Zeitung Heute : Liegenschaftsfonds zieht positive Bilanz

Bernd Hettlage

Holger Lippmann ist zufrieden mit dem ersten Jahr des Berliner Liegenschaftsfonds. Man habe 2001 die Vorgabe des Senats sogar übererfüllt, zog der 38jährige Geschäftsführer des Fonds bei einem Hintergrundgespräch eine positive Bilanz. Während der Senat von Erlösen durch den Verkauf landeseigener Liegenschaften in Höhe von 204 Millionen Euro ausging, habe der Fonds insgesamt 260 Millionen Euro für die Landeskasse eingenommen. Eine halbe Million Quadratmeter Grundstücksflächen seien an 290 Käufer und Investoren gegangen.

Mittlerweile befinden sich 3233 Liegenschaften mit einer Fläche von 11,3 Millionen Quadratmetern im Portfolio der Gesellschaft. Mit dem Liegenschaftsfonds, so Lippmann, gebe es für Grundstückskäufer und Investoren jetzt endlich einen zentralen Ansprechpartner in Berlin. Kein Investor müsse mehr von einer Behörde zur nächsten laufen. Das nehme der Liegenschaftsfonds ihnen ab. Zur Verkaufspolitik hieß es: Vor jedem Verkauf ermittelten Gutachter den Verkehrswert der Grundstücke neu. Früher dagegen, so Lippmann, "mussten Investoren oft Monate auf Preise warten". Zudem habe es "antiquierte, aufgebblähte Verträge" gegeben, die "Notare verzweifeln ließen". Diesen Missstand habe der Fonds behoben.

Unverändert problematisch seien dagegen der Verkauf von Grundstücken unter Verkehrswert oder bei einem Verkaufspreis von mehr als fünf Millionen Euro. Voraussetzung dafür seien komplizierte Genehmigungsverfahren: Zum einen sei die Zustimmung des Abgeordnetenhauses erforderlich - dies stellt Lippmann jedoch ausdrücklich nicht in Frage. Zum anderen machten solche Verkaufsanträge dreimal die Runde durch die Behörden: Sie gehen zu den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung für Finanzen sowie in die für das Grundstück zuständigen Bezirksverwaltungen. Dieses Prozedere nehme Monate in Anspruch, klagt der Fonds-Chef. Er wünscht sich ein schnelleres Verfahren. Und er rechnet vor, dass es dem Land zugute käme: Mehrverkäufe in Höhe von rund 76 Millionen Euro hätte es bei schnelleren Entscheidungen geben können.

Kritisch urteilt der Geschäftsführer auch über die bisherige Praxis, landeseigene Liegenschaften im Erbbaurecht zu vergeben. Auch der Bestand des Liegenschaftfonds besteht zu 45 Prozent aus solchen langfristig verpachteten Grundstücken. Die Vorliebe für Grundstücksvergaben in Erbbaurecht hat fiskalische Gründe: Früher durften Bezirke eigenverantwortlich ihre Grundstücke vermarkten. Der Pachtzins für Erbbaugrundstücke floss in die eigenen Kassen. Verkaufte ein Bezirk dagegen eine Fläche, dann fiel der Erlös dem Land zu.

Lippmann sprach sich aus grundsätzlichen Erwägungen dagegen aus, "Öffentliches Vermögen an die wirtschaftliche Entwicklung eines Unternehmens zu binden." Welche Folgen dies haben kann, hat er dieser Tage im Fall des Spree-Parks zu beklagen. Der überschuldete Pächter des landeseigenen Grundstücks blieb nicht nur den Zins vergangenen Monate schuldig, sondern bringt im Falle eines Insolvenzverfahrens das Land und seinen Liegenschaftsfonds um die Pacht für die nächsten 50 Jahre. Denn den Erlös für die "Konkursmasse" der überschuldeten Gesellschaft erhielten im Falle Zwangsversteigerung die Banken als wichtigste Gläubiger. Der neue Eigentümer der versteigerten Gesellschaft bekomme im Gegenzug die "lastenfreie" Gesellschaft. Diese ist von allen Verbindlichkeiten befreit und als solche gelten auch die in früheren Verträgen vereinbarten Pachtzinsen zählen.

