Zeitung Heute : Sonderheft zu den zehn häufigsten Konflikten im Mietrecht erschienen

Andreas Lohse

Rund 800 000 Rechtsberatungen pro Jahr führen allein die 350 dem Deutschen Mieterbund (DMB) angeschlossenen Mietervereine durch. Hinzu kommen "Hunderttausende von telefonischen Kurzberatungen", heißt es beim Mieterbund. Ungezählt jene Beratungen anderer Organisationen sowie solche, bei denen sich nichtorganisierte Mieter gleich an einen Fachanwalt wenden. "Wir wissen sehr genau, wo die Mieter der Schuh drückt", versichert die DMB-Präsidentin Anke Fuchs. Also fasste man "Die zehn häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern" in einem Mietrecht-Sonderheft zusammen.

Weit vorn an der Spitze steht demnach die Auseinandersetzung um Heizkosten und die Abrechnung der "kalten" Nebenkosten. In immerhin 26 Prozent aller Beratungen gibt es hierzu Informations- und Streitschlichtungsbedarf. An zweiter Stelle stehen Fragen rund um Wohnungsmängel. Immerhin 17 Prozent der Mieter beschäftigten sich mit dem Problem, was denn zu tun sei, wenn die Wohnung mit Fehlern behaftet ist. Denn wenn die vier Wände nicht zu 100 Prozent in Ordnung sind, muss niemand die volle Miete zahlen. Beispiel Heizung: Ist die Wohnung nicht mehr zu erwärmen, lässt sich anhand einer so genannten Hamburger Tabelle ablesen, in welchen Schritten sich in welchen Zimmern anteilig die Miete wegen des verringerten Wohnwertes mindern lässt, bis der Mangel behoben ist.

An dritter Stelle der Streit-Statistik folgen Auseinandersetzungen um den Mietvertrag (13 Prozent). Denn obwohl Vertrag und Hausordnung "immer umfangreicher werden", so der DMB, "bleiben viele Fragen offen". Die Rechtsprechung müsse diese Lücke schließen und festlegen, was erlaubt ist und was nicht. Manche Vertragsklauseln sind gar vollends unwirksam.

Mit immerhin neun Prozent aller Beratungen nimmt die Mieterhöhung den vierten Platz ein. Zwar ist gesetzlich genau geregelt, wann, wie viel und wie oft der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mehr Miete verlangen darf (für die meisten Wohnungen gilt das Vergleichsmietensystem, das zudem in vielen Regionen - auch in Berlin - von einem Mietspiegel gestützt wird). Gleichwohl scheinen viele Hausbesitzer das Prinzip "über den Daumen" zu bevorzugen.

Bei der Wohnungskündigung durch Mieter gab es in 8,5 Prozent der Fälle Beratungsbedarf. Denn Fehler oder Irrtümer können hierbei teuer werden, zumal dann, wenn der Mieter beispielsweise aufgrund eines Wechsels des Arbeitsplatzes auf den Umzug angewiesen ist, und doppelte Mietzahlungen in der alten und der neuen Wohnung vermeiden will. Bislang gelten noch Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Mietdauer. Im Entwurf zur Mietrechtsreform, die noch in diesem Jahr verabschiedet werden soll, sind asymmetrische Kündigungsfristen vorgesehen: Mieter sollen dann eine Frist von nur drei Monaten einhalten, Vermieter die auch bisher schon geltende.

Die Mietkaution spielte in 7,5 Prozent der Beratungen eine Rolle. "Zwar können Mieter und Vermieter auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses darüber streiten, ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe und Form die Kaution erbracht wird", weiß man beim DMB. Doch gebe es die meisten Probleme nach dem Auszug, wenn der Mieter die Rückzahlung der Kaution fordere.

Diesem Punkt folgen die Schönheitsreparaturen mit sieben Prozent. Hierbei geht es oftmals nicht selten gleich um mehrere tausend Mark. Aber über die Fragen, wann, wie oft und wie renoviert werden muss, lässt sich nach den Erfahrungen des Mieterbundes trefflich streiten.

An achter Stelle steht die Kündigung des Mieters durch den Vermieter. Der gesetzliche Kündigungsschutz verbietet grundlose und willkürliche Kündigungen. Dem vertragstreuen Mieter droht also nur, dass der Vermieter seinen eigenen Bedarf an der Wohnung anmeldet oder er an einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gehindert ist. Gleichwohl gab es in immerhin fünf Prozent aller Fälle Beratungsbedarf zu diesem Thema. Das Kündigungsrisiko übrigens, so stellen die Mietrechtsfachleute fest, sei für Mieter bei einer Wohnungsbaugesellschaft, Genossenschaft oder einem kommunalen Unternehmen am geringsten.

Beratungen zu Modernisierungen liegen mit vier Prozent auf Platz neun. Zwar profitieren Mieter von Wohnwertverbesserungen und Energieeinsparungen. Gleichwohl müssen sie dies mitunter teuer bezahlen: Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist einer der Streitpunkte, Ärger mit Dreck, Lärm und Handwerkern sind andere. Hinzu kommt oft die Frage, ob eine als Modernisierung umschriebene Arbeit nicht eigentlich eine Reparatur ist, für die der Mieter nicht gesondert zahlen muss.

Als letzten Punkt der Beratungstätigkeit seiner Landesverbände nennt der DMB den Streit um Satellitenschüssel und Kabelanschluss (1,5 Prozent). Zank gibt es immer wieder darum, inwiefern ein Vermieter dem Mieterwunsch nach ungehemmtem Zugang zu Informationen nachgeben muss, wo eine Parabolantenne am Haus aus technischen und ästhetischen Gründen überhaupt montiert werden darf und inwiefern eine solche Schüssel die Bausubstanz beeinträchtigt oder gar ruiniert.

Aber nicht jeder Streit endet vor Gericht. "97 von 100 Auseinandersetzungen werden außergerichtlich beigelegt", freuen sich die Mietrechtsexperten. Und kommt es doch zum Gerichtsverfahren, scheinen Mieter gute Karten zu haben: "Acht von zehn gehen voll zu Gunsten der Mieter aus, enden mit einem Vergleich oder Teilerfolg." Nach einer langjährigen Statistik der DMB-Rechtsschutzversicherung "gewinnen Mieter 40,8 Prozent aller Prozesse und verlieren nur 14,1 Prozent." In 24 Prozent der Fälle komme es zu einem Vergleich, in knapp 15 Prozent erzielten Mieter immerhin Teilerfolge.Deutscher Mieterbund, Hrsg., "Mieter Dein Recht - die 10 häufigsten Streitpunkte", 84 Seiten, 7, 50 DM, im Zeitschriftenhandel oder direkt beim DMB-Verlag, 50926 Köln (dann plus 3 DM Versand).

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