Zeitung Heute : Ratgeber Grundeigentum (9): Das richtige Rezept

Peter Runge

Trotz des Abbaus steuerlicher Vergünstigungen wie Sonderabschreibungen beim Immobilienerwerb und trotz der Begrenzung von Verlustanrechnungen - Steuergestaltung ist immer noch möglich. Wenn der Steuerzahler sein Süppchen kochen will, sollte er freilich die richtigen Zutaten auswählen. Im Folgenden einige Rezepte.

Der Eigentümer eines Zweifamilienhauses nutzt die untere Etage selbst, vermietet die obere und erwägt nun, die Immobilie auf sein Kind zu übertragen. Dadurch nutzt er schon zu Lebzeiten die steuerlichen Freibeträge in der Erbschaft- und Schenkungsteuer - und kann dies nach einer Schonfrist noch ein weiters Mal tun. Denn jedes Elternteil kann pro Kind alle zehn Jahre Immobilien im Gegenwert von maximal 400 000 Mark - nach dem steuerlich festgesetzten so genannten Bedarfseinheitswert - steuerfrei übertragen. Eine vorgezogene Übertragung kann auch im Vorgriff auf künftige Einschränkungen geboten erscheinen: Tatsächlich prüft eine vom Bundesfinanzministerium beauftragte Kommission eine weitere Anhebung der Steuergrundstückswerte und höhere Wertansatzmöglichkeiten.

Dabei sollte niemand die Nachteile dieser steuerlichen Gestaltung übersehen. Dem Steuervorteil steht der Verlust des Eigentums gegenüber. Sollten sich die Lebensumstände ändern, kann dies von Nachteil sein. Daher empfiehlt es sich, Rückübertragungsmöglichkeiten zu vereinbaren und grundbuchlich abzusichern. Zudem kann sich der Schenker dadurch absichern, dass er einen Weiterverkauf der Immobilie durch seine Kinder zu seinen Lebzeiten ausschließt. Eine solche Vereinbarung kann aber ein einkommensteuerliches Problem verursachen. Wenn eine Schenkung jederzeit rückgängig gemacht werden kann, ist die Zurechnung der Vermietungseinkünfte beim neuen Eigentümer gefährdet. Das bedeutet, dass der Fiskus etwaige Vermietungsüberschüsse weiter als Einnahmen der Eltern betrachtet und nicht des (beschenkten) Kindes.

Vorsicht Steuerfalle

Dies kann ein großer Nachteil sein, wenn ein wichtiges Motiv für die Grundstücksübertragung die damit einhergehende Übertragung von Verlusten war. Wenn die Eltern nur den steuerlichen Ertragsanteil der Rente sowie geringe Vermietungsüberschüsse zu versteuern haben, die berufstätigen Kinder dagegen über hohe Einkommen verfügen. Da schlagen überfällige Instandsetzungsarbeiten weniger stark ins Kontor bei den Kindern: Die Reparaturen sind steuerliche Verluste und deren "Barwert" ist umso größer, je höher die Steuerprogression also das zu versteuernde Einkommen ist.

Doch auch bei diesem Modell ist Vorsicht geboten. Selbst wenn der Schenker über ein grundbuchlich abgesichertes Wohnrecht an der von ihm weiter genutzten Wohnung verfügt, sollte man nicht vergessen, dass ohne Mieteinnahmen auch keine (anteiligen) Werbungskosten gelten. Nutzt der Schenker die Hälfte der Fläche mietfrei, dann setzt der Fiskus nur 50 Prozent der Kosten einer Sanierungsmaßnahme als steuermindernd an. Eine Lösung bestünde darin: Die Familienmitglieder tragen das Wohnrecht ins Grundbuch ein und vereinbaren einen Mietvertrag wie mit fremden Dritten. Dabei muss der "Zins" mindestens die Hälfte der ortsüblichen Miete betragen. Beträgt er weniger, dann begrenzt der Fiskus die Werbungskosten entsprechend: Beträgt die Vergleichsmiete 1000 Mark monatlich und die vereinbarte Miete 400 Mark, dann kann der Erbe bei Sanierungskosten von 10 000 Mark nur 4000 Mark von seinem zu versteuerndem Einkommen abziehen. So empfiehlt es sich, nicht zu untertreiben und einen Sicherheitsabstand zu den ermittelten 50 Prozent der ortsüblichen Miete einzuhalten.

Eltern, verschenkt doch die Miete!

Wer die Immobilie nur überträgt, weil er die schenkungsteuerlichen Freibeträge ausnutzen will, sollte kein Wohnrecht, sondern einen "Vorbehaltsnießbrauch" vereinbaren und ins Grundbuch eintragen. Damit ist gewährleistet, dass die Mieten weiter dem Schenker zustehen. Auch Kosten und steuerliche Vorteile von Sanierungsaufwendungen kann er weiter mit seinen Einkünften verrechnen. Der Beschenkte erhält zwar nur das Eigentumsrecht als Hülle, doch die Übertragung des Eigentums ist vollzogen: Erbschaft- und schenkungsteuerlich ist der Vermögensteil auf ihn übergegangen. Und in den meisten Fällen liegt dann die Bemessungsgrundlage innerhalb des Freibetrages. Nach Ablauf von zehn Jahren steht dann der Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung. Die Eltern können dann eine weitere Immobilie steuerfrei übertragen.

Und noch eine steuerlich interessante Form der Übertragung. Statt dem eigenen Kind Unterhalt als Barbetrag zu überweisen, kann ein Elternteil ihm eine Einkunftsquelle übertragen, zum Beispiel das Vermietungsrecht an einer Wohnung im Zweifamilienhaus. Das Kind erhält die Einnahmen und muss diese auch selbst versteuern. Die Eltern können dieses Vermietungsrecht zeitlich begrenzen, aber dies sollte nicht auf weniger als zehn Jahre geschehen. Durch diese "Schenkung" brauchen die Eltern ihren Unterhalt nicht aus dem versteuerten Netto-Einkommen zu bestreiten - und sie haben ohne diese Mieten weniger zu versteuernde Einnahmen. Die Besteuerungspflicht aber liegt nun bei den Kindern, und solange die noch Unterhalt benötigen, ist deren Steuerquote niedrig. Doch das funktioniert nur, wenn der neue Vermieter, also das Kind, dem Mieter seine Mieteinnahmenrechte auch mitteilt. Außerdem muss der Mieter seine Miete auf das Konto des Kindes überweisen.

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