Zeitung Heute : Ratgeber Wohneigentum: Vermieten auf eigene Faust

Werner Siepe

Die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist zur Zeit out. Magere Renditen von rund vier Prozent locken keine Anleger. Die für Anfang Juli 2001 zu erwartende Mietrechtsreform wird die Renditeaussichten mit Sicherheit nicht steigern. Und auch die lange gepriesenen Steuervorteile sind nicht mehr das, was sie einmal waren.

Besonders schwer trifft es die Kapitalanleger, die nach geplatzten Mietgarantien nur noch die wesentlich niedrigeren Endmieten erzielen. Sie können ihre Eigentumswohnung nur noch mit großem Verlust verkaufen. Nun wird ihnen klar, dass der vor einigen Jahren gezahlte Kaufpreis völlig überteuert und durch die meist fünfjährige Garantiemiete nach oben subventioniert war.

Also nur schlechte Nachrichten? Nicht ganz: Neueinsteiger können vermietete Eigentumswohnungen aus zweiter Hand jetzt besonders preisgünstig erwerben. Zum Teil sind Mietrenditen von sechs Prozent möglich, zum Beispiel bei monatlichen Nettokaltmieten von 10 Mark und Kaufpreisen von 2000 Mark pro Quadratmeter. Bei einer zinsgünstigen Finanzierung zu aktuell weniger als sechs Prozent Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung reichen die Mieteinnahmen sogar aus, um die Zinskosten zu decken. Lediglich die nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten drücken den Mietreinertrag unter die laufenden Zinskosten.

Wer sich von Anfang an um alles kümmert, kann durchaus einen wirtschaftlichen Erfolg mit der vermieteten Eigentumswohnung erzielen. An einer sorgfältigen Innen- und Außenbesichtigung führt dabei kein Weg vorbei. Man sollte besonders auf Wohn- und Verkehrslage, sowie Bau- und Ausstattungsqualität achten.

Wer Vermieter und Verwalter seiner Eigentumswohnung sein will, sollte zwar die Hausverwaltung qualifizierten Firmen überlassen, alles andere aber besser selbst erledigen. Zunächst sollte der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und den laufenden Mietvertrag überprüfen. Schließlich steigt er als Eigentümer nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein.

Steht die Wohnung leer oder zieht der alte Mieter aus, muss man einen neuen Mieter finden. Erfahrene Vermieter prüfen die Bonität ihrer Mietinteressenten fast so wie eine Bank vor Vergabe eines Kredits. Sie lassen den Mietinteressenten eine Selbstauskunft über seine persönlichen und finanziellen Verhältnisse ausfüllen, wozu auch die Vorlage einer Gehaltsbescheinigung gehört. Mietersuche und -auswahl können zwar auch Immobilienmakler übernehmen, die endgültige Auswahl sollte aber immer der Vermieter selbst vornehmen. Mit dem Einzug des neuen Mieters ist es dann längst nicht getan. Einmal im Jahr sollte der Vermieter seinen Mieter aufsuchen und dabei die Wohnung eingehend besichtigen. Dabei kann er seinem Mieter zum Beispiel auch die Nebenkostenrechnung mit Belegen erläutern. Sofern es um das Mietverhältnis und die Mietzahlung selbst geht, ist der Vermieter selbst direkter Ansprechpartner: Wenn der Mieter zum Beispiel vor Ablauf der Mieterzeit ausziehen will oder die Miete nicht mehr zahlen kann. Gerade in solchen schwierigen Fällen bewährt sich ein über die Jahre aufgebautes Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Die Verwaltung der Wohnung mit Betreuung des Mieters kann natürlich auch eine Hausverwaltung übernehmen. Dafür werden üblicherweise 20 bis 30 Mark pro Monat plus Mehrwertsteuer berechnet. Mit Full-Service-Paketen rund um Kauf, Finanzierung, Vermietung und Verwaltung der Eigentumswohnung ist der Kapitalanleger jedoch meist schlecht bedient. Diese Pakete lenken in der Regel vom völlig überhöhten Einstiegspreis ab.

Die Idee der angeblichen Sorglos-Immobilie, um die sich der Anleger überhaupt nicht zu kümmern braucht, hat sich nicht bewährt. Die Sorgen beginnen spätestens dann, wenn die Garantiemiete ausbleibt oder der Initiator pleite geht. Von heute auf morgen wandelt sich der Nur-Kapitalanleger zum Vermieter und muss sein Geschick dann doch selbst in die Hand nehmen. Hätte er dies von Anfang an getan, wäre er sicherlich besser gefahren.

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