Zeitung Heute : Kaufen? Nein, danke!

Jörn Pestlin

Die Zahlen sprechen für sich: Berlin ist eine Mieterstadt - fast 90 Prozent aller Hauptstädter zahlen Miete. In München wohnen dagegen rund 20 und in Bremen gar 31 Prozent der Bewohner in den eigenen vier Wänden. Mit einer Wohneigentumsquote von gerade einmal elf Prozent liegt Berlin deutlich unter dem Durchschnitt bundesdeutscher Großstädte - trotz der umfangreichen staatlichen Förderprogramme der letzten Jahre.

Die Ursachen für die geringe Quote sind aber weniger in den aktuellen wirtschaftlichen oder politischen Rahmenbedingungen als vielmehr in der Siedlungsgeschichte Berlins zu suchen. Schon im ausgehenden 19. Jahrhundert entwickelte sich Berlin zur "größten Mietskasernenstadt der Welt". Der Mietwohnungsbau war in den verschiedenen Expansionsphasen der Spree-Metropole das Mittel der Wahl: In der Gründerzeit von privaten Terraingesellschaften und im 20. Jahrhundert durch die sozialen Wohnungsbauprogramme gemeinnütziger oder städtischer Wohnungsbaugesellschaften forciert. Sind die Bestandsstrukturen aber erst einmal festgelegt, lassen sich Veränderungen nur sehr schwer durchsetzten - und das gilt nicht nur für Berlin.

Unter dem Stichwort Vermögensaktivierung bemüht sich der Senat seit Jahren, einen Teil der kommunalen Wohnungsbestände oder ganze Gesellschaften zu versilbern. 1994 erging an die Wohnungsbaugesellschaften im Westteil der Stadt der Auftrag, 15 Prozent ihres Bestandes zu verkaufen. Als potenzielle Erwerber kamen auch die Mieter in Betracht. Für den Ostteil der Stadt schrieb das Altschuldenhilfegesetz eine Privatisierungsverpflichtung in gleicher Höhe bereits seit 1993 fest. Auch der jetzt regierende SPD-PDS Senat hat sich die Veräußerung städtischer Wohnungen - "vorrangig an Mieter und Genossenschaften" - in den Koalitionsvertrag geschrieben, um so "einen finanziellen Beitrag für den Landeshaushalt zu erzielen und das selbstgenutzte Wohneigentum zu fördern".

Mieterprivatisierung ist in Berlin aber ein zähes Geschäft: Die im Verband der BerlinBrandenburgischen Wohnungsbauunternehmen (BBU) zusammengeschlossenen Gesellschaften haben per 31. Dezember 2001 rund 22 000 Wohnungen "mieternah" privatisiert. Konkret beinhaltet das alle Verkäufe an Mieter, Selbstnutzer und Genossenschaften. "Unsere Unternehmen haben viel Geld in Werbung, Kampagnen oder CallCenter gesteckt", sagt Christa Fluhr vom BBU, "gebracht hat es unter Strich aber wenig - bei dem Berliner Mietniveau gibt es einfach keinen guten Grund seine Wohnung zu kaufen."

Dass man in Berlin für den Verkauf von Wohnungen an die Mieter einen langen Atem benötigt, bestätigt Werner Gorny, Geschäftsführer der Patrizia Wohnungsprivatisierungs GmbH. Seit ihrer Gründung 1984 hat die Tochter der Augsburger Patrizia Immobilien AG bundesweit jährlich zwischen 1000 und 3000 Wohnungen unter dem Motto "Wohneigentum für wenig Mäuse" privatisiert. Nach Auskunft des Unternehmens lag die Mieter-Kaufquote dabei in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent.

In Berlin hat die Patrizia seit 1995 ungefähr 2000 Mietwohnungen im Auftrag kommunaler Wohnungsbaugesellschaften und aus dem eigenen Bestand verkauft. Zur Zeit sucht das Unternehmen für ungefähr 900 Wohnungen - vor allem aus dem Besitz der städtischen Gesellschaft Degewo - neue Eigentümer. In der Regel handelt es sich dabei um aus der Sozialbindung entlassene Wohnanlagen aus den 50er und 60er Jahren.

"Wenn wir in Berlin eine Mieter-Kaufquote von 20 Prozent erreichen", sagt Gorny, "können wir schon froh sein". Bei vergleichbaren Wohnanlagen in München oder Augsburg liegt die Quote in der Regel jenseits der 40-Prozent-Marke. Als wesentliche Ursache für die vergleichsweise geringe Kauflust der Berliner Mieterschaft nennt Gorny - ebenso wie die BBU-Vertreterin - die niedrigen Mieten in der Hauptstadt. Das Preisniveau sei in Berlin auf dem absolut untersten Level, sowohl im Miet- als auch im Eigentumsbereich. In München muss ein kaufwilliger Mieter für eine Wohnung in vergleichbarer Lage und Qualität das Doppelte der in Berlin üblichen Preise auf den Tisch legen.

