicht benötigen.

Wasser (zwölf Prozent): Nach Maßgabe der Ablesung des geeichten Zählers durch die Wasserwerke.

Müllabfuhr (zwölf Prozent): Laut Abgabebescheid der BSR, die ihre Gebühren 1999 gesenkt hat. Nicht umlagefähig sind einmalige Abfuhrkosten, beispielsweise für Gartenabfälle oder Bauschuttcontainer. Sperrmüll und Entrümpelungskosten sind dann nicht umlagefähig, wenn einzelne Verursacher dieser Kosten in Anspruch genommen werden können.

Grundsteuer (elf Prozent): Wird von der Kommune erhoben. Steht im Vertrag allein "Hausgebühren", muss der Mieter diesen Posten nicht tragen.

Hausreinigung / Schädlingsbekämpfung (acht Prozent): Lohn einschließlich Weihnachtsgeld und Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie die Kosten für Reinigungsfirmen. Ist dies die Aufgabe des Hauswarts, darf diese Position in der Abrechnung nicht doppelt auftauchen. Schädlingsbekämpfung ist dann nicht umlegbar, wenn sie nicht dauerhaft durchgeführt wird.

Hauswartskosten (sechs Prozent): Anrechenbar sind dabei Löhne und Beiträge. Erledigt er auch kleine Reparaturen, müssen diese Kosten herausgerechnet werden; Instandhaltungen trägt der Vermieter.

Gartenpflege (fünf Prozent): Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen; Kosten für die Einrichtung von Kraftfahrzeug-Unterständen oder die Erneuerung von Gehwegplatten gehören nicht dazu. Wird der Hauwart auch für die Gartenpflege bezahlt, dürfen Personalkosten hier nicht aufgeführt werden.

Straßenreinigung (vier Prozent): Nach Maßgabe der BSR-Abrechnung. Die Kosten sanken 1999.

Hausstrom (drei Prozent): Beispielsweise Treppen- und Außenbeleuchtung.

Versicherungen (drei Prozent): Sach- und Haftpflicht, gegen die Folgen von Feuer, Sturm und Wasserschäden, für den Öltank und Aufzug. Nicht dazu gehören Rechtsschutz-, Hausrat- und Mietausfallversicherung.

Kabelfernsehen (zwei Prozent): Monatliche Grundgebühren. Einmalige Anschlussgebühren zählen nicht dazu. Bei Antennen können Wartungs-, Strom- und Betriebskosten umgelegt werden.

Schornsteinfeger (zwei Prozent): "Kehrgebühren" müssen bezahlt werden. Immissionsmessungen tauchen nicht hier, sondern in der Heizkostenabrechnung auf.

Wartung Gasgeräte (ein Prozent): Bezahlung laut Wartungsvertrag oder den einzelnen Abrechungen.

Sonstige Betriebskosten: Kosten etwa für Schwimmbad, Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen müssen schon im Mietvertrag aufgelistet werden, will der Vermieter sie umlegen.

In jedem Fall muss es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln, einmalige sind nicht umlagefähig. Auch können sie nur insoweit abgerechnet werden, als sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerechtfertigt sind, entschied in einem Fall das Amtsgericht Köln (Az. 217 C 57 / 98). Nicht dazu gehört beispielsweise die Wartung der Türschließanlage (AG Schöneberg, Az. 6 C421 / 97).

Auch sollten Mieter darauf achten, dass sie nicht für die leerstehenden Wohungen in ihrem Haus zahlen. Der Anteil unvermieteter Wohnungen ist vom Vermieter zu tragen und entsprechend herauszurechnen (LG Hamburg, Az. 16 S 364 / 87). Befinden sich im Haus Gewerberäume, sind die Abrechnungen für Gewerbe und Wohnungen grundsätzlich zu trennen, zumindest im Verteilerschlüssel zu berücksichtigen: Ein Friseur verbraucht nun mal mehr Wasser als ein Single. Doch die Materie ist kompliziert und vielschichtig. Suchen Sie bei Unklarheiten in jedem Fall eine Mieterberatung auf.

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