Zeitung Heute : Mietrecht: Je nach Ertragslage

Leer stehende Wohnungen lassen sich meist teurer verkaufen als vermietete. Denn ein Käufer kann, wenn er eine unvermietete Wohnung erwirbt, sofort einziehen und spart langwierige Kündigungsverfahren wegen Eigenbedarfs. Erwirbt er sie als Kapitalanlage, dann sucht er einen neuen Mieter und vereinbart mit ihm - im Rahmen der ortsüblichen Miethöhe - einen angemessenen Mietpreis. Kauft er hingegen eine vermietete Wohnung, ist diese zwar in der Regel für ihn billiger, aber er "erwirbt" damit womöglich einen Mieter mit älterem Mietvertrag: Die Miete kann weit unterhalb der ortsüblichen liegen. Sein langfristiger Ertrag aus der Miete an der gekauften, vermieteten Wohnung ist also geringer, als wenn er eine unvermietete kauft und sie neu vermietet.

Das wiederum könnte manchen Hausbesitzer, der den Verkauf der Immobilie oder einzelner Wohnungen plant, dazu verführen, schnell noch mal einigen Mietern zu kündigen, um das Gebäude besser zu vermarkten. Eine Begründung der Kündigung kann dann lauten: "mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit".

Doch muss kein Mieter fürchten, wenn er vom geplanten Verkauf des Hauses oder der Wohnung erfährt, allein deswegen seine Sachen packen zu müssen. So kam in der Zeitschrift "Das Grundeigentum" des Berliner Haus- und Grundbesitzerverbandes der Fall zur Sprache, dass ein Dreifamilienhaus verkauft werden sollte, der Käufer es aber nur erwerben wollte, wenn es komplett leer stehe. Zwei der Wohnungen waren jedoch vermietet. Die Frage des Hausbesitzers, ob dieses "Verkaufshindernis Mieter" ihm nun ermögliche, problemlos Kündigungen auszusprechen, beurteilte der Verband als "eher schlecht". Denn der Hausverkauf sei kein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund. Es könne allenfalls ein "berechtigtes Interesse" des Vermieters an der Kündigung vorliegen, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch steht (§ 564 b). Demnach komme eine Kündigung dann in Betracht, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Gleichzeitig wird eingeschränkt, dass die Möglichkeit, im Falle "einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen", nicht greife. Eine gesetzliche Kündigung ist also nicht möglich, wenn durch Neuvermietung lediglich höhere Mieteinnahmen zu erzielen wären. Ferner könne sich der Vermieter nicht allein damit auf ein "berechtigtes Interesse" berufen, dass er die Mieträume verkaufen will. "Es genügt eben nicht", heißt es im Grundeigentum, "dass der Vermieter beim Verkauf in vermietetem Zustand nur einen geringeren Preis erzielen kann".

Nachteil muss erheblich sein

Das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertbarkeit ist "kompliziert", weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB), und "bei weitem nicht so verbreitet" wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Auch das Bundesverfassungsgericht hat dazu schon mehrfach Grundsatzentscheidungen getroffen. So sei es nach Angaben des DMB verfassungsrechtlich zulässig, wenn das Kündigungsrecht des Vermieters hierbei eingeschränkt werde. Eine Kündigung aus Gründen der besseren Verwertung könne beim Verkauf des Hauses nur dann gerechtfertigt sein, wenn sich in vermietetem Zustand "ein deutlich geringerer Kaufpreis" erzielen lasse. Der wirtschaftliche Nachteil müsse aber schon "erheblich" sein. Ein Hausbesitzer, so das Bundesverfassungsgericht laut DMB, habe "keinen Anspruch darauf, aus seinem Eigentum immer den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen".

Durch die Vermietung darf der Verkauf indes nicht unmöglich werden. Sei das Haus vermietet beispielsweise nur für 250 000 Mark loszuwerden, unvermietet aber für 500 000 Mark, komme eine Kündigung wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit in Betracht, so der DMB. Doch müsse dies sehr detailliert dargelegt werden. Die Verfassungsrichter lehnen dabei aber "überzogene Forderungen" an das Kündigungsschreiben ab. Es sei nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter seine Einkommensverhältnisse offen lege, umfangreiche Bilanzen erstelle oder vergebliche Verkaufsbemühungen vorweise (Az. 1 BvR 1575 / 94). Liegen die wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die zum Verkauf führen, schon bei Vertragsabschluss vor, sei die später so begründete Kündigung unwirksam, entschied das Landgericht Mannheim (in: Zeitschrift für Mietrecht 1995, S. 315).

Auch eine andere Situation des "berechtigten Interesses" des Vermieters an einer Kündigung ist denkbar: Baumaßnahmen. Kündige der Vermieter das Mietverhältnis, weil er die Wohnung komplett sanieren wolle, müsse er darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten sei, so der DMB. Die bloße Verzögerung und Verteuerung von Sanierungsmaßnahmen rechtfertige keine Kündigung.

Beabsichtigt der Vermieter, umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vorzunehmen, kann dies dann nicht zu einer Kündigung führen, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes selbst herbeigeführt hat, indem er beispielsweise seiner Pflicht zur Instandhaltung in der Vergangenheit nicht nachgekommen ist (LG Hamburg, Az. 307 S 245 / 98).