Und dann, so der Fonds-Chef weiter, "fließt nicht ein Euro Pachtzins mehr an das Land." Da die Pachtverträge meist langfristig vereinbart seien, müsse man schon mal Pachtzinsverzichte für weitere 60 oder auch mal 90 Jahre in Kauf zu nehmen. Im Besitz notleidender Unternehmen seien insgesamt 30 Grundstücke des Liegenschaftsfonds. Bei einigen rechnet Lippmann mit einer Zwangsversteigerung. Aus diesen Gründen würde der Fonds-Chef gerne, verpachtete Grundstücke an die Nutzer verkaufen. Nur verfügten diese häufig nicht über die nötige Liquidität für einen Grundstückserwerb.

Obwohl Grundstücksverkäufe unter Verkehrswert aufwändige Genehmigungen erfordern, gelang es dem Siemens-Konzern offenbar, sich das Magnus-Haus am Kupfergraben in Mitte für kleines Geld zu sichern. Das brachte die Nutzer des Hauses, die Deutsche Physikalische Gesellschaft (DPG), auf den Plan. Doch die Kritik an dem Grundstücksdeal kann Lippmann nicht nachvollziehen: "Da hängen 15 000 Arbeitsplätze dran." Für Siemens sei es die "Gretchenfrage" gewesen, wie schnell das Unternehmen in Berlin ein Haus erhalte. Kurz, der Verkauf des Gebäudes an den Konzern sei eine wirtschaftspolitische Entscheidung gewesen: Das Land Berlin sei eben ein Bittsteller, wenn es Unternehmen an der Spree ansiedeln wolle. Daher müsse es Wirtschaftsbetrieben einen "roten Teppich" ausrollen. Der bis 2023 gültige Mietvertrag der DPG in dem Barockpalais werde aber nicht in Frage gestellt. Zumal, so fügt der Fonds-Geschäftsführer hinzu, Siemens deren "wichtigstes Mitglied" sei.

Kontroversen hatte es auch um die Vergabe von Optionen - Vorkaufsrechte auf Grundstücke - gegeben, die das Land für relativ geringe Beträge an Unternehmen vergeben hatte. Über ein solches Vorkaufsrecht auf das "Filetgrundstück" Friedrichstraße 100 neben dem gleichnamigen S-Bahnhof hatte etwa die Hanseatica HPE verfügt, das Grundstück später dann aber doch nicht erworben. Da der Besitzer einer Option, das Grundstück zu einem zuvor festgelegten Kaufpreis bis zu einem Jahr nach Erteilung des Vorkaufsrechts erwerben darf, kann er in der Zwischenzeit Pläne und Genehmigungen des Behörden für eine Bebauung der Fläche einholen, ohne wie sonst üblich bereits den Kaufpreis für das Grundstück finanzieren zu müssen. Außerdem muss er nicht fürchten, dass ein Wettbewerber ihm die Fläche streitig macht. Diese Vorzüge müssen Interessenten künftig bezahlen: Der Liegenschaftsfonds wird die Optionen in Zukunft ausschreiben und dem besten Bieter den Zuschlag erteilen.

Für ein weiteres Filetgrundstück, die Ecke Friedrichstraße/ Unter den Linden, soll es noch in diesem Jahr einen Wettbewerb "über den Kontinent hinaus" geben. Lippmann spricht von Nordamerika und betont, dass er damit auch Kanada meine. Insgesamt zeigt sich der Fonds-Chef optimistisch, die Vorgaben des Senats auch 2002 erreichen zu können. Einen zweiten Geschäftsführer aus der Privatwirtschaft, der von Anfang an vorgesehen war, sucht der Liegenschaftsfonds trotz seiner Erfolge bislang noch vergeblich. Das sei schwierig, räumt Lippman ein.

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