Diese hauptstädtische Besonderheit hat für den Käufer auch ihren Charme: "Langfristig kann es nur nach oben gehen", ist Gorny sich sicher. "Abgesehen von den wenigen Top-Standorten hat Berlin das Preisniveau von Kleinstädten in der Provinz."

An Wohnungen mangelt es in der Hauptstadt nicht. "Das Angebot hier ist wahnsinnig groß", sagt der Patrizia-Geschäftsführer, "erheblich größer als in anderen Ballungszentren." Aus diesem Überangebot resultieren dann auch die langen Vertriebszeiten: "Wofür wir in München zwei bis drei Jahre brauchen", sagt Gorny, "dafür müssen wir in Berlin fünf bis sechs Jahre einplanen". Damit steigen für das Privatisierungsunternehmen natürlich die Kosten und der Ertrag sinkt. Denn abgerechnet wird mit dem Auftraggeber auf Provisionsbasis - egal ob der Wohnungsverkauf drei oder sechs Jahre dauert.

Ihre bislang höchste Berliner Mieter-Kaufquote erzielte die Patrizia in einer Ecke der Hauptstadt, wo man es am wenigsten erwarten würde: in der Gropiusstadt. Fassaden in Pastelltönen und üppiges Grün bestimmen das Bild der Wohnanlage "Am Rodelberg". Die Siedlung am Theodor-Loos- und Joachim-Gottschalk-Weg entspricht so gar nicht den Klischees, die man unwillkürlich mit dem Namen Gropiusstadt verbindet. Die drei- und viergeschossigen Blöcke wirken zwischen den umliegenden acht- bis 15-geschossigen Hochhäusern fast zwergenhaft. Graffitis an den Hauswänden sind die Ausnahme und auf den Spielplätzen deutet nichts auf Vandalismus hin.

In dieser Wohnanlage der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Degewo fand die Patrizia für 30 der insgesamt 72 angebotenen Wohnungen einen Käufer unter den Mietern. Das entspricht einer Quote von 42 Prozent. "Das zeigt wieder einmal", sagt Gorny, "dass die von der Immobilienbranche immer so beschworene Lage bei der Mieterprivatisierung nicht das entscheidende Argument ist." Wichtiger sei es, dass Umfeld und Infrastruktur stimmten und die Mieter sich mit ihrem Kiez identifizieren.

Verlässliche Indizien dafür, dass ein Kiez von seinen Bewohnern angenommen wird, seien langjährige Mietverhältnisse und eine geringe Zahl leer stehender Wohnungen. Letztlich steht oder fällt eine Mieterprivatisierung aber mit dem Preis. Ein Mieter wagt den Schritt zum Eigentümer nur dann, wenn seine monatliche Belastung nach dem Kauf die vorher gezahlte Miete nicht wesentlich übersteigt. 20 bis 25 Prozent Unterdeckung sind nach Meinung Gornys das absolute Limit. Die Rodelberg-Mieter zahlten einheitlich rund 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. "Dieser Einheitspreis ist eine Privatisierungsvorgabe der Degewo", sagt Gorny. Er selbst hält diese "politische Preisgestaltung", welche die Lage der Wohnungen unberücksichtigt lässt, nicht für verkaufsfördernd. So verlange die Patrizia für eine Erdgeschosswohnung weniger als für dieselbe Wohnung zwei Stockwerke höher.

An der von Gorny kritisierten Preispolitik nahm eine befragte Mieterin, die ihren Namen nicht in der Zeitung lesen möchte, keinen Anstoß. Kaufen wollte die vierköpfige Familie ihre Erdgeschosswohnung am Theodor-Loos-Weg dann aber doch nicht. Obwohl die Patrizia sie ihnen mehrfach angeboten hätte und auch noch finanzielle Zugeständnisse gemacht hätte. "Prinzipiell liebäugeln wir schon mit was Eigenem", sagt die blonde Frau beim Fensterputzen, "aber nicht in einer Hochhaussiedlung". Seit fast zwanzig Jahren wohnt die Familie in der Siedlung - und auch gern, wie sie betont. Aber eine Eigentumswohnung in der Gropiusstadt, so weit gehe ihre Verbundenheit mit dem Kiez dann auch nicht. In Großziethen - nur ein paar Autominuten, kurz hinter der Berliner Stadtgrenze gelegen - hatte sich die Familie auch schon mal Reihenhäuser angeschaut. Die sollten nicht mehr als ihre Wohnung in der Gropiusstadt kosten, erzählt die Frau. "Dann müssten die Kinder aber in Brandenburg zur Schule gehen." So groß wie ihre Skepsis gegenüber brandenburgischen Bildungseinrichtungen ist, so gering ist auch ihr Vertrauen in die Bausubstanz ihres Wohnblocks am Theodor-Loos-Weg: "Eigentlich sind das ja Altbauten", sagt die Frau, "über 30 Jahre alt". Mit Fensterstreichen allein sei es kaum getan, und man wisse ja nicht, was als Wohnungseigentümer in Zukunft da alles noch auf einen zukäme. Auch deshalb zahlt die Familie - wie die meisten Berliner - lieber weiter Miete.

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